最初の物件を見つける ~ 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

金鉱脈となり得る物件の探し方についてお伝えしています。

利回りを重視し

キャピタルゲインを得て

価値の高い物件と交換していく

この流れで資産形成を進めていく上では、投資する地域と物件はよく選ぶ必要があります。

ただし、フォープレックスモデルシリーズでもお伝えしたとおり不動産を通じて資産を構築していく為には何が何でも利回りである必要はありません。

実際にアメリカでも初めて不動産投資を試みる富裕層の人々はその資金力をもって最初から

キャピタルゲイン市場の価値ある物件

マルチファミリー物件

等、キャッシュフローの大きいキャピタルゲインを狙える物件を取りにいく傾向があります。

利回りはさほど高くはなかったとしても、キャピタルゲインを重視して最初からパイを大きくする手法です。

結果としてこれらの人々はより短期に資産を形成していける可能性は高いと思います。

けれどもそこまで資金力がない場合、やはり最初は1万ドル単位で出資して開始したいもの。

そこから物件価値を上げてキャピタルゲインを狙い、かつ1031 Exchangeを使って物件交換を繰り返していく手法です。

そしてその方法として昨日までに落とし込んだキーワードは

・人口は微増でも増えている

・州都の郊外

・賃貸されやすい物件

・キャピタルゲインが狙える物件

でした。

今日はこれらのキーワードを元に、たった今市場に出ている物件をリアルタイムのケーススタディ方式で見ていきましょう。

佐藤が目をつけた地域は

そこでたった今日(2020年5月18日)の時点で市場を眺めた時に、先にあげた不動産平均価格が安い地域市場として

ミズーリ州

を上げてみます。

ミズーリ州もまた内陸の州であり、中西部の一つとして少ない資金でキャッシュフローの良い投資を実現出来得る地域です。

厳密には、ミズーリ州の州都であるセントルイスの人口は微増ではなく反対に微減しています。

下記の人口グラフ推移をご覧ください。

見てのとおりでリーマンショックが発生した時期から人口は大きく減り、2010年から2015年にかけては人口が多少戻ってきていました。

ところが2015年から今日まで、人口は微減を続けています。

この人口減少の原因は何なのでしょうか?

セントルイスの産業が衰退し、各企業がセントルイスから出ていったのでしょうか。

この近年の人口減少の理由について、私(佐藤)は

「セントルイスの物件価格が地方都市の人々にとっては手に届かないレベルになってきた」

からだと考えています。

その一つの証拠となり得るのが下記のグラフです。

いかがでしょうか。

内陸の州だけあって2007年以降の物件価格の値下がりはキャピタルゲイン市場ほどではありません。

その後は2016年までに2007年当時の物件価格水準を戻し、それから更に物件価格が上昇してきた様子がよく分かります。

そうすると、セントルイスのダウンタウン近辺で暮らしていた人々も物件価格の上昇や家賃の上昇により暮らしづらくなるのは当然です。

結果としてダウンタウン近辺の人口は減り始め、その多くは郊外のエリアに人々が引っ越していったものと考えられます。

そこでミズーリ州において目をつけるべきはいよいよ州都の郊外ということになりますが、投資物件を探す対象として目をつけてよい地域はセントチャールズ郡だと思います。

ちなみにセントチャールズについては昨年、こちらでも紹介しています。

たった今も

この通りに人口は微増しており、セントチャールズは

・人口は微増でも増えている

・州都の郊外

この条件を満たしていることが分かります。

佐藤が目をつけた物件は

そこでここセントチャールズで物件を見つけるとしたら、どんな物件が適しているのでしょうか。

そのキーワードは

・賃貸されやすい物件

・キャピタルゲインが狙える物件

でした。

これらのキーワードをもって探してみると。。

。。。

残念ながら、本日のたった今のタイミングではフォープレックスモデルのように8万ドルで購入出来る物件は見当たりません。

もちろんこの事情は少し先の未来では変わり大きくチャンスが巡ってくる可能性があると思いますし、今はその時に備えてのデモンストレーションです。

そして8万ドルとはいかずとも、少し値段は上がるものの1万ドル単位でスタートできる物件がありました。

生リンクをそのまま持ってきますが、こちらの物件です。

この物件、実は数日前まで$112,000で購入が可能でした。

この物件を見てどう思いますでしょうか?

日本人は良い意味で綺麗好きで衛生観念が高く、物件にしても綺麗な新築が好まれる傾向があると思います。

その視点で上記リンク先の物件を見ると、

「えっ?こんな物件に投資するの?」

と思われる方もいるかもしれません。

見た目からして(オーナーには失礼ですが)綺麗とは言えませんし、そもそも1970年築と古い物件です。

仮にも購入して自分で暮らそうとは、とても思えないのではないでしょうか。

上記リンク先の物件を見てもしもそう思われた方は、少なくとも

「少ない資金で大きく資産を形成していく」

という手法を身に付けたいのであれば、最初に購入する物件の見方を大きく変える必要があるかもしれません。

私(佐藤)にはこの物件は金鉱脈に見えますし、このような見た目にも綺麗とは言えないガチョウが実は金の卵を産むことになるのです。

明日に続けます。


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