口頭の約束は厳禁 ~ テナントが相談にきたら

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

コロナウイルスの影響で景気後退が進む中、ここから先に家賃支払いが厳しくなる人々が増える可能性はあると思います。

今のような景気後退の時期には住居のダウンサイジングを実施する人々が増えてきますが、出来ればダウンサイジングは避けて今の住居で暮らし続けたい想いをもつ人の方が多いものです。

そこで今のような厳しい状況の時期に家賃支払いに対してテナントが見せる行動パターンのカテゴリーとその概算の割合は

1.これまで通り支払い続けるテナント ... 80%

2.支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント ... 15%

3.家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント ...5%

であることをお伝えしました。

上記はあくまでも平均的な目安ですが、今までと変わらずに家賃を支払い続けてくれるテナントが全体の8割。

それに対して2割程度の人々が家賃支払い継続に対して何らかの不具合が出ています。

今後の経済状況によっては上記の割合も変わってくるとは思いますが、いずれにせよ

好景気

不景気

に関わらず、常日頃から大切なのは

「テナントとの継続的なコミュニケーション」

です。

いちばん最悪なのは

「テナントのほったらかし」

で、

「家賃さえ自動課金出来ていれば問題なし」

という姿勢で常日頃からテナントとコミュニケーションがとれていないと、いざという時に不具合が起こってもオーナーが事前に察知出来ないものなのです。

もちろんコミュニケーションが大切とはいえ、頻度が高すぎるとテナントも

「うざいな」

と感じてしまいますし、過度なアプローチはかえってマイナス効果になり得ます。

それでも極めて常識の範囲で

  • 月に一度のメール
  • 定期的な訪問点検

等は十分なコミュニケーションとなり、この日頃からのつながりがいざ家賃滞納の可能性が出てきた時にも活きてくるのです。

結果として昨日からご紹介するカテゴリーの場合、常日頃からのコミュニケーションは

「支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント 」

このカテゴリーの人々の割合を増やすことになります。

今日も続けます。

テナントとは何をどのように話し合うべきか

3つのカテゴリーの中でおよそ15%が

「支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント 」

に属する人々です。

賃貸契約時は自分の収入に何の問題もなく、家賃を支払い続けられる前提で入居した方々。

けれども今回のような予期せぬ景気後退の中で職を失うなどして収入が減る、或いは失業などで家賃支払いの継続が難しくなる方々が一定数出てきます。

賃貸不履行などするつもりは毛頭ないものの、このままいくと家賃支払いが厳しくなる可能性がある為に

「〇〇物件の者ですが。。」

と相談の連絡を入れてこられるのです。

その時にオーナー(管理会社)からテナントへのコミュニケーションは非常に重要になります。

初期の段階では

電話口で

対面式で

のどちらでも構いませんが、

  • 何が起こっているのかの現状
  • 予想される結果に対してどのような対策を考えているのか
  • 家賃支払いはどのように考えているのか

これらを明確にすることが大切です。

そしてここが最も大切ですが、最終的にはオーナーとテナントの間で交わした約束は口頭で済ませるのではなく、必ず書面に落とし込んで両者が署名する必要があります。

この書面は当然ながら賃貸契約時には存在していなかった、現状を踏まえたうえでの後付けの同意書となります。

そこで

「支払いが難しくなっているけれども、ここで暮らし続けたい」

「現状を踏まえて、こんな風に支払っていきたい」

というテナントの希望に対してオーナーが同意する内容を書面に落とし込んでいきます。

その書面上で網羅されるべき内容を簡単に並べてみます。

  • 同意日
  • オーナー氏名(法人名)
  • テナント氏名
  • 入居物件住所(アパート番号)
  • 支払い項目(家賃以外もある場合は項目を明記)
  • 現在の支払い期限日
  • 現在の支払い額

上記の基本情報から始まり、書面は全体的に

「オーナーからテナントへのメッセージ」

のような体裁に整えるとよいと思います。

メッセージ内容で網羅するべきポイントを箇条書きで書いてみます。

・オーナーはCOVID-19(コロナウイルス)がテナントに直接の影響を与えていることを理解している

・オーナーはテナントがCOVID-19(コロナウイルス)の影響で賃金が下がったり、医療費が発生したり、勤務先から解雇される場合があることを理解している

・このような影響を直接受けるテナントの為に一時的に本契約を結ぶ

・目的は賃貸借契約期間中の月の家賃その他の支払いに柔軟に対応すること

・本契約の条件を満たすためには、仕事や収入を失ったことを証明する書面を提出せねばならない

・本契約の対象となる書類の内容は、管理資格を有する管理会社の裁量のみで決定される

言葉を選ばずに書けば、このような水際対策ともいえる特別な同意書においてはオーナー権限がテナント権限よりも遥かに強いことを表現することが必須です。

出来れば避けたいところですが、いざとなれば訴訟問題に発展した際にはこのような書面が相当重要な役割を果たすことになります。

あくまでも物件はオーナーが所有するものであり、テナントは不動産権の中でも占有権のみを一時的に所有しているにすぎません。

だからこそ、テナントとイコールの関係であるような内容は避ける必要があるのです。

そして最も大切な項目は

  • 新たな一時的支払い項目(家賃以外もある場合は項目を明記)
  • 新たな一時的支払い期限日
  • 新たな一時的支払い額

この3点を明記することです。

あくまでも一時的な措置であり、例えば

「家賃を3ヶ月後にまとめて支払い」

という内容にお互いが同意する場合は

3ヶ月後の支払い期限

3ヶ月分の支払い額

で記載します。

これを

「3ヶ月後に3ヶ月分の家賃をまとめて支払うことにしましょう。」

という口頭の約束で済ませてしまうのは厳禁です。

この場合は高い確率で3ヶ月後に家賃不履行になりますから、

「家賃支払いが難しくなりそうだから支払いについて打ち合わせたい」

と相談に来られるテナントには真摯に耳を傾けつつも、オーナーが同意できる内容に対しては必ず書面で約束を残しておくようにしましょう。

明日に続けます。

【免責】
佐藤は不動産弁護士の資格は有しておらず、本項の内容はあくまでも賃貸契約に関する一般知識の共有となります。実際に特別な同意書を作成する必要がある場合は必ず不動産専門の弁護士にご相談ください。


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