フォープレックスモデルを知る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アフターコロナの世界へ向けての準備として、ひと昔前の投資モデルについてお伝えしていきます。

近年のアメリカ不動産は高くなり、ひと昔前のような利回りはなかなか難しい状況にありました。

ここから先、夏ごろから世界経済は景気後退の本番を迎える可能性を考えると、それと前後して不動産価格も下がってくることが大いに予想されます。

見方を変えると、前回の2007年以降の不動産価格暴落の時期に続くアメリカ不動産市場への

新規参入

買い増し

の機会が訪れることになります。

そこで、今のうちに前回の2007年以降の機会が訪れた時の成功モデルをおさらいしておくことは、先のアメリカ不動産投資戦略を考察する上でも意義があるように思うのです。

今日から、「フォープレックスモデル」についてお伝えさせて頂きます。

フォープレックスモデル

アメリカ不動産では各種物件に対しての呼び方が様々ありますが、世帯数の分類で言えば複数世帯が一つの建物内に収まっている物件を「〇〇プレックス」と呼びます。

例えば

デュープレックス(Duplexes:2世帯)

トリプレックス(Triplex:3世帯)

フォープレックス(Fourplexes:4世帯)

という具合です。

そしてフォープレックス以上は

マルチプファミリー(Multi Family)

と呼ばれ、5世帯以上が入る日本でいうところのアパート物件になります。

法的な側面でいうと、個人所有の法律が通用するのはフォープレックスまで、それ以上は商用としての法律が適用されるのが原則になります(*注:各州、地域市場によって違いがあり得ます)。

今日からのシリーズで焦点を当てたいのはこの中のフォープレックスです。

アメリカ不動産投資ではこのフォープレックス物件が好む投資家が多いことには理由がいくつかあります。

キャッシュフローが抜群

まず一番の理由は1~3世帯までの物件と比較した時に、4世帯であるフォープレックスはキャッシュフローの成績が最も良くなる傾向があることです。

一つの建物から引き出せるキャッシュフローが

シングル

デュープレックス

トリプレックス

フォープレックス

の4種類で比較した時に最も割合が良いことになります。

ファイナンシングに有利

前述のとおり、法的には

フォープレックスまで ⇒ 個人所有

フォープレックス以上 ⇒ 商用

という区分がなされてきます。

このことはファイナンスについても同様であり、フォープレックスはファイナンス条件が

住居用物件へのファイナンス

商業用ファイナンス

の境目になるのです。

フォープレックスであれば住居用として通じますから、例えばFHAローンのような

「個人の住居用には適用されるが、商業用には適用されない政府保証のファイナンスプログラム」

等がギリギリ適用される範囲なのです。

一戸あたりの支出が最も少ない

商売の基本は

「出すを抑えて入るを増やす」

これにつきます。

不動産投資でも同様で、出費は可能な限り抑えることが基本です。

そして

シングル

デュープレックス

トリプレックス

フォープレックス

を比較した時に、フォープレックスの場合は戸単位に発生する費用が最も低くなる傾向があります。

例えば保険を購入した際に、

デュープレックス物件(2,500スクエアーフット):$100/月($50/戸)

と、1戸に対し$50だったとしましょう。

これがフォープレックスの場合、

フォープレックス物件(3,500スクエアーフット):$148/月($37/戸)

といった具合に、一戸単位では安くなる傾向があるのです。

そしてこの「戸単位の支出が最も抑えられる」というのは

固定資産税

管理費

等、あらゆる維持管理費用に同様の傾向が現れてきます。

これらの理由により、アメリカ不動産投資ではフォープレックスに人気が集まる傾向があるのです。

物件を選ぶ際の4つの条件

そこで本シリーズではアメリカ不動産投資モデルの一つとして、フォープレックス物件での投資モデルをご紹介していきます。

まず、フォープレックスを選ぶ上で基準にしておきたいのは次の3つの条件です。

1.戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能

全ての出費要素である

空室率

維持費

水道光熱費

管理費

固定資産税

保険

等の1か月単位の出費を全て差し引き、家賃収入から残る1戸あたりの月間キャッシュフローは$200を目指しましょう。

2.物件は市場価値の80%以下で購入

物件を購入する時は市場価値の80%以下を最低条件としましょう。

このレベルは差し押さえ後に銀行が所有する物件か、それなりの修繕を要するFSBO(For Sale By Owner)物件である必要があります。

3.初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現

修繕を要する物件を購入した場合、一つの利点は修繕後の物件価値が確実に上がることです。

その価値はほぼ間違いなく平均市場価値以上になってきます。

そこで購入する際は、

「修繕費をかけることで物件価値が最低でも市場価値の10%プラスになる」

という見立てがあることを確認しましょう。

。。。

以上、3つの条件を満たすフォープレックスを購入することが条件です。

ここから、具体的に数字で詳細を見ていきましょう。

明日に続けます。


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