【ケーススタディ】キャッシュフローの高い物件を探してみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

  • アメリカ不動産市場の成熟度
  • 一人ひとりが向き合うべきこれからの厳しい時代

この双方を考えた時に

「アメリカ不動産市場はキャッシュフローを主軸にした方が反りが合いやすい」

そんな解釈でお伝えしています。

もちろん

「それが絶対解です」

というつもりはさらさらなく、あくまでも私(佐藤)個人の経験則からの話です。

私自身、当初から関わる物件はキャピタルゲインがそれなりに出ているものの、2000年台からはキャッシュフローを主軸にしています。

そしてここはやや極論になりますが、キャッシュフローを主軸にするのであれば

「将来の物件価値はあまり気にしなくてよい」

ということになります。

もちろん価格がどんどん下がると分かりきっている市場の物件には手を出すべきではありませんが、

「この地域市場の人口は上がり続ける見込み」

「治安的にも問題ない」

これらの大前提が押さえられているのなら、後はその中で

「キャッシュフローの高い物件を探す」

という考え方で良いと思います。

そこで昨日はあくまでも佐藤が基準とする参考数値として

一戸建て物件

3ベッドルーム / 2バスルーム

リビングスペース1,500スクエアーフィートまで

融資を受けて賃貸物件を購入

という条件であれば、キャッシュフロー基準は

$500以上 … 最高レベル(←常にここを目指す)

$400以上 … 良好レベル

$300以上 … 普通レベル

であることをお伝えしました。

実際にこのレベルの物件が存在するのかを、この後検索してみましょう。

ケーススタディ:キャッシュフローの高い物件

誰でも取り組める方法をご紹介するべく、今回はリアルター専用のツールは何も使わずにアメリカ全土を俯瞰していきます。

一般的に誰もがアクセスできる情報源として使いやすいなと思うのはzillow.comです。

そこで条件を入力して、全米をくまなく探してみましょう。

キャッシュフローの高い物件は中西部に位置する傾向があります。

そこで今回私は

築年:2010年以降

価格:$120,000以下

としてみました。

費用対効果の観点でいえば統計的に良好なのは「10年落ちの物件」ですので、今回はここにこだわってみます。

zillow.com上で20秒ほどくるくる地図を動かしてみると。。

ありました。

失礼して、たった今市場に出ているハンツビル市場のこちらの物件をケーススタディで使わせて頂きます。

(本項の時点で上記リンク先の物件は市場に出されています)

この物件の条件は

一戸建て

$72,800

2016年築

3ベッドルーム

2バスルーム

1,000スクエアーフィート

HOAなし

です。

治安はこの通り全く問題ありません。

ハンツビルはこちらでもお伝えしたとおり、これからまだまだ伸びるだろう有望市場の一つです。

上記の物件は中心地からはやや離れていますが近くにフリーウェイ650が走っており、特にマディソンのあたりで働く人々にとっては十分に車通勤許容範囲です。

「中心から離れて安い家賃にしておきたい」

そんな需要は十分に考えられます。

ここから、キャッシュフローを意識して数字を並べてみましょう。

収入

家賃:$1,025/月

夏場の今の時期であれば+$50は十分に現実的ですのでここでは

家賃:$1,075/月

としておきます。

そして支出ですが、zillow.com上の情報をそのまま使ってみます。

これらの数字は後で厳密に確認する必要がありますが、zillow.comの数字は現実離れせずにフェアに算出されていますので概算を出すのには十分に使えます。

支出

ローン返済:$282/月

固定資産税:$21/月

保険:$25/月

またzillow.comでは出てこない支出要素として

空室率:$54/月(家賃の5%で計算)

修繕準備金:$60/月

管理費:$86/月(家賃の8%)

を加味しておきます。

整理して並べると

収入

家賃:$1,075/月

合計:$1,075

支出

ローン返済:$282/月

固定資産税:$21/月

保険:$25/月

空室率:$54/月

修繕準備金:$60/月

管理費:$86/月

合計:$528

NOI(Net Operation Income:純収入)

$547($1,075 – $528)

となりました。

私(佐藤)が基準にしているこのレベルの物件のキャッシュフロー最高水準、$500は十分に超えていますね。

「借金を含むすべての支出を差し引いて、毎月$547がキャッシュフローとして手に入る」

という結果が予想されます。

また2016年と築4年ですので、実際には当面大きな修繕費用は出ないことが期待できます。

このようにして、コツを掴めば

「借金を含むすべての支出を差し引いて、毎月$500以上のキャッシュフローが見込める物件」

は20秒程度で誰でも探せるようになるものです。

そして数字と条件が整った後は、

・現地視察(物件状態、周辺の雰囲気と便利性を確認)

・現地不動産管理会社の話(情報の裏をとる)

・各業者からの見積もり(数字に間違いがないか)

等を通して、数字と条件を一つひとつ検証していきます。

かくして、

「これはいける」

と自分自身で確信したら、購入に踏み切るのです。

。。。

またついでになりますが、この物件は頭金として$14,560が必要となる前提です。

例えば親族に

「$15,000を貸してもらえないか?その代わり毎年4%の利息をお渡しする」

このような条件で借用したとしましょう。

定期預金でほとんど利息がつかない昨今、年間4%の利息であれば喜んで貸してくれる親族がいるかもしれません。

そして家賃収入の中から

$600($15,000 × 4%)

を毎年出資者にお渡しするのです。

キャッシュフローは毎年

$6,564($547 × 12ヵ月)

となりますから、ここから$600お渡しして

$5,964($6,564 – $600)

が手元に残ります。

そしてアメリカでよくあるバルーンペイメント(毎月利息のみ返済し、元金は約束の期日にまとめて返済する)で了承してもらえるのなら、3年以内に出資者には完済できることになります。

このように自己資金を全く使わない投資からのリターンのことを

「Infinite Return(インフィニット リターン:無限量のリターン)」

と呼びます。

何もないゼロから恒久的にお金を生み出す手法です。

上記のケースで数字を四捨五入して

「自分の資金を使わずに年間$6,000を生み出す」

とすると、これを繰り返して例えば全米で20件所有すると

$120,000($6,000 × 20件)

のキャッシュフローが毎年入ることになります。

月換算で毎月$10,000のキャッシュフローです。

ここまでもってくるのにそれなりに時間はかかると思いますが、

「自己資金は使わずに毎月$10,000のキャッシュフローを実現」

というのは決して悪くない話ですし、将来何かあっても政府に頼らずに毎月$10,000の所得が入るのならそれなりに安心です。

道中の失敗も含めて楽しみながら、老後に向けた「自分年金基金」を構築していきましょう。


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