不動産売却の実例(クロージング:2019年12月)~ 難しい物件を売り抜ける

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場が景気後退と共に価格を下げる傾向の中、世界中の不動産投資家が底値を狙い始めている様子。

「2012年のバーゲン再来」

それを誰もが期待していることは間違いありません。

振り返ると、米国では2012年以降にフリップ業者が数多く誕生しました。

不動産価格が劇的に下がったのを好機として新規参入し、

安く購入

修繕

価値を上げて売却

の式でどんどん利益をあげる起業家が増えていったのです。

そこに膨大な利益が生まれた背景には、安く購入出来る投資物件を買い求める投資家が実際に多かった事実があります。

不動産周期でいうところの回復期にあたり、どんどん元気を取り戻していったのが2012年以降のアメリカ不動産市場でした。

けれども同時に、そんな勢いに紛れて残念な事例も多発していました。

「不動産の仲介業で自分に手数料が入りさえすればいい」

そんな不心得のある不動産業者が増え、実際に巧妙な誘いで利益の出ない物件にいざない、大きく損をされた投資家も決して少なくなかったのです。

不動産は流動性が低い性質上、一度購入してしまうと簡単に抜けることは出来ません。

加えて不心得のある業者はアフターサービスがおろそかになる傾向があり、売却しようにも十分な協力を得られないことばよくあります。

ここから先、アメリカ不動産価格が下がれば下がるほど後の盛り上がりは大きいとは思います。

けれどもその回復期においては不心得のある業者に引っかかることのないように、注意喚起の意味で今日の項は実例をご紹介させて頂きます。

【謝辞】

Sさんのケースを他の方々の為に項として上げてもよいか伺ったところ、

「はい、掲載していただいて構いません。
同じような状況下にある方の助けになれれば幸いです。」

とのことでご快諾を頂きました。

本日の項はSさんのご厚意によるものであることを申し添えておきます。

この度のご協力に、改めてSさんに御礼申し上げます。

売却実例 ~ 日本在住 S.T.様

ある日、佐藤のもとに下記のようなお問い合わせが届きました。

ある日本人のエージェントを通して賃貸用に物件を2015年に購入しました。

ハワイに法人を作り、その法人名義での購入です。4万ドルくらいの物件です。

その日本人を通して管理会社とも契約し契約を任せたのですが、その管理がひどくほとんど利益がでませんでした。

今、誰にも貸し出していないままで所有していますが、経費だけが出ている状態です。

その日本人エージェントは、管理の状態がひどい旨を訴えても特に何もしてくれず、コンサル契約を切りました。

結果、英語はできるものの、不動産に詳しくない私は、途方にくれてしまいました。この物件を売りたいと思っています。お手伝いいただくことは可能でしょうか?

デトロイトに物件を購入したものの管理が酷く、ほとんど利益がでなかったとのこと。

しかも仲介者もトラブルに対応してくれずに、どうにもならないご様子でした。

先に購入してはいけない物件の簡単な見分け方をお伝えしておきますが、対象とする物件をtrulia.comで検索してみてください。

各物件情報の上部に

このような地元情報へのリンクがありますが、この一番右の「Crime」を押してみてください。

失礼してデトロイト近郊を出しますが、

上記の青い部分がありますね。

青が濃い場所ほど、犯罪率が高い地域です。

初心者の方々は、対象とする物件がこの青色にかかっているようであればその物件は避けるようにしてください。

青色がかかっていなかったとしても、

「青色は数ブロック先だから大丈夫」

ということはありません。

ただし、青色がかかっている地域は投資として全くダメかといえばそんなことはありません。

むしろこちらでご紹介した後年価値を上げてくるフォープレックス物件はこの手の地域の近くに多いものです。

けれども初心者での判断はリスクが高すぎますから、避けておかれた方がよいと思います。

そこで今回のご依頼の場合、デトロイトは佐藤の完全な管轄外ですのでケラーウィリアムズのネットワークを使って現地を担当するエージェントに依頼することにしました。

物件の売却が必要な場合、全米の中で自分の管轄地域以外では概ねケラーウィリアムズのネットワークから探すようにしています。

同じ価値観でトレーニングされているエージェントだからというのもありますが、本音をいうと一番の理由は遠隔ながらも佐藤がコントロールし易いからです。

というのも、同じケラーウィリアムズの仲間とはいえ性善説のみでいくわけにはいきません。

こちらも大切なクライアント様の案件を預ける上では責任がありますから、間違っても売却期間中に変な真似は出来ないように、いざとなればギュッとコントロールできる部分を残しておく必要があるのです。

