プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめ ~ その⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめについてお伝えしています。

ここまでにプロミゾリーノート(借入証書)としては

Fully amortizing payment(完全分割償還)

Balloon Payment(バルーン償還)

の二種類があること、また不動産物件が担保になっている安全度の高い投資でありながらも更に自分で取り組めるリスクヘッジとして

立地

物件価値

LTV(Loan to value ratio)

の三つを確認することをお伝えさせて頂きました。

不動産系の投資の中で、私(佐藤)が知る中で最も安定したリターンを着実にもたらしてくれるのがプロミゾリーノート(借入証書)投資であり、

・不動産投資に興味があるが自分には難しい

・けれども資産を着実に増やしていきたい

・それなりの利回りを実現したい

・リターンが上下にブレるのは避けたい

・不動産管理会社とのやりとりを避けたい

・修繕リスク等は抱えたくない

・長期に安定した収入を得たい

そんな風に考える方々には相性がいいと思います。

私(佐藤)自身は不動産投資で何かあった時のバックアップ資金としてプロミゾリーノート(借入証書)投資のリターンを見ていますが、そうではなく

・たった今の生活の足しにしたい

・老後の年金積立代わりにしたい

・将来の安心がほしい

・複利法で貯金を殖やしたい

そんな目的でもよいと思うのです。

プロミゾリーノート(借入証書)投資について、本日で最後です。

二つの入り口

そこで、実際にプロミゾリーノート(借入証書)投資を実行するには大きく分けて二つの入り口があります。

その二つとは

個別型プロミゾリーノート(借入証書)

シンジケート型プロミゾリーノート(借入証書)

です。

それぞれ特徴が違いますので、一つひとつ見ていきましょう。

個別型プロミゾリーノート(借入証書)

プロミゾリーノート(借入証書)に関わるのは従来

債権者(お金を貸す側)

債務者(お金を借りた側)

の二者になります。

一つの物件を担保にプロミゾリーノート(借入証書)が両者の間で成立し、投資家はこの債権者の持つ権利を譲り受けることになります。

その結果として個別のプロミゾリーノート(借入証書)を手にするのは一人の投資家のみであり、他に所有者は誰もいません。

この場合はリターンを受けとるのもプロミゾリーノート(借入証書)を譲り受けた投資家一人であり、全ての利息(リターン)は投資家の口座に入ってくることなります。

いわゆる、譲り受けた投資家が唯一無二の債権者なのです。

その為仮に債務不履行が発生した場合にはプロミゾリーノート(借入証書)の権利を持つ一人の投資家が、物件そのものを差し押さえて元金を回収できることになります。

自分以外には所有者は誰もいない為、安心感があるのです。

ただし、この個別型プロミゾリーノート(借入証書)の場合はマイナス面としてタイミングの難しさがあります。

不動産投資は元々その流動性が低いという性質があります。

一つの物件が契約が完了するまでには時間がかかり、また案件そのものも頻繁に出てくるわけではありません。

すなわち自分が好む条件を持つプロミゾリーノート(借入証書)を希望のタイミングで購入できるとは限らないのです。

一たび契約出来ると安定した利息(リターン)が入り始めることになりますが、流動性の低さが入り口にはネックとなります。

入り口に時間がかかるのは純粋な不動産投資と同じ、ということになります。

シンジケート型プロミゾリーノート(借入証書)

もう一つの形態はシンジケート型と呼ばれるものです。

ここでのシンジケート(syndicate)の意味は「共同出資」です。

前述の個別型プロミゾリーノートの場合はその所有者は単独の投資家であるのに対し、シンジケート型には複数の投資家が参加することになります。

典型としては、シンジケートの場合は発起人となる不動産会社が独立した法人を設立しています。

この独立法人をA社としましょう。

このA社にはファンドマネージャーが在籍し、ファンドマネージャーはいわば銀行でいう融資審査担当者です。

複数の投資家がA社に対して出資し、その集められた資金をもって融資担当者(ファンドマネージャー)が有望なフリップ業者に融資を行います。

フリップ業者は例によってBalloon Payment(バルーン償還)で融資を受けて、安く物件を購入してリノベーション後に売却します。

このような複数のフリップ業者がA社の融資担当者(ファンドマネージャー)の手配で融資契約を結び、結果としてA社と各フリップ業者の間でプロミゾリーノート(借入証書)が交わされるわけです。

もちろんA社が所有する全てのプロミゾリーノート(借入証書)は対象の物件がそのまま担保に入っており、A社の融資事業は全て不動産物件が担保になっていることになります。

とどのつまり、A社は「フリップ業者専門のプライベートファンド」のようなものです。

A社は融資機関として機能しており、各投資家はA社に出資することで出資額に応じた権利を得ることになります。

例えば投資家A、B、C、Dの四人がそれぞれ

A … $30,000

B … $40,000

C … $50,000

D … $60,000

で出資しているとすると、その出資額に応じたA社の権利を取得するわけです。

そして出資額に対するリターンは全員に平等である為、結果としては投資に対するリターンは変わらず、例えば7%の固定金利であれば

A … $2,100($30,000 × 7%)

B … $2,800($40,000 × 7%)

C … $3,500($50,000 × 7%)

D … $4,200($60,000 × 7%)

がそれぞれの投資家が受け取る年間の利息(リターン)になります。

このシンジケート型の良いところはいつでも参加が出来ることです

厳密には集められる融資額には上限が定められており、その希望融資枠が満額になった時点で募集は終了となります。

このシンジケート形態は株式と似たような性質があり、出資に対して相応のリターンを得るようなものです。

その固定金利の投資は不動産物件に紐づいており、非上場企業への出資に物件担保保証がついているイメージになります。

。。。

ここ最近で複数頂いたご要望にお応えして、5日間に渡りプロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめについてお伝えさせて頂きました。

ブレのない安定したリターン

7%前後以上の高利回りの貯金感覚で行える投資

不動産物件担保による安全度

これらの性質を持つ投資が自分に合うとしたら、プロミゾリーノート(借入証書)投資は検討する価値があるかもしれません。


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