オフィス物件価値の外部性 ~ 地域市場の経済状況

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はオフィス物件の価値について、不動産鑑定方法の一つである

Income approach(インカム・アプローチ:収入接近法)

をベースにして値踏みの概念をお伝えさせて頂きました。

オフィス物件を含む商業物件の場合、物件に価値を付けるのは「収益性」であるといえます。

住居物件は純粋に人が暮らす建物であるのに対し、商業物件の場合はその名の如く営利を目的とした活動に使われる建物ですから、露骨な表現を使えば

「どれだけ稼げる物件なのか?」

がその建物の価値基準になるのです。

そして実際の現場ではさらに厳密にいうと物件価値は

インカム:収入の高

テナント:賃借人の質

リース:賃貸契約内容

の3点により影響されることになります。

住居物件であれば

「このテナント付賃貸物件は社宅であり、〇〇社のマネージャークラス社員が暮らしています。なので売却額は20%増しです。」

などということはありません。

けれどもオフィス物件を含む商業物件の場合、テナントが誰であるかが物件価値に影響してくるのはおもしろいところです。

そしてオフィス物件の場合、その価値に影響してくる要素は他にもあります。

昨日お伝えしたインカム・アプローチの概念は物件そのものの収益性の話しでした。

これはどちらかと言えば建物そのものが持つ価値であり、物件価値の内部性といえます。

これに対し、商業物件の場合も住居物件と同様に外部からの影響がその価値に影響してくるのです。

ただし住居物件の場合はその価値査定方法が

Sales comparison approach(セールス・コンパリソン・アプローチ:販売価格比較接近法)

と呼ばれるように、間近に売買された近所の同種の物件の物件価値が該当物件の価格に影響を与えることになります。

これが住居物件の価値の外部性です。

その一方で商業物件の場合、近所の同種の商業ビルの売買価格に影響されるということはありません。

厳密には同地域市場内の同種商業物件のキャップレートは大いに参考にされるものですが、間近に取引された商業物件の売買価格そのものが対象物件の価格に影響する、ということはありません。

それでは商業物件価値の外部性は何かといえば、

  • 地域市場の経済状況
  • 需要と供給
  • 不動産市場の周期

という3つの要素であり、これらはそれぞれが密実に連動してくることになります。

そこで今日は、オフィス物件価値の外部性の中でも最初の「地域市場の経済状況」についてみていきましょう。

地域市場の経済状況

まずオフィス物件価値の主な外部性としてあげられるのが「地域市場の経済状況」です。

そしてオフィス物件価値に影響する経済状況の指標には2つ、「雇用成長率」と「経済成長率」があります。

雇用成長率

その地域市場において雇用がどれだけ成長しているのかはオフィス物件の価値にも大きく影響してきます。

就業人口が多ければ多いほど、それだけ物件の価値も高まるわけです。

ただし、ここでいう雇用の成長とは「オフィス物件価値に影響する雇用成長」という意味になります。

すなわち、「オフィス物件を使用する業種の雇用成長」がオフィス価値に影響してくるのです。

その業種とは主に

オフィスワーク(事務系)

専門職

の2つがあげられます。

オフィスワークに分類されるのは本社機能とその間接業務機能から派生する仕事になります。

いわゆる事務系の仕事になりますが、このカテゴリーの職業が地域市場において成長しているか否かが物件価値に影響してくるわけです。

また専門職となると

弁護士

公認会計士

設計士

等の「士業」のことを指します。

これらの専門職についてもその会社規模に応じた職場が必要であり、すなわちオフィス物件のニーズがそこにでてくるのです。

そこで地域市場の経済状況を推し量るとき、具体的にはこの

オフィスワーク

専門職

の2種類に関連する仕事がどれだけ成長し、またどれだけの雇用を生みだしているのかを検討しましょう。

特にアフターコロナの世界では各企業は可能な限りテレワークを残してオフィスに集まる仕事を減らす傾向も考えられるかもしれません。

それでもオフィスそのものが全く不要になることは考えにくいとは思いますが、その動向は要注意です。

経済成長率

そして経済状況のもう一つの指標となるのは文字通り、経済がどれだけ成長しているかを示す「経済成長率」です。

特にオフィス物件の場合、その地域市場の経済状況がモロに価格に影響してくることを覚えておきましょう。

すなわち地域市場の経済が活況になるということは、地元企業が元気になってくるということです。

そして地元企業が元気になるということは、オフィスに対する需要はほぼ確実に高まってくることになります。

需要が高まるということは、それだけ物件価値が高まる要因となるのです。

その反対に地域市場の経済が落ち込んでいたとすればどうでしょうか。

この場合もオフィス物件の命運は地元経済の成長率と共にありますから、地元経済がしぼむにつれて企業に元気がなくなり、結果としてオフィス物件に対する需要も少なくなるのです。

需要が少なくなるということは、結果として物件価値が低くなる要因となってきます。

かくして、オフィス物件価値の外部性のひとつである「地域市場の経済状況」では

  • 雇用成長率
  • 経済成長率

これら2つの要素がオフィス物件価値に影響してくることを掴んでおきましょう。

明日に続けます。


【個別コンサルティング】

アメリカ不動産投資に向けた個別コンサルティングのご要望を多数頂いています。

✔ アメリカ不動産運用で老後の自分基金を構築したい

✔ 現地の水先案内人が欲しい

✔ 契約や交渉を含め、英語でフルサポートを受けたい

個別コンサルティングの詳細はこちらから。
【プロミゾリーノート(借入証書)投資】

特に女性に大人気、プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめページを作成しました。

✔ ただ生活に安心がほしいだけ

✔ ハイリスクハイリターンはいらない

✔ 手堅く、受け取る額が変わらないリターンが欲しい

✔ 何かあった時の投資の保証が欲しい

プロミゾリーノート(借入証書)投資まとめはこちらから。


アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます