アメリカ不動産投資からのリターン:エクイティ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資から期待出来るリターンの種類、

キャッシュフロー

減価償却

エクイティ

元金減少

についてお伝えしています。

私(佐藤)がアメリカ不動産投資専門の為に

「アメリカ不動産投資から期待出来る」

と表現していますが、実際にはこれらのリターンは日本を含む世界の多くの国々で共通するはずです。

各国により名称やその付随する税制に多少の違いがあると思いますが、概念としては共通するものだと思います。

そこで昨日までは

キャッシュフロー

減価償却

これら2点を取り上げましたが、

キャッシュフロー ⇒ 借金を含む全ての支出を差し引いた後で最終的に手元に残るお金

減価償却 ⇒ キャッシュフローの黒字部分(課税対象額)を打ち消してしまう経費計上

これら2つを知るだけでも、

「不動産投資は儲けすぎてずるい!」

とすら思えてしまいます。

けれども減価償却ルールにしても正真正銘、IRS(アメリカ合衆国内国歳入庁)が不動産市場の刺激政策として1934年から80年以上に渡り継続している税制なのです。

とはいえ本シリーズでは概要だけを簡単にお伝えしていますが、本当に投資を実行する際には数字のみならず

ロケーション

建物の状態

地域市場の状態

等、様々な要素から詳細を検討していく必要があります。

よく理解せずに業者からの

「減価償却でこれだけの利益が。。」

等の誘い文句で高い物件を借金して購入したところ、

「実はキャッシュフローではマイナスに。。」

というパターンも無きにしも非ずですから、購入される前には不動産投資の専門家によく相談されることをお薦めします。

現実には不動産投資とは

「数ヵ月であなたも億万長者に!」

「家賃からの不労所得で楽チン生活!」

などという類のものでは決してありません。

本物の資産形成には時間がかかりますし、だからこそ継続的に学んでいく姿勢が極めて大切だと思うのです。

今日も続けます。

エクイティ

アメリカ不動産投資から期待できるリターンの3番目に

Equity(エクイティ)

をあげておきたいと思います。

エクイティは不動産投資のみならず、株式を含む投資の世界では全般的に使われている言葉です。

Equity(エクイティ)という言葉の語源は元々古フランス語で「Equité」

Even:等しい

Just:ちょうど

Equal:等価

等の意味があります。

エクイティの意味は日本語ではよく

「株式」

或いは

「株主資本」

と訳されているようですが、特に不動産投資においてはこの訳だと何のことが分かりにくくなると思います。

不動産において上記の訳で解釈してしまうと

「自分の出資額もエクイティに含まれる」

と勘違いしてしまいますので注意が必要です。

そこで前述の語源から解釈してみると、不動産投資の世界でEquity(エクイティ)と呼ぶ場合は何に対して等しいのかと言えばそれは派生した価値であり、

不動産版エクイティの佐藤意訳

Equity(エクイティ)=「自己資金以外から派生した価値」

と訳するのが適切なように思います。

イコールで無理やりつなげると

「自分のエクイティ」 = 「自己資金以外から生まれた価値」

で、多分この解釈が感覚的に一番しっくりくるのではないでしょうか。

補足的に言葉を並べると、

「この発生した価値は私のもの」

「ここに生じた含み資産は私が所有するもの」

であり、自己資金以外から派生した自分に属する価値をEquity(エクイティ)と呼びます。

3種類のEquity(エクイティ)

そこで不動産でいうEquity(エクイティ)の場合、自分に属する価値は大きく分けて

・購入の時点で発生しているエクイティ

・修繕により発生するエクイティ

・時間の経過と共に発生するエクイティ

の3種類があります。

いずれにも共通するのは、

「不動産投資に投下した自己資金に対するリターン」

だということです。

それぞれ簡単に例を挙げてみます。

購入の時点で発生しているエクイティ

$100,000の価値がある物件を$60,000で現金購入したとしましょう。

ここで使われた自己資金は$60,000であり、けれども市場では$100,000の価値があるわけですから

$40,000($100,000 – $60,000)

この$40,000がエクイティということになります。

修繕により発生するエクイティ

今度はこの$60,000で購入した物件に$10,000かけて修繕し、その価値が$120,000になったとしましょう。

すると使われた自己資金は合計で

$70,000($60,000 + $10,000)

であり、価値は$120,000となりましたのでエクイティは

$50,000($120,000 – $70,000)

となります。

時間の経過と共に発生するエクイティ

そして最後に時間の経過と共に発生するエクイティです。

ここもアメリカ不動産の魅力の一つですが、アメリカ国内のほとんどの地域では不動産価値が上昇していきます。

近年は平均でも3%以上の上昇率が確認されていました。

キャッシュフロー型といえる中西部市場ですら、ご案内した方々の物件は大抵が過去2年間の間に$20,000万ドル以上価値が上昇しています。

するとこの方々の場合はその$20,000万ドル以上の部分がエクイティとなるわけです。

仮に前述の例で修繕により価値が$120,000となった物件であれば、そこから価値がさらに$20,000上昇したとすると、それまでに生じている$50,000のエクイティに加えて

$70,000($50,000 + $20,000)

がエクイティ総額、ということになります。

。。。

このようにエクイティには

・初期の時点で発生しているエクイティ

・修繕により発生するエクイティ

・時間の経過と共に発生するエクイティ

の3種類があることを覚えておきましょう。

そしてこの不動産投資版のエクイティが

⇒ リファイナンス

⇒ 1031 Exchange

等を通し、さらに不動産資産を大きくしていく原動力となるのです。

不動産投資のリターンは家賃収入のみにはとどまらず、あちこちにリターンが派生してくるイメージを掴んで頂けるのではないでしょうか。

明日に続けます。


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