フォープレックスモデルを総括する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までフォープレックスモデルで1億円を達成する過程について、一例としてお伝えさせて頂きました。

コロナウイルスに端を発して世界経済が減速を続ける中で

「不動産価格は下がるだろう」

という憶測は世界中の人々が共通に抱いているところです。

その下げ率は世界の各不動産市場で違いが出てくるでしょうし、アメリカ国内でも地域市場ごとに違いが出てくることは間違いありません。

1929年以降の世界恐慌後の世界をベンチマークとして参考にすると、当時の不動産市場は数年かけてインデックスで4ポイント下がりました。

100年後の今とは平等な比較ができない要素が多々あることと、そもそもの大恐慌の真因が違うために単純比較はできませんが、一つの尺度として参考になろうかと思います。

いずれにせよ世界各地の不動産価格はここから下がり始めることはほぼ間違いなく、その前提で必要な準備を整えておくべきです。

そして間違いなく、世界中の不動産投資家もこの夏からの動きを注目しています。

「市場価格が下がった時に購入することが有利」

この単純な入り口戦略は株式市場のみならず、不動産市場でも同じことが言えます。

そこで今から出来る準備の一つとして、本シリーズでは利回りに拘りつつ

「極小の資金で純資産1億円を生み出すまでの過程」

を例としてご紹介させて頂きましたが、その投資基準は

  • 物件タイプはフォープレックス
  • 戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能
  • 物件は市場価値の80%以下で購入
  • 初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現

でした。

お伝えしたモデルでは7年後から

$180,000‬/年

のキャッシュフローが達成されることになります。

補足ですが、このレベルの運用を「個人で達成できるのか?」といえば、答えはイエスです。

例えば、佐藤の個別コンサルティングには初心者ではなく上級者の方々も頻繁にお越しくださいますが、アメリカで数億円のマルチファミリー物件を個人で複数所有しておられる方々は普通にいらっしゃいます。

また著名なアメリカ人不動産投資家のロバート・キヨサキ氏も、不動産投資で資産形成を続けていた初期のパートナーは猫だったと冗談を交えて話しています。

もちろん法人として複数でチームを組んでスピーディーに資産形成を進める方々も多いのですが、個人で億単位のマルチファミリー物件を回す投資家は普通に存在しているのです。

その意味ではガツガツ貪欲になり過ぎることなく、自分年金基金と称して

「自己資金数百万だけ使って、10年後には1千万円単位のキャッシュフローを実現したい」

そんな心構えでよいと思うのです。

昨年は2000万円問題という言葉が話題になりましたが、政府に頼らずとも自分年金基金で老後に年間1千万円単位のキャッシュフローを実現できるのなら、それ以上は望む必要はないように思います。

そして興味深いことに、私(佐藤)が知る限り不動産投資をもって資産を着実に増やしていく方々は割合として

・性格が温和で大らか

・ガツガツし過ぎていない

・稼ぐことを純粋に楽しんでいる

・けれども数字にはかなり細かい

そんなタイプが多いように思います。

不動産は本来流動性が低い為に流れがゆっくりしている特徴があります。

あたかもそんなゆっくりとした不動産市場の流れ合わせるかのように、ゆっくりスタイルを確立しているのです。

そしてそんな方々にこそ、今回ご紹介したフォープレックスモデルは反りが合うように思います。

キャッシュフローを基準に考える

それから長期投資で不動産投資を捉える際に、もう一つ大切なポイントを掴んでおきたいと思います。

今回のフォープレックスモデルの紹介にあたり、その成績の指標には

「利回り〇%」

という、表面利回りや実質利回りに関する表現は全く使用しませんでした。

日本国内の不動産投資ではよく

「この物件は実質利回りが〇%」

というように、投資対象の物件を実質利回りの尺度で判断する表現がよく見受けられます。

私(佐藤)自身も日本人投資家の方々をご案内する際は、そんな日本不動産市場の習慣に合わせて実質利回りで各案件の見立てをお見せしています。

けれども実質利回りは1年を通した全体の数字を掴むには有効ですが、その一方で毎月のキャッシュフローは見えにくくなる難点があります。

会社経営でも「収益性よりもキャッシュフローの方が大切」などと言われますが、不動産運用もまた会社経営のそれと全く分かりません(少なくとも佐藤にとっては)。

そこでキャッシュフローを基準に毎月のお金の流れを観察すると、より細かい投資管理が可能になってくるのです。

ここではごく簡単に整理してみましょう。

キャッシュフローの計算は単純で

キャッシュフロー = キャッシュイン - キャッシュアウト

となります。

それぞれの要素は

キャッシュイン:

家賃収入(マルチファミリー物件の場合は駐車場代やコインランドリー等もあり)

キャッシュアウト:

空室率

管理委託料

固定資産税

保険

修繕費

ローン返済

です。

これらの因数を差し引きした結果として

「いくらのプラス(或いはマイナス)で今月を終えるのか」

これがキャッシュフローという物差しで不動産運用成績を見ることになります。

アメリカでも専任の不動産投資家がよく

「この物件はキャッシュフローがかなりいいよね」

などと言いますが、キャッシュフローを基準に良し悪しを語る意味は

「諸経費を差し引いて生まれる毎月のキャッシュ」

を指しています。

今回のフォープレックスモデルでは複数戸ある為に

「一戸あたりの毎月のキャッシュフローが$200」

という最小単位で目標を設定し、その進み具合を観察していく手法を取りました。

「キャッシュフローで見ると一年間にどれだけのキャッシュが生まれているのか」

そんな基準で目標を立てることが、長期投資のプランを定めるのには有効なのです。

。。。

アフターコロナの世界では、恐らく世界中の人々がより慎重に自分の将来に向けた生活を送るようになると予想されます。

「あんな想いはもう嫌だ。先は何が起こるか分からない。現金には常に余裕を持たせておきたい。」

そんな基準が定石となるからこそ、不動産投資においてもキャッシュフローを指標として見直していくとよいと思うのです。

今回のフォープレックスモデルが、あなたの不動産投資に少しでもお役に立てていたら幸いに思います。


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