必須のスクリーニング基準 ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は

「入居審査スクリーニングを怠るよりも空室のままの方がまし」

そんなくだりでお伝えしました。

不動産投資においては収入はテナントからしか入りません。

賃料

はもちろんのこと、マルチファミリー物件であったとしても

コインランドリー

駐車場代

等を含めてその収入は全てテナントからとなります。

そうすると、

「家賃をしっかりと支払い続けられるテナントなのか」

このことを一番最初にしっかりと確認しておかないと、入居者が現れてもぬか喜びだったことに気づき、失敗の事例に終わることが多いのです。

私が聞いたことがある中で最短は2ヵ月でした。

オーナーの前に高級車に乗る男性が現れ、アパートに入居したいとのこと。

オーナーはその男性の乗る車と身なりから判断して

「この身なりでこのレベルの車に乗っているのだから安心」

とばかりに二つ返事。

スクリーニングは全く行わずに入居を許可しました。

ところがこの男性は初月から全く家賃を支払いません。

初回から遅延料金を加算して再度請求することになりましたが、テナントは全く無視。

そこで改めてよく調べてみると、その男性は賃貸履歴が真っ黒だったのです。

乗りつけた高級車は一時的なレンタカーだったのかは定かではありませんが、全ては羽振りをよく見せるカモフラージュだったと思われます。

オーナーは気づいた直後に動いてテナントを追い出し、物件を改めて賃貸市場に出しました。

けれども入居は短期間だったとはいえターンオーバーには費用がかかり、結局はお金と時間を無駄にする結果にしかなりませんでした。

気づいてからそれなりに早く動いたのは良かったのですが、それならば身なりで判断せずにきちんとスクリーニングを行っておくべきだったのです。

このような実例は枚挙にいとまがないものです。

どうしても目先の収入に意識が先だって安易に入居させてしまうオーナーは多いものですが、プロの投資家としてはやはり

  • スクリーニング基準を一定に保つ
  • その基準を順守する

この2点は押さえておきたいものです。

そうすると、実際の現場ではどのような基準でテナントのスクリーニングを行うことがベストなのでしょうか。

今日から

「入居審査のスクリーニングで然るべき最低限の水準」

として、5つのポイントをみていきましょう。

1.健全なクレジット履歴

オーナーにとって一番の懸念点は

「このテナントはきちんと家賃を支払い続けてくれるかのか」

です。

もしも家賃収入が入らない場合、オーナーは

・ローン返済

・固定資産税支払い

・保険支払い

等のあらゆる支出を自分のポッケから出さねばならないことになります。

そうするとテナントの家賃からこれらの支出をまかなう為には

「テナントによる家賃支払いの継続率」

が極めて大切になりますが、この割合を高めるだろう大きな尺度となるのが

クレジット履歴(Credit History)

です。

このクレジット履歴は表には出ませんが、有料で誰でもレポートを入手することが出来ます。

そのレポートを精査して

  • 申し込み者は過去に他のアパートで家賃を滞納したことはない
  • クレジットレポートに関連する裁判沙汰が発生したことはない
  • クレジットスコアはおしなべて高い

ということであれば、その申込者は

「きちんと定められた期間内に家賃を支払うタイプ」

「安定した家賃支払いが出来るタイプ」

と判断ができることになります。

2.犯罪歴はないか

物件を所有するオーナーとしては周辺地域に対する責任も常々念頭に置かなければなりません。

テナントのみならず、ご近所を含めて安全性を確保する責任があるのです。

その意味では、

「申込者は過去に犯罪歴がないか」

このことは必ず調べなくてはなりません。

この犯罪歴の有無を調べることを

バックグラウンドチェック(Background Check)

と呼び、

連邦政府レベル

或いは

州政府レベル

で管理される犯罪歴情報に誰でもアクセスすることが出来ます(無料と有料の両方があります)。

このバックグラウンドチェックを実施した後に

「犯罪歴なし」

ということであれば、そのテナントはそれなりに信用して問題ありません。

けれどもバックグラウンドチェックを怠ると、オーナーはとんでもない被害を受けてしまう場合もあるのです。

一戸建てもさることながら特にマルチファミリー物件に犯罪者が暮らしている場合、近所に噂が広まると他のテナントが退去していく可能性が高まるのです。

よくありがちなのが性犯罪ですが、アメリカでは性犯罪歴は一生消えることはありません。

そして自分の近所に性犯罪者が暮らしているかは誰でも調べることが出来ます。

そうすると暴力に関する犯罪歴はもちろんのこと、性犯罪行為者が近くに住んでいることが分かるとすぐに噂は広まり、オーナーは責任を追及されることになります。

ここに差別意識はなかったとしても、特に子供がいる家庭では安心できる状況にはなりません。

そして噂が広まりどうにもならなくなると、入居者が退去していくのみならず今度は物件にテナントが入りにくくなるのです。

このあたり、アメリカでは性犯罪でも一度犯そうものなら一生暮らしにくい人生になることがよく分かります。

だからこそオーナーにしてみれば過度な差別意識はなかったとしても、他のテナントやご近所への責任を考えると神経をとがらせるべき部分なのです。

かくして、新しい入居申し込み者に対してのバックグラウンドチェックは必須となります。

明日に続けます。


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