バーチャル購入の留意点とは ~ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

バーチャル方式での物件の選び方について、留意点をお伝えしています。

MLS等で自分の条件に見合う物件が見つけたら、一通り画面上で分かる範囲でフィルタリングをかけていきます。

昨日までにお伝えした流れは

1.写真でフィルタリング

2.文言でフィルタリング

3.条件でフィルタリング

の順番でした。

伝統的な不動産物件の選定方法は

1.エージェントに条件伝える

2.エージェントがいくつか候補を上げる

3.候補物件を一緒に見て回る

というものです。

エージェント任せの場合、出される条件に十分なフィルタリングが掛けられているわけではありません。

もちろんエージェントとしては考えられる候補を全て上げる責任があるのですが、買主にとっては外れの物件も多いものです。

従来の物件選定方法が情報を一方的に提供される「受動購入」だとすると、バーチャル方式で物件を選ぶ場合は「能動購入」といえます。

可能な限り、バーチャル方式で最初からフィルタリングしてしまえるからです。

実際のところ、今に限らずこれまでも日本を含むアメリカ国外にご在住の方々が遠隔から購入しようと思えば、ここ数日ご紹介しているバーチャル方式の段取りしか手段がありませんでした。

ただし、これまでと今からの時期で決定的に違うのは

「アメリカ不動産業界全体がバーチャル方式を主体に切り替えた」

ということです。

先だってお伝えした通り、バーチャル方式が主流となる上では必然的にリアルター達は

・事前撮影して動画をソーシャルメディア等にアップロード

・ライブで双方向の現場紹介

のいずれかを選ぶことになります。

実際には前者が準備され必要に応じて予約を入れて後者の流れになることと思いますが、ポイントは「バーチャル方式が当たり前の雰囲気が熟成されつつある」ということです。

これまでは現場を見せる伝統的な案内方法が圧倒数を占めていましたし、バーチャル方式を依頼しても取り合ってもらえない場合が多くありました。

実際に現場に出向いてバーチャル方式で少しでも細かく物件を確認したいと願うのであれば、バーチャル方式に応じてくれる数少ないリアルターを探すしかなかったのです。

その意味ではアメリカ不動産業界全体がバーチャル方式に大転換している今は、遠隔から物件を検討・購入する方々にとっても随分有利になってきたと思います。

そこで、昨日までにお伝えした

1.写真でフィルタリング

2.文言でフィルタリング

3.条件でフィルタリング

の流れの中で、とりわけ「3」においてはSeller Disclosure(セラー・ディスクロージャー)を通して物件の不具合と思われる事項を拾い上げておく必要があります。

ここまでの準備をもって、ライブ型の物件案内を依頼しましょう。

ライブ型で物件案内を依頼

前提として、物件を実際に現場で確認出来るのであればもちろんその方が良いと思います。

それでも今の時期には不用意に感染は避けるべきですし、売主もまた内覧は極力避けたいと考えています。

その意味では内覧が許されるにしてもバーチャル方式で十分に検討した後で、短時間で現場を確認する程度が無難だと思います。

そして現場に向かうことがままならない、もともとバーチャル方式で全てを完了させることが前提の方々にとってはリアルターにライブで内覧を依頼することが唯一の選択肢となります。

そこでここまでの流れで十分に事前に吟味した上で、ライブ型で物件案内を依頼しましょう。

このライブ型で案内を依頼する場合、「見せてほしいポイントは的を絞っておく」ことをお薦めします。

こちらからの注文なしにはリアルターは自分の感覚でぐるっと物件を回るだけで終了してしまいますから、具体的に細かく見たいポイントを上げて伝えておく方がよいのです。

そこでライブ型では下記の段取りで進めるとよいと思います。

1.間取りを確認

もしも事前にフロアプランを手に入れることが出来ていれば、物件全体がそのとおりになっているかを確認しましょう。

自分の手元にフロアプランがあれば、それに沿って一部屋ずつ歩いてもらいます。

壁の色や素材を事細かく確認し、見ながら気になる点はメモしておきます。

2.不具合を確認

事前にSeller Disclosure(セラー・ディスクロージャー)で不具合が報告されていた場合、特にそのポイントは重点的に確認が必要です。

そしてここがまさに、伝統的な現場型物件選定だけでは見逃しがちな点です。

ここまでの事前準備で不具合を把握しているわけですから、

・不具合はどれくらいのレベルなのか

・リアルターの意見では、修繕にどれくらいコストがかかりそうか

等をライブ双方向のやりとりで確認していきます。

3.外観を確認

順番は前後してもよいのですが、物件は外観も確実に確認するようにしましょう。

特に

・屋根

・家の外壁

・煙突(物件とのつなぎ)

等に不具合がないか、リアルター意見をもらいながら周囲を歩いてもらいます。

実際には契約期間中に専門家を雇ってより専門的な調査を行うことは出来ますが、可能な限りライブで自分自身も確認しておけばこぼれがないものです。

。。。

バーチャル方式で物件を選定する流れについて、ポイントをまとめてお伝えさせて頂きました。

コロナウイルスの影響によりアメリカ不動産業界は大きくバーチャル方式にシフトし始めていますが、この流れは早々に変わらないと思います。

その意味では遠隔から購入が必要な場合でも、今まで以上に選定し易い環境が整いつつあるわけです。

けれども「購入は必要だけれども、遠隔からだと心配が残る」という場合、不動産弁護士に相談することも一案です。

不動産弁護士に自分の事情を伝えて具体的にアドバイスをもらい、いざという時には上手に抜けられるように契約書を整てもらうとよいと思います。

ここから景気後退が進む上では、アメリカ不動産物件は価格が下がり始めることが予想されます。

そうすると、価格の確かな値下がりが見え始めた時点で一定数の人々がバーチャル方式で購入を試みることは間違いありません。

もしもあなたがバーチャル方式で物件購入を進める必要がある場合、本日までにお伝えした方法で検討されるとよいかと思います。


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