政府基準を精査する① 〜 デュー・デリジェンス(マルチファミリー編)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件のデュー・デリジェンスについてお伝えしています。

デュー・デリジェンスを

1.数字の精査

2.物件内の精査

3.外観の精査

4.政府基準の精査

5.現行の契約事項の精査

の順番でご紹介していますが、昨日までにお伝えした

1.数字の精査

2.物件内の精査

3.外観の精査

この3つを終えるまでには結構なレベルで対象のマルチファミリー物件について把握していることになります。

ここまでで物件そのものに関する全体の8割以上は把握しているはずであり、少なくとも

「この投資を進めるべきかどうか」

を判断するのには十分なまでに感触を掴めているはずです。

とはいえ、ここまでで一旦立ち止まって投資レベルを振り返りつつデュー・デリジェンスの「仕上げ」についても怠るわけにはいきません。

実際のところ、ここからお伝えする最後の仕上げについてはベテランのレベルでもうっかり見逃してしまう場合もあります。

あくまでもデュー・デリジェンスを通して目指したいのは

「そのマルチファミリー物件の博士になる」

ことであり、その意味では最後の一ミリまで手を抜くことは出来ません。

言い換えると

「デュー・デリジェンスの締め」

とも言えるのがこの最後のステップであり、こららのプロセスを抜いてデュー・デリジェンスは完成しないものです。

その最後のステップとなるのが

4.政府基準の精査

5.現行の契約事項の精査

の2つになります。

本日も続けます。

政府基準の精査

不動産投資において外せない認識の一つに

「政府権限で施行されている規定」

があります。

どこの国であれ不動産物件を所有するであれば、共通するのは

「その国の国土の一部を所有する」

ということです。

国土である土地の一部の所有権を所有し、その上にImprovement(インプルーブメント)と呼ばれる人工の建造物を建てたのが不動産物件です。

そして土地の権利を所有するとも、その所有権はその国(自治体)が定めた規定の上に認められています。

不動産の土地に関する根本的なルールはZoning(ゾーニング)と呼ばれる、

「この土地はこのような使い方をしてよい」

「この土地はこの使い方はNG」

等の土地の使い方に関する規定です。

この点は州や州内の地域によっても大きな違いがあります。

例えばカリフォルニアであれば概ねゾーニングがはっきりしており、

「住居物件が建てられるゾーン」

「商業物件用のゾーン」

等が別れています。

その一方でテキサス州などは実に自由度が広く、特定の不動産物件を調べていると

「ゾーニング:なし」

という記述ばかりです(笑)。

このあたりのゾーニングなしの規定が吉とでるか凶とでるかは私達の子孫のみぞ知るところですが、比較的土地が広大なテキサス州では今の時点ではゾーニングが規定がかなり緩いことは事実です。

政府基準を精査する

そこでマルチファミリー物件を精査する場合、物件そのものの精査の外に出て仕上げとしては

「マルチファミリー物件に影響する政府基準の規定」

についても精査しておく必要があります。

もっぱら、前述のゾーニングについては念の為の確認程度でも構いません。

少なくとも山奥にひっそりと建てられた新築のマルチファミリー物件でない限り、政府機関が定めたゾーニングを無視して建設されていることはまずありません。

けれどもマルチファミリー物件に影響し得るそれ以外の政府基準については、やはりきちんと時間をかけて精査する必要があります。

ここではおよそどのマルチファミリー物件にも共通し得るいくつかのポイントを上げてみます。

Fire code(ファイヤー・コード:消防規則)

消防法と無関係でいられる不動産物件は存在しません。

人命を守ることはもとより、有事にはその物件への被害を最小限に抑えるために消防法は存在しており、人が住とする建物には必ずこの消防法からくる規定が適用されています。

一戸建て物件でもこのファイヤー・コードはありますが、マルチファミリー物件にも同様にファイヤー・コードが適用されているものです。

むしろマルチファミリー物件の方が一棟に入っている戸数は多いわけですから、その一つひとつに対してオーナーとしての責任があるのです。

そこでマルチファミリー物件のデュー・デリジェンスにおいてファイヤー・コードを確認する際は

「消防署に連絡して査定を依頼する」

これが一番良いと思います。

もちろんわざわざ消防署ではなくとも専門家を呼ぶのでも良いのですが、最寄りの消防署に依頼出来るのであれば常に最新の規定を把握していることに疑いはありませんから最も安心なのです。

そこで典型的には「スプリンクラーの年式」が問題になることがあります。

物件に適用されるべきスプリンクラーの型はいつの間にか変更されていることがあり、物件を売りに出しているオーナーも知らなかったとはよくあるのです。

もしも査定の結果

「新しいスプリンクラーに変更する必要がある」

という場合、ここも後の価格交渉の材料の一つとなります。

明日に続けます。


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