オフィス物件に投資する理由 ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

オフィス物件についてお伝えしています。

昨日までは投資家がオフィス物件に期待する要素として

契約期間が長い

相当なキャピタルゲインが期待出来る

Tax Shelter(節税対策)

という3点をお伝えしました。

✓ ひとたび契約が結ばれると収入が安定する

✓ 大きなキャピタルゲインも期待できる

✓ 減価償却費を中心とする大きな節税は収入と同義

これらを踏まえると、オフィス物件は相当に収益性が高いことが分かります。

ちなみに商業物件の節税対象は他にもありますので、後日改めて項を上げてみたいと思います。

よく「富裕層は税金を支払っていない」と言われますが、これは本当です。

そして多くの場合、支払う税金総額が極めて少なくなる、或いは税金が完全なゼロになる背景には不動産の所有があります。

不動産物件を所有することから派生する節税効果が、結果として法人・個人の税金総額を極小或いはゼロにしてしまうのです。

いずれにせよ、ここでは商業物件もまた節税に大きく貢献することは覚えておきしょう。

そしてもう一点、投資家がオフィス物件を好む理由があります。

例えば住居物件への投資の場合、家賃収入から家主自身が支払うべきものに

固定資産税(必須)

保険(任意)

管理費(管理会社を雇う場合)

があります。

これらは一年の総額にすると結構な金額です。

けれども、家主の代わりにこれら3つを支払ってくれるテナントがいたとしたらどうでしょうか。

「家賃収入のみならず、固定資産税・保険・管理費を全て支払ってくれるテナント」

。。。

そんなテナントがいたら涙ものですが、実はオフィス物件の場合はまさにこのテナントが家主のランニングコストを負担してくれるのです。

今日も続けます。

Net Lease(ネットリース)という概念

オフィス物件の場合、その家賃形態は住居物件のそれと比べるとやや特殊になっています。

住居物件の場合は極めて単純で、契約で定められた賃貸期間の家賃総額に対し1ヵ月毎に家賃を支払っていきます。

オフィス物件の場合ももちろんそうですが、オフィス物件の家賃は基本賃料の上にプラスアルファが加算されているのです。

このプラスアルファが加わる賃貸形式のことをNet Lease(ネットリース)と呼び、次の3種類があります。

Single Net Lease(シングルネットリース)

シングルネットリースは基本家賃に「固定資産税」が加算される賃貸形式です。

オフィス物件全体は家主が運営しており、ビル全体を運営する上で家主には様々なランニングコストが発生してきます。

この中で物件全体に対する固定資産税の支払いも家主の責任の一つです。

ところがシングルネットリースの場合、固定資産税を入居テナントが分割して負担する考え方になります。

賃貸契約上の家賃は

基本家賃 + 固定資産税(テナント割当分)

となるのです。

この固定資産税以外のランニングコストは家主の負担となります。

Double Net Lease(ダブルネットリース)

その次のパターンがダブルネットリースです。

シングルネットリースの場合はテナントが全員で固定資産税を割勘する考えになりますが、ダブルネットリースの場合は

固定資産税

保険

の2つをテナントが負担することになります。

前述の固定資産税と同様に、保険料もまた入居するテナントで分割して割当分を支払うことになるのです。

固定資産税のみならず保険料もテナントに支払ってもらうわけですから、家主の運営は随分と楽になります。

Triple Net Lease(トリプルネットリース)

そして話はダブルネットリースで終わりません。

固定資産税と保険のみならずもうひとつの項目の支払いをテナントにお願いすることができるのです。

その最後の項目は「管理費」です。

住居物件とは違い、ビル全体の管理料は結構な金額に及ぶことになります。

住居物件への投資の場合は不動産管理会社に対する管理料を家主が支払うことになりますが、オフィス物件では反対にテナントが支払うことになります。

すなわちトリプルネットリースの場合、

固定資産税

保険

管理費

これら3点全てをテナントが負担することになります。

テナントたちが物件のランニングコストを全て負担してくれる

そこでもしもあなたがオフィス物件に投資する立場だった場合、

シングルネットリース

ダブルネットリース

トリプルネットリース

の3つの形態でどれを選ぶでしょうか。

当然、誰もがトリプルネットリースを選びますね。

そして事実、アメリカのオフィス物件で扱われる賃貸借契約書を精査すると大抵は

固定資産税

保険

管理費

の3つをテナントが負担するトリプルネットリースの形式になっています。

厳密にいうと、テナントへの割当額は賃貸するオフィス面積に応じた割り当てになります。

例えばA, B, Cのテナントがいて、建物全体で12,000スクエアーフィートのオフィス物件に入居していたとしましょう。

それぞれが使う面積が

A … 6,000スクエアーフィート

B … 4,000スクエアーフィート

C … 2,000スクエアーフィート

だったとすると、仮に毎月のランニングコスト総額が$6,000であれば

A … $3,000‬

B … $2,000‬

C … $1,000‬

の割り当てとなり、この金額が全テナントの基本家賃に加算されることになるのです。

こうしてみていくと、住居物件とオフィス物件とでは家賃にしても大きく概念が違い、かつオフィス物件は家主にとって非常に有利な運営ができることが分かります。

そして住居物件とオフィス物件の違いは家賃のみではありません。

両者を比較すると、物件に対する価値そのものの概念にも違いがあるのです。

明日に続けます。


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