オフィス物件はこうやって値踏みされる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは投資家がオフィス物件に投資する理由についてお伝えしました。

今一度まとめると、オフィス物件からは

  • 契約期間が長い
  • 相当なキャピタルゲインが期待出来る
  • Tax Shelter(節税対策)
  • Net Lease(ネットリース)の概念

の4点を期待することが出来ます。

そもそもの取引額が違うことはさておき、収益性について住居物件とは比較にならないレベルであることはイメージが掴めたのではないでしょうか。

かくして、アメリカの不動産投資家は住居物件から開始する方々もやがては商業物件レベルに進むパターンが多く見受けられます。

そしてここから先に経済がさらに落ち込んできた場合、オフィス物件も多く売りに出されることもあり得るかもしれません。

そうなれば多くの法人・個人がオフィス物件の購入に動くことが考えられます。

ここまでは上昇を続けてきたアメリカ不動産ですが、全体的に一定の値下がりがあるとすれば投資家にしてみれば絶好の機会となることは間違いありません。

そしていざ好機が訪れた際に、対象とするオフィス物件の価値を見定めるには

住居物件の価値

オフィス物件の価値

この2つには根本的に違いがあることを理解しておく必要があります。

住居物件とオフィス物件は「値付けの仕方」そのものに違いあるのです。

そこで今日は、住居物件とオフィス物件のそれぞれに価値を付ける要素の違いについて押さえておきましょう。

不動産鑑定の基準を知る

オフィス物件を購入する際にそれが良い買い物であるかどうかは、そもそものオフィス物件の価値基準を理解する必要があります。

そしてオフィス物件の価値を知る手掛かりになるのが、不動産鑑定士が不動産物件を鑑定する時のアプローチ方法です。

まず、アメリカの不動産鑑定士が価値を査定する際にとるアプローチは大きくわけて3つの方法があります。

それは

Sales comparison approach(セールス・コンパリソン・アプローチ:販売価格比較接近法)

Cost approach(コスト・アプローチ:費用接近法)

Income approach(インカム・アプローチ:収入接近法)

の3種類です。

それぞれのアプローチ対象は

セールス・コンパリソン・アプローチ ⇒ 住居物件

コスト・アプローチ ⇒ 教会や図書館等の特殊な建物の種類

インカム・アプローチ ⇒ オフィスや小売業等のビジネスが行われている建物の種類

であり、鑑定する建物がどのように使われているかによって鑑定方法に違いがでてきます。

そして上記のとおり、オフィス物件の鑑定にはインカム・アプローチが使われることになります。

一言でいえば、

「その建物でどれだけ稼げるかでオフィス物件の価値が判断される」

のです。

そこで投資家がオフィス物件の価値を見定める場合、そのオフィスビルの収益性からその価値を判断することになります。

ここから、教科書では語られない現場レベルでみていきましょう。

もう少しリアルに語ると、厳密にはインカムアプローチを取るオフィス物件の場合は

インカム:収入の高

テナント:賃借人の質

リース:賃貸契約内容

の3点が価値の基準となり得ます。

具体的にいきます。

インカム:収入の高

まずはそのビル自体が商業ビルとしてどれくらいの収入があるかが判断されます。

オフィス物件に入居しているテナントが支払う家賃には違いがありますが、そのビル全体としての収益性が高ければそれだけ価値が高くなるという概念です。

満室に近ければそれだけ価値も高くなり、空室が多ければそれだけ価値も下がる傾向がでてきます。

  • 80%入居しているダウンタウンのオフィス物件
  • 空室が多く郊外の端っこに立地するオフィス物件

この両者ではどちらが価値があるか、想像に難くありませんね。

テナント:賃借人の質

次に、ここはあまり知られていない部分ですがオフィス物件の場合は入居率や家賃収入のみならず

「誰が(どんな法人が)入居しているのか」

によっても物件の価値に違いが出てきます。

例えば間取りがほぼ同じAとBの2つのオフィス物件があったとしましょう。

A … トヨタやマイクロソフト等の大手企業が入居中

B … 地元の零細企業が入居中

この場合、AとBのどちらのオフィス物件に「価値がある」と人は思うでしょうか?

答えは火を見るよりも明らかです。

このことは「大手企業だから家賃収入が安定する」ということのみならず、それ以上の目に見えない付加価値が出てきます。

すなわち、

「このビルにはトヨタやマイクロソフトが入居している」

となれば、それだけでも宣伝になり空室率が低くなることもあるわけです。

別の例でいえば、住居物件の場合はマイクロソフトの社長がその賃貸物件で暮らしていたとしても、家賃そのものがテナントの社会的地位で変わることはありません。

けれども商業物件の場合、テナントの社会的地位で大きく価値が変わってくるのです。

そんな数字には出てこない要素も加味し、オフィス物件が値踏みされることになります。

リース:賃貸契約内容

そしてもう一点、オフィス物件の場合は

「入居中のテナントと交わされている賃貸契約内容の質」

によってもその価値が変わってくる場合があります。

ここでいう契約の質とは家賃の金額もさることながら、

契約上の入居期間

契約上の条件

等も契約の質の要素に含まれることになります。

例えば私(佐藤)が過去に経験した実例として、入居中のテナントが

「賃貸契約終了後にこのビルを$〇〇〇〇〇〇〇〇(日本円で約11億円)で買い取ります。」

と契約上で約束していた物件がありました。

そしてこの商業物件、なんと約8億円でオーナーが売りに出したのです。

つまり、購入後にすぐに売却すると約3億は儲かることが確実な物件だったのです。

この時はオーナーが売りを急いでいた為に約8億円で出しましたが、時間に余裕があって市場に出せるのなら確実に10億以上の価格で取引ができたと思います。(オーナーは約8億円でも十分にキャピタルゲインを得ていました)

このようにオフィス物件の価値はテナントとの契約内容にも左右されるのです。

。。。

かくしてオフィス物件はその不動産価値の鑑定法が住居物件とは根本的に違いがあります。

商業物件レベルの投資に足を踏み入れる場合の為に、オフィス物件の価値のツボどころも把握しておくとよいと思います。

明日に続けます。


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