テナントの為を想えばこそ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今のような景気後退の時期には失業率が増えるのは避けられないことです。

誰もが働いて収入を入れ続けたいと願う一方で、経営者も不本意ながら従業員の解雇を余儀なくされる場面が多々出てきます。

経営者にとって雇用費は固定費ですから、心を鬼にして断交しなければ会社全体が潰れてしまうこともあり得ます。

とりわけ資金的な体力のない中小企業にはこの傾向が強く、アメリカでは従業員の権利が法律でしっかりと守られている反面、経営者にも従業員を即解雇とする権利もあるのです。

そこでアマゾンのようなこの時期に順風満帆といえる企業以外、特に

・旅行業界

・飲食業界

・エンターテインメント

を始めとする三密が発生し得る業種ではどうしても失業率が高まってきています。

そしてアメリカでは78%の人々が翌月に給料が振り込まれないと生活していけない現状を踏まえると、

「来月の家賃が支払えない」

という人々が増えてくるのは避けられないと思うのです。

今のところはおよそ

1.これまで通り支払い続けるテナント ... 80%

2.支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント ... 15%

3.家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント ... 5%

このような割合である中、昨日は「2」の中でも途中から連絡が取れなくなったテナントについてお伝えしました。

「3」のカテゴリーに入るのは

  • 「2」のカテゴリーから落ちてくるタイプ
  • 最初から「3」のタイプ(テナントとしては最も悪質)

の人々がいます。

いずれの場合でも「連絡が取れなくなった」というのであれば対応は同じです。

今日も続けます。

約束を守れなかったテナントには即対応を

昨日の末尾に

「連絡が取れなくなったテナントを信じて待ち続けることは本当の優しさでない」

「強制退去して頂くことが本当の優しさ」

とお伝えしました。

これはどういうことでしょうか。

まず、「3」のカテゴリーにいる人々は間違いなく

・収入が一部もしくは完全になくなった

・貯蓄から家賃が支払えない、もしくは支払えなくなる

のいずれかの状況にあります。

通常、アメリカでは

「住居費は月収の1/3までに留める」

という考え方がありますが、「3」のカテゴリーの方々はとっくに家賃の3倍の収入は見込めなくなっているはずです。

テナントの立場になって考えるとよく分かりますが、管理会社からの連絡を無視するようになる前に収入はすでにレッドゾーンに入っていたはずです。

ということは、テナントにとっての然るべき答えはただ一つ。

テナントは一日も早く

「住をダウンサイズ」

する必要があります。

3ベッドルームであったのなら2ベッドルームにする必要があるでしょうし、2ベッドルームであれば1ベッドルームにする必要があるかもしれません。

また1ベッドルームだった独身者はスタジオに引っ越すことも考えられます。

家賃は地域市場により違いがありますから一概にはいえませんが、

  • 仕事が場所を問わずにテレワークできる
  • 新しい地域で仕事が見つかった

等の場合、住が安い地域であればベット数はそのままでよいかもしれません。

いずれにせよお金は有限で時間が経つほど貯蓄額は減るわけですからダウンサイジングには早めに動くべきです。

人は住のランクを落とせない

けれどもここでダウンサイジングを邪魔する人の心理があります。

これは誰にでも起こり得る心理ですが、人というものは

「住のランクを落としたくない」

ものなのです。

私たち一人ひとりが今日暮らしている居住空間が「当たり前」のものと思っています。

いつものリビング

いつものベッドルーム

いつものバスルーム

部屋数に関わらず今日も暮らしている自分の居住空間は紛れもなく自分が選んだものであり、自分の生きている証と日々の生活がそこにあります。

けれどもダウンサイジングを実行するのに立ちはだかる心理が

「この生活がなくなって狭い空間に引っ越すのか。。」

と落胆に似た気持ちです。

人は今の暮らしの空間に慣れてしまうと、その空間を狭くすることに無意識にも抵抗を覚えるようになります。

住空間を狭くすることは「自分が失敗していることの証拠」のような、あたかも「これまでの自分を否定された」かのような感覚に陥ってしまうもの。

どんな場所にでも楽しみを見出せるタイプの方であれば個人的は問題ないでしょうが、それでも家族がいる場合はまた話は別です。

そして、ここでよく聞く言い訳が

「いや、引っ越しにはお金がかかるからダウンサイジングは出来ない」

というセリフ。

数字で出せばダウンサイジングせずに現状に留まることの方が先がピンチになることは誰でも分かるはずです。

引越しにお金がかかるとは言い訳で、その心理は「住をダウンサイジングしたくない」というものがほとんど。

そして

「いや、もう少しすれば状況は改善するはずだ」

「新しい仕事がすぐに見つかるはずだ」

そんな希望的観測に人の心は流れていきます。

その希望的観測が現実になることもあると思いますが、ダウンサイジングしておいて損することはありません。

本当に状況をしっかりと立て直した後で、改めて住をアップグレードすればよいのです。

。。。

あえてテナントの心理的な観点から深堀してみましたが、管理会社からの連絡を無視するようになったテナントに対してはオーナーは即決して

「強制退去の手続きを始めて頂きたい」

と管理会社に指示出しをする必要があります。

「いや、もう少し待てば家賃を払ってくれるかも。。」

というのはそれこそ希望的観測ですし、時間が経つほどオーナーの損失が大きくなるのです。

だからこそオーナーが頂戴することになるセキュリティデポジット(敷金)をもって物件をピカピカに手直しし、直ちに賃貸市場に戻す必要があります。

結果として、

「テナントを信じてもう少し待ってあげたい」

と思う親切心は実は本当の優しさではなく、

オーナー

テナント

双方に対して金銭的大きな損害をもたらしてしまうのです。

そこでテナントの一日も早い再起を願えばこそ、心を鬼にして強制退去を実行する必要があります。

そうすることで結果としてオーナーの物件には反対に

・新しく仕事が見つかってよその街から引っ越してきた人

・ダウンサイジング目的で近所から引っ越してくる人

等が新たに入居してくれることになります。

よくご紹介するテネシー州メンフィス市などでは今まさにこの動きが見られ、メンフィスはダウンサイジングを試みる人々の受け入れ市場の一つとなっているのです。


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