【質問】物件を購入するには今が良いタイミングでしょうか? ~ 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の価格が下がり始めるものと思いますが、物件を購入するには今が良いタイミングでしょうか?

というご質問を踏まえ、たった今の時期にアメリカ不動産市場で起こっている出来事を俯瞰しています。

傾向としては、ここから景気後退の深刻さが増すにつれて

商業物件

住居物件

の双方で不動産価格が下がり始めることは避けられないと思います。

1929年以降の世界大恐慌の時期を参考にするのであれば、デフレスパイラルの中でアメリカ物件価格はインデックスで4ポイント程度下落しています。

これは一つの指標として参考にはなるものの、現代は100年前よりもかなり複雑系の世界になっていますから、最終的には下げの圧力がどれくらいまで影響するかは誰にも分かりません。

商業物件に関していえば、Weworkが直面している危機に少し先の商業物件に起こるだろう事象を見ることが出来ます。

共有オフィススペースを月極ベースで

個人経営者

スタートアップ企業

等を対象にしたビジネスモデルで人気を博し、開始当初から拡大を続けてきました。

ところがコロナウイルスの影響により

ソーシャル・ディスタンス(社会的距離)

ステイホーム・オーダー(自宅待機命令)

が出されてから事態は一変しました。

全米の人々のオフィス通いが短期間に瞬く間になくなり、Weworkの共有オフィスも閑散としている状態です。

この4月の時点でWeworkの占有率は64%にまで下がり、ここから先、空室率は更に増えてくることが見込まれます。

また、Weworkは次々と拡大路線で進めてきましたが実際にはビルそのものもWeworkが所有しているわけではありません。

多くの場合はWework自身がビル全体を借り上げており、Weworkもまた賃貸を支払わねばならないテナントの立場なのです。

そしてたった今もWeworkと契約を継続している個人・法人は全額の家賃を支払い続けています。

ところがWework自身はビルの所有者に対して家賃を支払えなくなっているという事実。

「メンバーからは全額家賃を徴収しているのに、自分(Wework)は家賃を支払っていないじゃないか」

そんな批判にさらされており、経済活動が早期に再開しないことには非常に危ない状況に追い込まれていきそうです。

Weworkが直目にしている経営危機は、テナントを抱えるあらゆる商業物件オーナーにも同様のことが言えると思います。

商業物件が値下がりするもう一つの理由

そして商業物件の価格が下がってくる見込みが高いと思われる理由はもう一つあります。

それは「テレワークの常態化」です。

アメリカでは大統領による国家非常事態宣言に始まり、自宅待機命令を皮切りに全米でテレワークが常態化し始めました。

元々在宅勤務の割合は決して少なくはない米国ではありますが、それでも本格なテレワークは初めて体験する人々がほとんどです。

ところが多くの人々が慣れない環境にストレスを感じている一方で、決してマイナスとはいえない、むしろプラスの要素も見え始めています。

「あれ?オフィスを持たなくとも案外事業は回るじゃないか。」

「景気後退に入った今、思い切ってオフィス賃貸契約を解約して固定費を削減するほうがいいんじゃないか?」

そんな風に考える経営者が増えているのです。

今まで常態だったはずのオフィス通いが、一点して強制的にテレワークに転換させられたという非日常の現実。

けれどもその非日常の現実が常態化しつつある今、オフィス家賃という高い固定費を見直す雰囲気が出始めています。

この流れは変わることなく、ほぼ間違いなくここからの本格的な景気後退の中で商業物件には空室が増え、結果として

家賃が支払えない事業者

テレワークに完全に切り替える事業者

この双方の動きにより商業物件のニーズが少なくなり、価格そのものも下落していくでしょう。

商業物価はその価値の因数に「収益性」がある以上、それは当然の結果かと思います。

そして住居用物件は

商業物件がほぼ間違いなく値下がりしていくだろう一方で、住居物件はどうでしょうか。

商業物件と住居物件の根本的な違いは、そこに求められるニーズにあります。

商業物件はここまでに述べたように、仕事の在り方そのものが変わればどうしても必要ということはありません。

職種にによってはオフィス賃貸を継続せざるを得ないのも事実ですが、重要なのは全体としての絶対需要の割合が下がるということです。

これに対して住居用物件の場合は需要が下がるということはありません。

生きていくには「住」は必ず必要であり、生きていく以上は

所有物件

賃貸物件

のいずれかを選び、どこかで暮らさねばならないのです。

とはいえ、そんな中でもやはり今の時期に積極的に物件を買おうという人々はいないもの。

ましてや失業率が高まりつつある今は、それこそ購入しようにも収入源が確保できない人々が増えていくのです。

そうすると

「欲しくても今は購入するときではない」

そしてそれ以上に

「住宅ローンが支払えない」

「家賃が支払っていけない」

と考える人々が増え、結果として住居用物件もここからは価格が下がってくることが見込まれます。

厳密には、すでに今の時点でも物件価格は下がり始めており、来月からは4月までの数字を見る中でその傾向がハッキリと見え始めるだろうと思います。

明日に続けます。


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