【質問】物件価格は将来、再び上昇するのでしょうか? ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はミズーリ州の州都セントルイス郊外にある物件をあげ、

利回りを重視し

キャピタルゲインを得て

価値の高い物件と交換していく

の式で不動産資産を構築する最初の物件を探してみました。

あくまでも考え方の参考として、たった今でも十分にキャピタルゲインを狙うことが出来、将来的にはミリオン超えのマルチファミリー物件物件と交換できる可能性がある物件を上げてみました。

ここから先、もしもアメリカ不動産価格が下がってくるようであれば、より少ない自己資金で開始できる物件が数多く出てくる可能性があると思います。

昨日の参考物件はあくまでもたった今の市場での一例として、参考にして頂けましたら幸いです。

実際にはアメリカ不動産で資産構築を進める上ではその方法は千差万別ですし、参入を繰り返していくとそのツボどころは誰にでも分かるようになります。

ただし開始するのに1万ドル単位の資金が必要なのは事実ですから、やはり初心者の方は水先案内と共に進めていかれた方がよいと思います。

少し先の夏ごろからのアメリカ不動産市場の状況をよく観察して、参入のタイミングは計るようにしてください。

。。。

ときに、当ブログでも最近はアメリカ不動産市場において平均物件価格が大なり小なり下がる可能性をお伝えしています。

その為に上げる項も利回り重視のネタばかりですが、そんな中で別の視点からのご質問を頂いています。

不動産価格が下がった時に私が物件を購入したとします。

けれども、そこから更に価格は下がり続けて、価格はもう二度と今の水準には戻らない可能性はあるのでしょうか?

コロナウイルスの影響により予想される深刻な景気後退の中で、不動産価格そのものはもはや今の水準に戻らないのではないか。

低調なままで推移することになるのではないか、との心配からのご質問です。

ここから先に物件価格が下がった場合、もはやその価格が今の水準に戻ってこない現象は起こり得るのでしょうか?

この議論は少し早すぎるかもしれませんが、今日はアフターコロナの世界でアメリカ不動産価格がどうなるかについて考察してみましょう。

佐藤の周りにいる専門家の見解は

最初に、ここから先アメリカ不動産価格が下がり続けるとすればどれくらい下がることが考えらえるのでしょうか。

私(佐藤)の周りにいるリアルターやベテラン投資家の間では、

「2007年から2012年のレベル程には下がらない」

と見ている人々が多いようです。

この点は正確な予想は誰にも出来ませんし、私(佐藤)にも正確な読みは不可能です。

確かに、たった今見えている因数だけでは2007年から下がり始めた大暴落のレベルには至らない可能性が高いように見受けられます。

けれども巷で言われるように、今後の世界経済が過去の1929年以降の大恐慌以上のレベルにまで落ち込んできたとしたらどうでしょうか。

その時には今は見えていない要素が不動産価格に影響してくることも考えられます。

歴史的な事実としてはあの1929年以降でさえ平均4ポイントしか下落していませんが、100年後の現代では不動産価格そのものや外的要因があまりにも違い過ぎます。

ここまで複雑化した世界経済の中で正確な読みは極めて難しいところですが、少なくとも4ポイント以上は下がる可能性は高いのではないでしょうか。

そこから更にどこまで下がるか、今の時点ではおおよそであっても正しい予測は難しいと思います。

アメリカ不動産は水面のゴムボールの如し

そこでご質問に戻ります。

仮にここからアメリカ不動産価格が大なり小なり下がってきた場合、その後に再びアメリカ不動産価格は上昇するのでしょうか?

ここもまた予言的にお伝えするわけにはいかず、あくまでもアメリカ不動産に働く力学の観点から見た時の一つのシナリオに過ぎませんが、私(佐藤)個人は

「不動産価格下がった場合、その後に価格が再び上昇しない理由は見つからない。」

と考えています。

先日は成長カーブを使ってアメリカ不動産価格の推移の今後を考察してみましたが、おそらく不動産価格は再び上昇して新しい成長期が始まるのではないでしょうか。

このことは水面に浮かぶゴムボールを想像してみると分かります。

大きなタンクの中に水が貯まっているとしましょう。

この水は人口から来る「住」を必要とする需要です。

その水面に浮かぶゴムボールを物件としましょう。

そして水面の高さのメモリを物件価格とします。

そうすると、水(人口)が増えるつれてにあたりゴムボールの高さ(物件価格)は上昇していくことになります。

ところが、何かのきっかけでボールを水の中に引きずり込む力学が働いたとしましょう。

その力学は金利の上昇であったり、失業率の上昇であったりと、何かしらボール(物件の価値)を下に押し下げてしまう力です。

通常は強い浮力浮力(需要)のおかげでボールは水面にプカプカ浮かんで水面の上昇と共に上がっていきますが、下に押し下げる力学が強い為にさすがのゴムボールも水面下に沈んでいきます。

けれどもゴムボールを水面下に引きずり込む因数が徐々になくなってくるとどうなるでしょうか。

間違いなくゴムボールは再び水面に浮いてきます。

それどころか、下げの力学が強いほど反発する力で水面上に勢いよく跳ね上がっていくことでしょう。

現実には不動産は流動性の低い性質がありますので、株のように今日明日で瞬間的に価格が乱高下することはありません。

けれども反発の力が強いと、それだけ長期的に波は盛り上がってくるのです。

結果として、ここから先仮に不動産価格が下がった場合、その後の不動産価格は上昇に転じ、かつ今まで以上に昇していく目算は決して小さくないと思います。

そこで、ここでは不動産価格を上に押し上げる力学として人口のみを使いましたが、上記でいうタンクの中の水となる要素は実際には人口だけではありません。

人口と同じく水と例えられる大きな要素があり、沈められたボールは再び反発して上昇してくる可能性が高いのです。

明日に続けます。


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