自分基金による不動産投資の利点 ~ 減価償却③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自分基金で実行する不動産投資の利点について、減価償却の観点からお伝えしています。

一昨日は

不動産投資から得られる減価償却費は

(建物比率 × 物件価格 ÷ 耐用年数)

で収まるどころか、きちんと適用すれば初年度の減価償却費は上記の式の軽く10倍以上になる

ことに触れました。

同じ建物を所有しているだけで

「毎年一定額が償却され、費用計上されていく」

だけでも使い方はいろいろ考えられますが、その初年度の費用計上が10倍以上にもなり得るのです。

今日は、この減価償却の神髄に軽く触れてみましょう。

【免責】
本シリーズでは節税アドバイスの趣旨はありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、あくまでもアメリカの税法に基づく個人の知識と経験を共有するものです。
ご自身に適用する際は、必ず専門家にご相談ください。

自分基金による不動産投資の利点 ~ 減価償却③

昨日は減価償却で費用計上する例として

物件価格:$200,000

建物比率:80%

家賃:$1,400

の条件で考察してみました。

この場合、

建物比率 × 物件価格 ÷ 耐用年数

の式だけで計算すると

$5,818($200,000 × 80% ÷ 27.5年)

が減価償却費であり、この金額が家賃収入にぶつけられることになります。

ここで補足すると、米国の税法では家賃収入は

Passive Income(パッシブ・インカム)

と呼ばれています。

  • 利子
  • 配当
  • 家賃

これらがパッシブ・インカムの例であり、日本語ではよく「不労所得」と呼ばれる収入の類です。

余談ですが、不動産で超安定したパッシブ・インカムを実現するには相当な苦労がありますので決して不労所得とは言えないと思います。

佐藤の独り言

そこで、米国の税法のルールでは

「Passive Loss(パッシブ・ロス)はPassive Income(パッシブ・インカム)にしかぶつけられない」

とされています。

このルールに従い、上記の

「減価償却費(パッシブ・ロス)を家賃(パッシブ・インカム)にぶつける」

ことになります。

そこで今度は昨日お伝えした減価償却の4つの要素、

要素1:Land:土地

要素2:Improvement:建物

要素3:Land Improvement:ランドインプルーブメント

要素4:Contents:コンテンツ

の観点で減価償却を行う場合はどうでしょうか。

これら4つの要素に分解する作業は

Cost Segregation(コスト・セグリゲーション)

と呼ばれ、専門家に依頼して仕分けを行う必要があります。

実際に専門家が物件を訪れ、物件内外の詳細を調査して

Land:土地

Improvement:建物

Land Improvement:ランドインプルーブメント

Contents:コンテンツ

これらの割り当てが決められるわけです。

それぞれの要素の中でも耐用年数は各コンテンツやインプルーブメントごとに厳密に定められていますが、ここではイメージとしてざっくりあげると

要素1:Land:土地 ⇒ 減価償却なし

要素2:Improvement:建物 ⇒ 20~40年

要素3:Land Improvement:ランドインプルーブメント ⇒ 10~20年

要素4:Contents:コンテンツ ⇒ 5~10年

となります。

ここで

要素3:Land Improvement:ランドインプルーブメント

要素4:Contents:コンテンツ

これら2つの要素から

Bonus Depreciation(ボーナス減価償却)

という概念が出てきます。

Bonus Depreciation(ボーナス減価償却)

ボーナス減価償却とはそのまんま、通常の減価償却よりもさらに高い経費計上が可能となるルールです。

米国では不動産物件を購入した後に減価償却費用の計上を行う際、95%以上の割合で公認会計士からは

「建物比率は80%でいきましょう。」

と指導されます。

自分から言わない限り、

「コストセグリゲーションでボーナス減価償却を取りましょう」

とは指導されないものです。

そしてここがキモですが、米国の税法では

「耐用年数が20年以下のものはボーナス減価償却の対象」

とされています。

より厳密には、米国の税法ではボーナス減価償却の割合は

2017年9月27日 ~ 2023年1月1日の期間に取得・賃貸運用が開始された物件

減価償却率:100%

————————

2017年9月27日以前に取得され、2018年1月1日までに賃貸運用が開始された物件

減価償却率:50%

耐用年数が20年以下のボーナス減価償却率

と定められているのです。

ということは、今からでも2023年1月1日までに取得する物件に関しては

要素3:Land Improvement:ランドインプルーブメント

要素4:Contents:コンテンツ

これら2つの要素においてはどちらも耐用年数が20年以下となるはずですから、これらは初年度に100%減価償却費用の計上が可能となるのです。

このボーナス減価償却を適用した場合の違いをイメージしやすいように、やや極端ですが2ミリオンの商業物件を購入した場合で考察してみましょう。

  • 通常の減価償却の場合
  • ボーナス減価償却を適用した場合

の2つを比較してみます。

数字だけを書いて並べると、

$2,000,000の商業物件に通常の減価償却を適用する場合

土地:20% = $400,000

建物:80% = $1,600,000

年間減価償却費:$41,025($1,600,000/39年)

————————

$2,000,000の商業物件にボーナス減価償却を適用する場合

土地:20% = $400,000

建物:50% = $1,000,000

ランドインプルーブメント:10% = $200,000

コンテンツ:20% = $400,000

年間減価償却費:$625,641(($1,000,000/39年) + $200,000 + $400,000)

となり、差額は

$584,616($625,641 – $41,025)

と、ボーナス減価償却を取ることで初年度の減価償却費に10倍以上の差が出るのです。

これは途方もない差であり、以前もご紹介した

トランプ大統領の娘婿、8年間所得税0円?総資産363億円なのに…

上の記事にある実例が税法の観点から問題ない理由が見えてくるのではないでしょうか。

。。。

上記ではイメージし易いように2ミリオンの商業物件としましたが、今度はこのボーナス減価償却の概念を

$200,000の住居物件

に適用した場合、前述の比率で計算すると

通常の減価償却:$5,818

ボーナス減価償却:$63,636

で、この場合は

$57,818($63,636 – $5,818)

の差となります。

すると初年度は100%、家賃収入との収支はマイナスとなるのです。

おまけでもう少しだけ語ると、

「Passive Loss(パッシブ・ロス)はPassive Income(パッシブ・インカム)にしかぶつけられない」

というルールの為、マイナス収支分は翌年以降のパッシブ・インカムにぶつけられることになります。

ところがです。

米国の税法に沿って、パッシブ・インカムのカテゴリーを「ゼロから生み出す」ことも可能なのです。

これ以上のことは佐藤が公認会計士の資格を有しない以前に、それでなくともブログ上で語ることではないと思いますので控えたいと思いますが、行く末が不透明な現代において

1.自分でビジネスを所有する(自分基金の構築を始める)

2.自分のビジネスで不動産投資を行う

この手順を

「実践する自分」

「何もしない自分」

とでは、同じ自分でも老後に大きな差がついてしまうイメージはお持ち頂けたのではないでしょうか。

繰り返しとなりますが、本シリーズでは決してむやみやたらな節税を薦める意図は全くありません。

あくまでも先行き不透明な世の中に対し、少しでもお一人おひとりの自助努力の一助になればと想い連載するところです。

。。。

不動産を通した自分基金の構築による利点はまだ続きますが、知識系の話が続いていますので明日は一息入れて「流儀」のカテゴリーでお伝えさせて頂きます。


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