デュー・デリジェンスのポイント(マルチファミリー編)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「マルチファミリー物件に関するお問い合わせが増えている」

そんな近況をお伝えしました。

特に個人投資家の場合、およそ不動産への投資にそれなりの軸足を置く人々が最終的に行き着く分野は

マルチファミリー物件

です。

一戸建てと比較するとマルチファミリー物件は1スクエアーフットあたりのキャッシュフローが高く、また真っ当に運営する以上は

「完全空室になる」

という自体にはほぼなりません。

この、

  • キャッシュフローが抜群
  • 収入が途切れることはない

という観点から、資産を大きくし続ける不動産投資家たちはどこかの時点でマルチファミリー物件に足を踏み入れてくるのです。

そこでマルチファミリー物件に対する需要が増えつつある今、マルチファミリーのデュー・デリジェンスについてシリーズで上げておきたいと思います。

前提として、

「マルチファミリー物件はシングルファミリーとはルールが全く違う」

ことは知っておきましょう。

法律上、カテゴリー分けとしては戸数によって

1戸 〜 4戸 … 住居物件

5戸以上 … 商業物件

と定義されています。

住居用の物件であったとしても5戸以上になると商業物件なのです。

すなわち本シリーズでお伝えするのはこの商業物件のカテゴリーということになりますが、住居物件の場合は

Sales comparison approach(セールス・コンパリソン・アプローチ:販売価格比較接近法)

と呼ばれる、端的には

「近所の同等物件は過去一定期間にどれくらいの価格で売買がなされたのか」

の基準でサンプル物件を3件ほど並べることで、現在の価値を判定していきます。

これに対して商業物件の場合、その価値を査定する方法は近所の同等物件との比較ではなく

Income approach(インカム・アプローチ:収入接近法)

という自己完結型の査定方法になります。

分かりやすく一言で言えば、

「この建物はいくら稼げるのか?」

これが全てなのです。

事実、銀行が商業物件への融資を検討する際にもローンオフィサーが重要しするのは

NOI(Net Operating Income :純収益)

であり、この数字を見て

「この物件は果たして借金を返済出来るのか」

を判断することになります。

そこで5世帯以上のマルチファミリー物件の購入を検討する際にはそのデュー・デリジェンス方法は住居用物件にカテゴリーされる

  • シングルファミリー
  • デュープレックス
  • トリプレックス
  • フォープレックス

とはルールが完全に違ってきます。

マルチファミリー物件のデュー・デリジェンス

そこで商業物件にカテゴリーされるマルチファミリー物件はどのようにデュー・デリジェンスが行われるべきなのでしょうか。

マルチファミリーレベルになると

「キャッシュフローが十分で良い投資になるなー。」

と利益に意識が向かう反面、未経験者にとっては

「デュー・デリジェンスで何を確認すればいいのかさっぱり分からない」

というのが本音です。

マルチファミリー物件を精査する場合、カテゴリーに分けた場合のポイントは

1.数字の精査

2.物件内の精査

3.外観の精査

4.政府基準の精査

5.現行の契約事項の精査

の5つです。

かなりポイントを絞って5つの項目にまとめていますが、これらを全てくまなく精査できればそのマルチファミリー物件のデュー・デリジェンスはかなりのレベルに仕上がります。

デュー・デリジェンスをごく簡単に一言でいえば、

「対象を知り尽くすこと」

です。

夫婦であれば

「長年つき合っていたけれども、結婚して一緒に暮らし始めてから初めて知った」

という、結婚前にはお互い気づかなかった発見も大いにあることでしょう。

けれどもマルチファミリー物件の場合、相手を知り尽くすのにそんなに時間はかけていられません。

「購入してみて初めて知った」

ということあってはならないのです。

実際のところ通常はマルチファミリー物件は契約が開始されてから

「相手(物件)を知り尽くす」

ことに許された時間は30日程度しかありません。

この間にあらゆる事実を調べ上げ、かつ相手を知り尽くすためには

「何から手を付けて、何を調べていくべきなのか」

について手順を把握していることが大前提となります。

その手順が先にあげた5つの項目なのです。

結婚相手の場合は

「結婚前に相手のデュー・デリジェンスを」

などといってもこれは不可能ですし、せいぜい血液型と性格でおおよその相性を知るくらいでしょうか。

これに対し、マルチファミリー物件のデュー・デリジェンスは極めて論理的に進めることが出来ます。

全く未知のものがあるとしたら、上記項目の中で

4.政府基準の精査

の中で

連邦政府

州政府

自治体

等が定める公的ルールに新規制定・改正があった時くらいです。

あとは物件により

駐車場がある / ない

プールがある / ない

コインランドリーがある / ない

で多少の誤差は出てくるものの、網羅するべき項目は決まっています。

とはいえ面白いのは、デュー・デリジェンスはかなりの精度で論理的に進められるとはいえそれでも

「え、この物件にはこんなところが!?」

というユニークな発見は毎回あるものです。

強いて言えば、デュー・デリジェンスにおいては

9割 … 「マニュアル的に進められる」

1割 … 「(良くも悪くも)開けてびっくり」

の割合なように思います。

いずれにせよ、事前準備がきちんと整えられたデュー・デリジェンスをこなした後には

「その物件について知らないことはない」

レベルに至るべきなのです。

上記の項目をきちんとこなしていけば、現オーナーよりもその物件について博士になれることはよくあります。

そこで明日から、5つのデュー・デリジェンス項目についてポイントをみていきましょう。


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