【質問】物件を購入するには今が良いタイミングでしょうか? ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先だって集中的にバーチャル方式の物件売買についてご紹介させて頂いたところ、

「具体的にバーチャル方式の物件紹介を見せてほしい」

というお問い合わせを複数頂いていますので、いくつかご紹介させて頂きます。

2208 Camden Creek
13706 Northwood Meadow Circle
2406 Prairie Hollow Ln

いかがでしょうか。

これらはバーチャル方式の中でも事前撮影型のリスティングです。

特徴としては

・全体像がつかみやすい

・周辺地域の雰囲気が分かる

・物件内も自分で歩いているかのように体験できる

というものがあります。

バーチャル方式で購入する際は、一般的には先だってお伝えさせて頂いたとおりに

1.写真でフィルタリング

2.文言でフィルタリング

3.条件でフィルタリング

という手順がよいと思いますが、上記のように最初から事前撮影型で準備してあるリスティングも分かりやすいですね。

もっぱら、上記のレベルでドローンを使って空中撮影まで行っているような手の込んだものは平均価格以上の物件に限られてくるとは思います。

それでも純粋に住居物件を求める方々については、この手の事前撮影型でより分かりやすく視覚的に情報が入る環境が整ってくると思います。

かくして、アメリカ不動産業界全体がこのようなバーチャル方式に転換し始めていますから、購入者にとってはこれまでと比べると明らかに

「パソコン上で引っ張れる情報量が増える」

という流れになろうかと思います。

同時に、以前からアメリカ不動産市場の様子を見ている方々から早くも

アメリカ不動産の価格が下がり始めるものと思いますが、物件を購入するには今が良いタイミングでしょうか?

というお問い合わせを多く頂き始めています。

コロナウイルスの影響で世界経済が大きく減速する今、この影響で不動産市場にも変化が出始めているのは事実ですし、動産価格については下げの圧力がかかってくることは否定できないでしょう。

今日から、アメリカ不動産市場の今後の展開についてお伝えさせて頂きます。

物件を購入するタイミングは今か

自分の住居物件としたい

投資対象としたい

あるいは

住居用物件を購入したい

商業用物件を購入したい

これらいずれの場合にも関わらず、全てのアメリカ不動産購入希望者にとってタイミングが訪れそうなのは間違いありません。

世界中へのコロナウイルスの影響を考えると、価格が下がり始める深因は素直に喜べないのが率直な気持ちですが、それと同時に

「アメリカ不動産は近年上昇が過ぎている」

「もうしばらく様子を見たい」

そんな風に昨年以前から待ち続けていた方々にとっては、ここからは具体的に購入を検討できる段階に入ってくるだろうと思います。

ここで、商業物件についてやや生々しい現場の状況をみてみましょう。

この4月までにもアメリカの失業者は相当な数に昇り、その失業率は最終的に1929年以降の大恐慌をも上回るとの見解も出されています。

そんな中で商業物件にしても

「家賃が支払えない」

として、ここから先は賃貸契約を途中解約する個人経営者・中小企業が増えてくることは間違いありません。

テナントを無慈悲に退去させないように、物件オーナーは家賃を一定期間免除する法的措置が検討されており、このような人道的な措置は然るべき議論かと思います。

その免除措置は固定資産税の部分免除、或いは納税期日延長等の措置とセットになるべきかと思いますが、いずれにせよこのような措置も遅かれ早かれ限界がきます。

遠からず、商業物件では空室が目立つようになることでしょう。

今の時点ですでに悲惨な結果が見え始めている典型例として、アメリカの「WeWork」があります。

WeWorkはソフトバンクグループも出資していますので日本でもご存じの方は多いと思いますが、簡単にいえば

「月極でオフィスが必要なスペースだけ間借り出来る」

というビジネスモデルです。

全ての経営者にとって、職場の家賃は最も大きな固定費の一つになります。

この固定費を

  • 必要なスペースのみ
  • 必要な期間のみ

に抑えることが出来、月極の為に経営者にとっても手離れのいいモデルに仕上げていました。

このモデルが一定の成功を納め、固定費を押さえたい経営者から支持を受けて短期間に広く展開されていったのです。

WeWorkについては、私も数年前にニューヨークマンハッタンの一角にあるWeWorkビルを視察に訪れたことがあります。

ビルの各フロアには間借りスペースが小・中・大のスペースで提供されており、全ての部屋はガラス張りです。

共有スペースはくつろげるようにソファーがあちこちにあり、ドリンクも自由に飲めます。

Faxやコピー機の必需品もあり、ミーティングルームも予約制で使用が可能です。

ビジネスを展開するには全ての環境が整っており、スタートアップ企業にはもってこいです。

一番小さいスペースは机と椅子だけがようやく入る、3平方メートル程度のスペース。。

その小サイズでも月に$800の家賃ですから驚きましたが、月極である為に縛りはありません。

そんなスモールビジネスのニーズに合致したオフィス提供で、近年は会員数を伸ばしてきたのでした。

ところが、今回のコロナウイルスの影響で事態は一変しました。

大統領による国家非常事態宣言と同時に

ソーシャル・ディスタンス(社会的距離)

ステイホーム・オーダー(自宅待機命令)

等が次々に出され、人々は自分のオフィスに通えなくなったのです。

結果としてWeWorkで間借りしていた起業家・経営者たちもオフィスに通えなくなり、WeWorkのビルは閑散としています。

この4月の時点でWeworkの空室率は約36%にまで高まっていますが、ここから空室率は更に高くなることが予想されます。

明日に続けます。


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