そこで遠隔のエージェントに売却を依頼する場合、いくつかの因数をコントロールできるケラーウィリアムズファミリーに依頼するようにしています。

かくして現地のエージェントに依頼したところ早速物件内外の写真を送ってきてくれたのですが。。

ご本人の許可のもとに、実際の写真を掲載します。

これらは購入してから4年後の写真です。

この写真を見た時に、言葉を選ばずに書けばSさんを仲介した人物に対し怒りがこみ上げてきました。

このレベルの物件をよくも仲介できるものです。

また現地ケラーウィリアムズのエージェントによると、物件を管理していた不動産管理会社も評判が悪い様子。

実際に管理会社からSさんへのメールを拝見すると対応は酷いものでした。

結果としてこの物件はas is(現状)のままで修繕に出すことにしましたが、それでも上記の状態ですから最低限の修繕が必要になりました。

残念ながらSさんとしては損切りされる形にはなりましたが、

・不動産権重複の可能性の確認(無事に懸念点を払拭)

・不法占拠への対応(なんと第三者が勝手に売却していた)

・最低限の修繕の段取り

・市によるペナルティの対応

等の一つひとつをクリアし、紆余曲折を経て無事に売却は完了したのです。

最後に、Sさんよりご感想を頂戴していますのでご紹介します。

今回、アメリカに所有していた不動産を売却するにあたり、佐藤様のコンサルティング・サービスを利用させていただきました。

結果、無事、売却することができました。

その際、佐藤さんのサポートに非常に助けられましたので、感想を書かせていただきます。

私の物件は、なかなか癖がある物件だったのではないかと思います。

低所得者用の賃貸物件で、もともと仲介して売ってもらった業者との関係が悪化していました。

また、管理会社との関係も悪化していて、ぼぼ放置状態になっており、所有するだけで税金や管理費などの支出だけが増えていく状態が続いており、何とか売却したいと思っていました。

ただ、私自身がそれまでのこの不動産物件に関わるやり取りや人間関係に疲弊しており、この件を売却するために動くエネルギーも残っていない状態だったので誰かに助けてもらう必要を感じていましたが、頼れる人がいませんでした。

そんな中、ネットを検索していて見つけたのが佐藤さんでした。

選んだのは直感です。何度かメールでやり取りをして、この人は信頼できると感じ、賭けてみることにしました。

結果、佐藤さんに依頼して、本当に良かったと感じています。

物件の売却は本当に長い道のりで、決して楽ではありませんでしたが、疑問点を佐藤さんに確認することで、一つずつ課題を解決していくことができました。

現地のエージェントも紹介していただき、エージェントともやり取りをしつつ、同時に佐藤さんにもアドバイスをいただきながら、進めていきました。

依頼してから売却までは約9ヶ月間に及ぶ長い過程で、精神的に疲弊することも多かったのですが、佐藤さんにずっと寄り添っていただいたおかげで、最後までやり遂げられたと思っています。

佐藤さんは、アメリカの不動産業界に本当に詳しくて、安心して何でも相談することができましたし、関係者との人間関係がストレスになって相談した際にもぶれることなく対応してくださったのが、僕としては一番ありがたいことでした。

料金的にも本当に良心的だと思いましたし、今までに体験したコンサルティング・サービスと比べても、非常にコスト・パフォーマンスの高い投資になったと感じています。

迷われている方には、一歩踏み出して、ぜひ佐藤さんのサービスを受けてみてください。

後悔することにはならないと、絶対的な自信を持ってお勧めします。

日本在住 T.S.様

Sさん、無事に売却が完了し、本当に良かったです!

年が明けてコロナウイルスが本格化する前に売り抜けることが出来たのは幸いでした。

今後のご生業でのさらなるご活躍を心よりお祈り申しあげます。

。。。

余談ですが、Sさんは日本にご在住ですが相当な英語力の持ち主であり、アメリカ人とのコミュニケーションは全く問題なくこなされます。

今回は佐藤からは不動産関連の知識をお伝えするだけで、その多くはSさんが直接現地とやりとりをされていましたが、それでも売却を完了させるまでには結構な時間がかかりました。

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「実質利回り12%!!」

などと理論上の数字だけは本当、けれどもそれがどんな物件なのかは表に出さない誘いが多く見受けられます。

そこで自分が知らない土地の物件を紹介される場合は、冒頭でお伝えしたtrulia.comを使って最低でも治安を調べるところから開始しましょう。

ここからアメリカ不動産価格はしばらく低調になり、やがて底値が見えたあたりから不動産関係者は活発に動き始めると思います。

仮に治安的には問題ない地域であったとしても、実際に購入に動く前に信頼できるエージェントにセカンドオピニオンを頂くようにしてください。


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