今、アメリカ不動産市場を見つめている方々へ ~ 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカ不動産市場の現状と今後の展望についてお伝えしています。

プロミゾリーノート(借入証書)投資について

「今の時期に資金を投じることは控えるべきでしょうか。」

とのご質問に対して、

「もしも不動産価格が下がり始める場合は、現状よりもプロミゾリーノート(借入証書)投資の強度は増す可能性が高いです。」

という趣旨でお伝えさせて頂きました。

資金を投じる投じないはご自身で判断して頂かなければなりませんが、プロミゾリーノート(借入証書)投資に関していえば仮にここから不動産価格が落ちてくると有利になる公算が高いと思います。

より厳密にいえば、強度が増すことがほぼ間違いないのはBalloon Payment(バルーン償還)型のプロミゾリーノート(借入証書)です。

フリップ業者の事業融資となるBalloon Payment(バルーン償還)型融資の場合は今でも活発に出ていますが、不動産価格が落ちるとフリップ業者の活動はよほど活発になります。

仕入れる物件が安い上に最終的に仕上がった物件の価格も安くなりますから、フリップ市場の動きが俄然よくなるのです。

その意味ではプロミゾリーノート(借入証書)投資についてはBalloon Payment(バルーン償還)型を選ぶとより安定するかと思います。

その一方で不動産売買には変化があります。

先月よりアメリカ不動産業界はEssential Activity(エッセンシャル・アクティビティ:生活維持に関わる重要な要素を占める職務とその活動)に再定義されて外での仕事が許されていますが、

・オープンハウスは開催禁止

・内覧に関しても極力バーチャルで行うこと

という制限があります。

つまり、リアルターも人との接触を極力避ける範囲でしか活動は出来ません。

自宅待機命令が続いている現状ではこれは当たり前の措置ですし、リアルター自身も積極的に他人と接することは控えるのは当然のことです。

そして、この流れは日本を含む海外からの投資家にとっては有利な向きであるように思います。

本日も続けます。

バーチャル内覧環境が急速に整っている

人との接触が制限されている中で、リアルター達はすべからく今の時期の仲介活動のスタイルを変更せざるを得なくなっています。

物件の仲介は物件を紹介しないことには始まりません。

そうすると不特定多数を集めるオープンハウスのオプションは完全に外し、バーチャルで内覧が実現する方向に力を入れざるを得ないのです。

そこで、リスティングエージェントとして売主と契約しているリアルターが現在力を入れているバーチャル内覧は主に二つの方法があります。

事前撮影型

まずはリアルターが物件内外を自撮りしてレポーターのように紹介するパターンです。

この場合はオープンハウス用に整えた後の物件現場でリアルター撮影を行います。

レポート形式の不動産紹介は日本でもテレビ番組でよく目にしますね。

アメリカでもレポート形式による物件紹介は以前から頻繁に行われてはいました。

特にハイエンドのラグジュアリーホームでは潤沢な予算のもとに大掛かりな撮影が行われ、インターネット上でも公開されていたものです。

平均的な価格の物件の場合は本格的な映像レポート形式で撮影が行われることはさほどなく、MLS上で情報を上げてリアルターと問合せ者が希望の地域で物件をいくつか見て周るのが慣例でした。

けれども自宅待機命令が出されて以降は伝統的な現場での案内が不可能である為、物件紹介では映像を伴う映像レポート形式への変更を余儀なくされています。

今の時代は誰でもスマートフォンを持っていますし、実際にスマートフォンで十分な画質の映像が撮れるものです。

本格的にカメラマンを雇うとそれなりのコストもかかりますが、大抵のリアルターが今求めるのが「自撮り棒」です(笑)。

スマートフォンで物件内外をコメントを加えて撮影しながら歩き回り、時折自分を撮影してその物件のポイントになる箇所を強調して説明していきます。

決してプロが撮る映像ではありませんが、物件状態を理解するのには十分です。

そして本格的なカメラマンを雇うよりもスマートフォンの方が好まれるもう一つの理由は、そのスピードです。

物件現場で撮影が終了したら、そのまま映像をスマートフォンから

フェイスブック

インスタグラム

等のソーシャルメディアにすぐにアップロードすることが出来ます。

これにより、不特定多数の人々にバーチャル内覧を提供することが出来るわけです。

ただし、購入希望者にとってのバーチャル内覧の難点は「質問が即時に返ってこないこと」です。

実際に現場を見ることがかなわずとも、映像で内外をじっくり確認できることで満足する人々は案外多いもの。

けれども、物件の詳細を確認したい場合は映像を閲覧した後でリスティングエージェントに問い合わせる必要がありますが、この問い合わせへの返答には一定の時間がかかります。

リアルタイムでやりとりが出来ない分、従来の現場での内覧よりも不便さが残るのです。

そこでこの事前撮影型のバーチャル内覧よりも有利になるのがライブ型の内覧です。

ライブ型の場合はリスティングエージェント、もしくはバイヤーエージェントが現場まで足を運び、その場で現場を撮影しながら閲覧者と時間を合わせて物件内外を見せてくれます。

バーチャル内覧について、明日に続けます。


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