マルチファミリーで力を蓄える

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はフォープレックスモデルについて、途中経過部分を総括しました。

改めて続きに戻ります。

フォープレックス物件を3件所有した後、それら3件と1棟のマルチファミリー物件をトレードしました。

実際にトレードを行う際は、1031 Exchangeを使って出費が発生しないようにします。

いずれにせよいつかキャピタルゲイン課税は支払わねばなりませんが、少なくとも今の段階では繰り延べることで支出を抑える形です。

また現実に1031 Exchangeを使う場合は資格を有する専門会社に取引を委ねる必要があります。

そして1031 Exchangeを使う際は購入までに定められた期限がありまので、事前に有望なマルチファミリー物件が出てから実行するのが得策です。

実際に物件を見て家主と話し、感触を確かめてから1031 Exchangeを取り扱う会社に問い合わせた方がよいと思います。

そして順調にトレードが実現した場合、5年目の最後に期待されるのは

ローン残高:$627,500‬‬(元金返済合計を$12,500とします)

物件価値:$1,100,000(修繕により初年度に10%のキャピタルゲイン)

キャッシュフローからの貯金額:$57,600($200 × 24戸 × 12ヵ月)

エクイティ合計:$472,500‬($1,100,000 – $627,500‬‬)

純資産:$530,100‬($472,500‬ + $57,600)

このような数字でした。

余談ですが、日本の著名経営コンサルタント大前研一氏は店舗を拡大する時の理想的なペースとして

1.1軒目を出してビジネスモデルの感触を得る

2.次は2店舗殖やし、合計3件で複数店舗の運営を知る

3.その次は合計10件に増やし、規模感のある運営を知る

という趣旨と数字の目安で店舗を広げていくことを提唱されています。

ここをもう少し厳密にいえば、次のステップに拡大するべきか否かの大切な基準は財務諸表上の数字に対して自信が持てるか否かではないでしょうか。

経験と共に数字の成績を見ることで感触を掴み、

「次のステップ用に借入をしても大丈夫だ」

という確信をもてたら最初に一気に3件、次に一気に10件、、と拡大の速度を増していくものと解釈しています。

この

「確固たる感触をつかんでから次に飛ぶ」

という点では不動産運用でも全く同じです。

今回のフォープレックスモデルでは

初年度:フォープレックス1件目購入

3年目:フォープレックス2件目購入

4年目:フォープレックス3件目購入

5年目:マルチファミリーにトレード

というペースできていますが、それぞれのステップにおいても融資を受けることは必須になります。

あくまでも一つのモデルに過ぎませんが、現実に物件を運用する中では様々な出来事が起こりますから

「次のステップ用に借入をしても大丈夫だ」

という確信をもった上で次に進むことが大切になろうかと思います(年数には拘らなくてよい、という意味)。

その上でこのシリーズでお伝えしているモデルの展開スピードが早いか遅いかといえば、アメリカ人投資家の感覚では平均的と言えます。

アメリカ人投資家は必要とあらば躊躇なく短期間で売買を繰り返すタイプが多くいますが、5年目でマルチファミリーにトレードといえば早くも遅くもなく、むしろ遅いと感じる投資家が多いかもしれません。

また物件そのものの規模感としてみた時に

フォープレックス物件

マルチファミリー物件

この2つを比較すると、価値の優位性としては後者に軍配が上がります。

4年目まではフォープレックス物件で運用しているわけですが、5年目でマルチファミリー物件にトレードするまでのフォープレックス時代がとりわけ勝負です。

その過程ではあくまでも入り口で「市場価値の80%の価格で購入に拘る」ことが大切となり、反対にいえば購入に際し市場価値80%の物件が出てこないのであれば保有し続けた方がよい、ということになります。

力を蓄える

その前提でこのモデルに沿って順調に進んだ場合、5年目からマルチファミリー物件にトレードされました。

ここまできて6年目と7年目は一息ついて、着々と力を蓄える期間とします。

24戸ある一棟のマルチファミリー物件を運用する上ではそれこそフォープレックス物件とは全く違った力学が発生してきます。

間違いなく専任の管理人を雇う必要があるでしょうし、ルールが全く違ってくるものです。

それらを経験しながら2年間の運用を進めていく中で、順調にいくと成績としては

6年目

ローン残高:$614,500‬‬(元金返済合計を$13,000とします)

物件価値:$1,133,000‬‬(前年から3%のキャピタルゲイン)

キャッシュフローからの貯金額:$115,200($200 × 24戸 × 24ヵ月)

エクイティ合計:$518,500‬‬‬($1,133,000‬ – $614,500‬‬‬)

純資産:$633,700‬‬‬‬($518,500‬‬ + $115,200)

7年目

ローン残高:$601,000(元金返済合計を$13,500とします)

物件価値:$1,166,990‬(前年から3%のキャピタルゲイン)

キャッシュフローからの貯金額:$172,800‬($200 × 24戸 × 36ヵ月)

エクイティ合計:$565,990‬‬($1,230,000 – $850,400‬‬‬)

純資産:$738,790‬‬‬‬($565,990‬ + $172,800)

となることが期待出来ます。

マルチファミリー物件を購入後に約3年間堅実に運営することで、純資産は$738,790程度になる計算です。

そしてここから、最後の仕上げに入っていきましょう。

明日に続けます。


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