オフィス物件価値の外部性 ~ 不動産市場の周期①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数日、オフィス物件価値の外部性についてお伝えしています。

地域市場の経済状況

需要と供給

不動産市場の周期

これら3つの外部性の中で昨日は需要と供給についてお伝えしました。

オフィス物件に関連する需要と供給は掘り下げると

Vacancy rate(空室率)

Absorption rate(吸収率)

Local market supply(地域市場の供給度)

この3点が指標となります。

空室率と吸収率は数値で、供給度は同地域内の同種オフィス物件オーナーに聞き取りをして把握することで、相当なレベルで需要と供給のバランスを知ることが出来ます。

今日からはオフィス物件価値の外部性の最後、不動産市場の周期についてみていきましょう。

不動産市場の周期

アメリカ不動産市場の周期は「不動産物件」として一括りにはできず、物件の種類によっては周期に時間差がでてきます。

例えば住居物件市場の周期は景気循環にほぼ比例して、写し鏡のように動く傾向があります。

けれどもオフィス物件の場合、その周期は住居物件市場の周期とはタイムラグが発生します。

通常はオフィス物件の場合、その不動産周期は住居物件よりも4~5ヵ月程遅れる傾向があるのです。

昨日までにオフィス物件価値の外部性として

地域の経済

需要と供給

についてお伝えしましたが、実際にはこれらの外部性がオフィス物件価格に反映されるのには時間がかかる傾向がある、ということです。

そこでオフィス物件への投資を検討する場合、入り口戦略としてこのタイムラグについては理解しておく必要があります。

さもなくば

「あれ、景気は下がっているのにオフィス物件価格は下がっていないな。今回の不景気ではそれほど価格は下がらないのか?」

と早期に誤認してしまいます。

その前提を踏まえ、不動産周期の4つのフェーズである

第1フェーズ:回復期

第2フェーズ:拡大期

第3フェーズ:供給過剰期

第4フェーズ:不況期

をそれぞれみていきましょう。

ちなみにアメリカで語られる不動産周期については第1フェーズの定義にバラツキがみられます。

ある説明では第1フェーズは不況期から始まっていたり、別の説明では回復期から始まっていたりとまちまちなのです。

ここでは不動産周期の説明として最も割合の多い、回復期を第1フェーズと定義するパターンでみていきましょう。

第1フェーズ:回復期

景気循環は自然の摂理といわれるとおり、不動産周期もどれだけ不況が続いたとしても必ず回復期が訪れます。

けれども回復期では消費者の実感としては

「景気が回復したな」

とは実感しないものです。

ただし不動産市場のデータを見ると、市場回復の様子がハッキリと分かります。

またオフィス物件において空室が埋まってくる状況も回復モードの兆候を示すものです。

この時期の不動産価格の上昇率はインフレ率を下回ったままの傾向がありますが、その一方で家賃の上昇率はインフレ率のそれと変わらないレベルに戻るものです。

総じていえば、回復期は冬を耐え続けてきたつぼみが花咲こうとしている時期です。

そして不動産投資の視点では、この時期にかなり活発な動きが見え出始めます。

不動産価格はまだまだ底に近い状態にある中、この時期に希望の物件を獲得しておけば次の拡大期以降に大きなリターンが見込めるからです。

不動産周期の中で投資家が最も活発になるのがこの回復期といえます。

ただし、私(佐藤)自身は経験からいえば投資家が動き始めるのは第4フェーズの不況期の途中からがいいと考えています。

第2フェーズ:拡大期

回復期の次にくるのがこの拡大期です。

不動産周期そのものは経済全体の景気循環と密接につながっています。

そしてマクロ経済レベルでは、この拡大期には数多くの企業成長が起こります。

失業率は低く、力強い雇用は消費意欲を刺激し、消費することで経済全体にエネルギーが蔓延る時期です。

この景気循環が大きな土台となり、不動産においても非常に手堅い市場が形成されます。

回復期を超えてこの拡大期に入る段階ではオフィスの空室率も低く、家賃は高くなる傾向があります。

全体的に需要が高まりながらも供給が追い付かず、かつオフィス物件の家賃も上昇率が高くなる時期です。

また不動産業界としてはデベロッパーにとっても大きく投資するのに絶好の時期がこの拡大期となります。

需要が高止まりしている中でデベロッパーが出すオフィス物件もかなり早い段階で買い手がつき、新オーナーにはやや高めの賃料を支払うテナントがつくことが半分約束されているようなものです。

結果としてこの時期にはオフィス物件でも3年といわず5年或いは7年と、長めの契約を結ぶのに有利な時期であり、結果として長期に安定した家賃収入を見込むことができます。

ただし、投資家にとっては現実をみるとオフィス物件への投資を狙う意味ではこの拡大期ではやや手遅れといえます。

この時期には誰もが景気の回復を肌身で感じていますし、世界中の投資家が動いて群雄割拠の様相を呈してしまうからです。

そのことを知っているベテランの投資家たちは、一般の人々が景気回復を体感する時期まで待ってはいけないことを知っています。

不動産周期の意味ではこの拡大期は

「回復期の仕込みが花開き始めるとき」

と考えておいた方がよいと思います。

人が気づく前にまいた種が花開くのをじっくりと長めながら利益を享受する、そんな時期がこの拡大期といえます。

。。。

明日は

第3フェーズ:過剰供給期

第4フェーズ:不況期

の2つのフェーズをみながら、本年から起こり始めたコロナウイルスの影響による現状を俯瞰してみましょう。

明日に続けます。


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