人口動態の変化を追う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

凡そ実体のあるなしに関わらず、価値がつけられる裏には「需要」があります。

多くの人々が

「これは価値がある」

と見るからこそ、

有形

無形

に関わらず、そこに価値が出てくるわけです。

こと資産運用の話でいえば、

有形 ... 不動産、ゴールド、シルバー

無形 ... 株式、債券、暗号通貨

等、それぞれにおいて一定の価値がつけられていますが価値が出てくる背景には

「これが欲しい」

という需要があり、その需要の度合いにより価値の高低が出てくることになります。

そして不動産に価値がつけられるのも需要があるからこそといえますが、不動産需要に大きく影響する三つの要素がいつもお伝えする

人口

人口動態

賃金・雇用機会

です。

これらは全てが密接につながっており、このどれか一つの変化が他の二つも影響する性質があります。

簡単におさらいすると、

人口

この人口の増減が最も重要であり、不動産市場の根幹を支えています。

人が生きる上で衣食住は確実に必要になりますが、その一つである住の需要が絶えることはなく、人口が増える市場ほど住居物件への価値が高まってくることになります。

人口動態

人口動態とはある一定期間における、その地域の人口の変動です。

人口が変動する因数には

出生数

死亡者数

転入者数

転出者数

等があります。

賃金・雇用機会

住居物件で暮らすには所有物件であれ賃貸物件であれ、

住宅ローン

家賃

のいずれかの形で住に対して毎月定額を支払っている場合がほとんどです。

そして支払元となるお給料は仕事の成果でもたらされるものであり、結果としてその地域に

・雇用機会がどれだけあるのか

・給与はどれくらいなのか

が大きく影響してきます。

このことは住に対する支払いに影響し、その結果として住居に対する需要に影響してくるのです。

これら不動産需要の三大要素のトレンドは常々注意しておく必要があります。

流動性の低い不動産だけにこれら三大要素の変化がその「価値」に影響してくるには多少時間がかかるものの、トレンドが動いた後にはほぼ確実に不動産価格にも変化が出てくるものです。

そして三大要素の中で今着目しておきたいトレンドの変化は

人口動態の変化

です。

人の動きが加速している

アメリカ不動産市場で投資を行う時、まずは

「どの市場にするか」

を決めなくてはなりませんが、この意思決定は極めて重要です。

分かりやすく例えれば、

不動産

株式

この二つを比較する時に手離れが圧倒的に良いのは後者の株式です。

前者の不動産の場合は

1.市場に出す準備

2.マーケティング

3.価格交渉

4.取引開始

5.各コンティンジェンシー(不確定要素)に関する交渉

6.クロージング

と早くとも1ヵ月、通常は1ヵ月半の期間を要する為に「手離れがいい」とはとてもいえないものです。

しかもこのコロナウイルスの時期に至ってはクロージングまでかかる時間が長くなっている傾向があります。

このことはすなわち、

「不動産投資では下手な市場に手を出してしまうと、なかなか抜けることが出来ない」

ということになります。

そしてこれを別の見方でいえば、投資する不動産市場を選ぶ際には

「常に将来の需要を読んでおく」

ことが大切になるということです。

優秀な棋士が相当先の手を読んで自分の駒を動かすように、

「この市場が近い将来どうなるのか」

を先を読んで、事が起こる前に先手を打って動く姿勢がキモになるのです。

そして今、ビフォーコロナから見え始めていた人口動態の変化がやや加速しつつあるように見受けられ、

人口を増やしつつある州

人口を減らしつつある州

にハッキリと明暗が見え始めています。

人口を増やしつつある州

比較的短い期間(といっても数ヵ月から数年単位)で人口動態にインパクトを与えるのは間違いなく

転入者数

転出者数

です。

そして人口が増えつつある州の将来はすなわち

「住に対する需要が増えてくる」

ということになりますから、人口増が見られる州の将来は明るいということになります。

そして近年の人口動態の中で人口を増やしつつある州の上位5番は

1位:アイダホ州

2位:アリゾナ州

3位:サウスカロライナ州

4位:テネシー州

5位:ノースカロライナ州

でした。

そして同時に、アメリカで暮らす人々が

「ここに引っ越したい」

と考える州の上位5番は

1.アリゾナ州

2.アイダホ州

3.ユタ州

4.ワシントン州

5.コロラド州

でした。

この統計は2020年1月、コロナウイルスによるロックダウンが施行される前のものです。

前述の実際の人口増加と比較すると、先読みの上では

「アイダホ州とアリゾナ州は今後も人口増加が期待できる」

ということが分かります。

このように

人口増加

人口動態

の二つを並べて俯瞰することは極めて重要です。

不動産需要に対して先読みをするとすれば、その方法はこの2つの数字を見比べる以外にはありません。

そして上記の統計は

「コロナウイルスによるロックダウン前の統計」

です。

当然ながら、アフターコロナの世界では上記の人口動態に改めて変化が起こるだろうことが予想されます。

そしてここから先の人口動態を読み解く上で、私たちはこれから3つのトレンドを追わなくてはなりません。

明日に続けます。


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