オークションモデル:ケーススタディ2

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今の時期に購入しても損をする確率の極めて低い、オークションモデルについてお伝えしています。

オークションモデルの特徴は

1.市場価値よりもかなり安く購入する

2.修繕により価値を高める

3.長期保有でふんだんに金の卵を享受(あるいはすぐに売却)

という、およそ通常の売買と比較すると破格の利益を受け取れることにあります。

もちろんその過程には

・限られた中でも精密なデューデリジェンス

・業者との連携

・修繕の監督

等が大切です。

とりわけ昨日ご紹介したような数万ドルで購入する物件の場合、「その地域を知っている」ことは大前提になります。

昨日の物件は学区だけでみれば1や2ですから、ネット上で情報を見るだけであれば誰もが引いてしまいます。

その場所を知ればこそ、穴場にディールを見つけることが出来るわけです。

かくして全米各地に金の卵を産み続ける鶏を配置し続けて(交換し続けて)いくことで、全体の総和で不動産を通した富が積みあがっていくことになります。

そして、このオークションモデルにはさらに穴場中の穴場ともいえる手法があります。

昨日の例からランクを大きく上げることになりますが、それは間違いなくアメリカ不動産をして資産形成を大きく加速させる手法。

今日は、ハイエンド物件のオークションモデルについてみていきます。

ケーススタディ:オークションモデル2

アメリカ不動産で資産形成を進める上では様々な方法があります。

その中でも「ハイエンド物件を使ったオークションモデル」はかなり強力な手法の一つです。

オークション物件は現金購入が前提となりますから、かなりの現金が必要であることは間違いありません。

その為なかなか手が届かない手法ではありますが、ひとたび資金が用意できると昨日の例よりも遥かに早いスピードで資産形成が可能となるのです。

そこでリアルタイムのケーススタディとして、

17631 Hastings Ave, Irvine, CA 92614

見込み賃料:$3,700

4ベッドルーム / 4バスルーム

2,077 スクエアーフィート

こちらの物件を使ってみます。

この物件は来月7月27日にオークションに出される予定です。

本日の項を上げている時点での市場価値はミリオンを超えていますが、

スタート価格:$530,000

となっています。

つまり、入札だけでも$530,000現金が必要ということです。。

この時点でハードルが相当高いですね。

ここでは向学の意味でケーススタディとして取り上げていますが、実際にこの資金を出せる人々はこのレベルの物件を使って資産形成を加速させていきます。

そこでこの物件の場合、いくらを入札の上限とするべきでしょうか。

参考として過去の価格推移をzillow.comでみてみると

このようになっています。

例えば、

「ここから先、物件価格が下がってきても2012年のレベル以下にならないなら納得できる」

と定義するのであれば、入札の上限は$620,000にしておけばよいと思います。

この価格で入札とはかなりクレイジーですが、物件の立地そのものはまず間違いがありません。

もしもオークションではなく普通にこの価格で市場に出されていたとしたら、この地域を知る誰もが

「えっ?」

と驚いてしまいます。

そしてここがポイントですが、このようなハイエンド物件がオークションに出される場合、

「修繕費はほとんどかからない」

という傾向があります。

昨日の例では全てをやり直してピカピカにする前提で、予備費を含めて$25,000を修繕予算としました。

今回のハイエンド物件はどうでしょうか。

例によってオークション物件は事前に中身を確認出来ませんので、昨日に同様にrealtor.comを使って中をのぞいてみましょう。

下記をクリックしてください。

17631 Hastings Ave, Irvine, CA 92614

いつの写真かは分かりませんが、過去の内装がよく分かりますね。

相当綺麗なハイエンド物件であることが分かります。

元オーナーは残念ながらローンが支払えずに差し押さえとなったわけですが、傾向としてはこのようなハイエンド物件は内装がめちゃくちゃになっている可能性は極めて低く、ほとんど修繕費をかけずに市場にさせるようになるものです。

それでも各種費用と修繕費を合わせて、合計で$700,000かかったとしましょう。

修繕して更に価値をあげることで、たった今の価値はミリオンを大きく超えることが期待されます。

その時点で含み益が$300,000を超えている状態です。

そこで、修繕をかけてミリオン以上とした時点でここからどのように運用するべきでしょうか。

破格に安く$900,000、或いは$800,000程度で売却して、10万ドル単位の収益を上げることも考えらえます。

けれどもこの点は昨日の例と同様、ハイエンド物件で価値があるからこそ投資家はすぐには売却しないものです。

まず家賃は$3,700とこの地域ではよくある価格帯ですが、あえてこれを欲張らずに$2,900で出したとしましょう。

この地域のこの物件でこれだけ賃料が安いと、かなりの確立でテナントは長居することになります。

【注意】
景気後退が進むと、人々は住も安い方に移動する傾向が出てきます。その意味でもハイエンドの家賃は大幅に下げることは必須です。
ここが、景気後退時にハイエンドをフリップする一番難しい部分になる為に実行する場合は精密なデューデリジェンスが推奨されます。

そして支出は

固定資産税:$710

保険料:$140

管理料:$116

修繕費:$200

支出合計:$1,166‬

で、毎月のキャッシュフローは

$1,734‬($2,900 – $1,166‬)

と予想しましょう。

日本円にして毎月20万円程度ですが、このハイエンド物件の本当の力は

キャピタルゲイン

減価償却

にあります。

例えば長期保有で後に価値が1.5ミリオンにまで上昇したとしましょう。

この時点で投下した現金は回収していますが、そうするとここからこの物件価値を20%の頭金として

$7,500,000‬($1,500,000 ÷ 20%)

のアパート物件に化けさせることも出来ます。

この時はもちろん1031 Exchangeを使いますので、キャピタルゲイン課税は発生しません。

このように、ハイエンド物件のオークションモデルは現金に余裕のある投資家が実行できるパターンですが、そもそも競争が極端に少ない為に有利に展開し易いのが特徴です。

かくして、オークションモデルはアメリカ不動産市場で資産形成を計る上で穴場の手法ともいえるのです。


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