プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめ ~ その④

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめについてお伝えしています。

昨日まではプロミゾリーノート(借入証書)の二つの種類、

Fully amortizing payment(完全分割償還)

Balloon Payment(バルーン償還)

についてお伝えさせて頂きました。

投資家には後者のBalloon Payment(バルーン償還)の方が好まれる傾向がありますが、その理由は

  • 期間が短い(通常は1年)
  • リターンが安定している

からです。

Fully amortizing payment(完全分割償還)の場合はタイミングを逃して返済が開始されているプロミゾリーノート(借入証書)を購入した場合、すでに最初の時点から利息は少なくなっています。

融資期間全体としては金利どおりのリターンがもたらされるのは間違いありませんが、購入時期が遅いほどリターンをこぼしてしまうことになります。

また保有期間が長すぎることはそのまま資産の流動性が低いことにもなり得ます。

ここは投資戦略の一環となりますが、もしも流動性を少しでも高めたいのであれば後者のBalloon Payment(バルーン償還)の方が有利と言えそうです。

今日も続けます。

リスクヘッジはどこを意識するべきか

結論から先にいえば、私(佐藤)もこれまでに長い期間プロミゾリーノート(借入証書)に資金を投じ続けていますが、債務不履行が発生したことは一度もありません。

もちろんリスクゼロの投資などは存在しませんし、プロミゾリーノート(借入証書)投資は不動産投資の類で最も安全度が高い

「ローリスク・ミドルリターンの投資」

であることは間違いないと思います。

貯蓄感覚で行える不動産投資の類としては、これ以上のものはないのではないでしょうか。

けれども安全度が高いとはいえ、盲目的である必要もありません。

もしもあなたが単独でプロミゾリーノート(借入証書)を探す場合には、どのような点をリスクヘッジのポイントとするべきでしょうか。

改めて概要を考えてみるとプロミゾリーノート(借入証書)の場合、後にも先にも想定されるリスクは債務不履行のみです。

そして債務不履行が発生する理由は「債務者が毎月の返済を履行できなくなった」ことによります。

この債務不履行の発生率を極小化するべく、プロミゾリーノート(借入証書)はその融資が組まれる前に融資審査が行われています。

その審査内容は住宅物件の場合はFannie Mae(連邦住宅抵当公庫 )が定める標準フォームに基づいており、各金融機関と同じ入り口で債務者の審査が行われるのです。

その意味では債務者が債務不履行を起こす確率は極小化されているはずですが、不慮の災いで債務者の事情が変わってしまうことがあるかもしれません。

この点は融資前の審査では見えないのでどうにもなりませんが、その万が一の為に物件そのものが担保に掛けられていることになります。

そしてこの物件担保部分が、プロミゾリーノート(借入証書)の案件を選ぶ際に自分で見分けられるリスクヘッジポイントです。

債務者の未来に対しては如何ともし難いにせよ、「担保としての物件の安定度」については自分で確認できるのです。

そこでプロミゾリーノート(借入証書)のリスクヘッジポイントには下記の3つがあります。

立地

まずは対象となる物件の立地を確認しましょう。

不動産物件の価値には外部性が働きます。物件そのもの以前に、

その物件がどこに立地しているか

その立地条件から物件はどんな影響を受けるのか

が外部性です。

物件そのものがどんなに素晴らしかったとしても、その土俵そのものが崩れやすければ物件価値にマイナスの外部性が働いてしまいます。

その意味では不動産市場は地域市場の塊ですから、その物件が立地する地域市場を把握することが大切なのです。

物件が位置する地域市場が下がり調子でないかはしっかりと確認するようにしましょう。

物件価値

地域市場そのものに問題ないことが確認できたら、その次に物件価値を確認します。

物件価値をより正確に知る上ではリアルターに該当物件の情報を依頼するのが最も良いと思います。

Fully amortizing payment(完全分割償還)の場合は大抵はそれ自体が投資物件です。

リノベーション後にテナントが入居している場合がほとんどですが、その時点で平均価値がどれくらいかを精査します。

Balloon Payment(バルーン償還)の場合はフリップ業者がリノベーションを手掛ける段階であり、リノベーション後に物件は価値を高めて市場で売却されることになります。

その意味では平均以上の価値が期待出来ます。

LTV(Loan to value ratio)

最後に、その物件に対していくらの融資がなされているのかを確認するようにしましょう。

物件価値に対する借入の割合をLTV(Loan to value ratio)と呼びます。

例えば前での例で$250,000の物件に対して$175,000の融資を受けたのであれば、LTVは

70%‬($175,000 / $250,000)

です。

通常、民間金融機関が住居用物件に対して融資を行う際にはよほどの条件でなければ100%の融資はありません。

アメリカでは退役軍人に対してはLTV100%等の特別枠はありますが、通常は多くとも75%以下に抑えられているものです。

そこでリスクヘッジの意味では、

「債務不履行が発生した際の物件価値」

に対して保険をかけておく必要があります。

上記の例でいえば、物件を差し押さえて売却しなくてはならないとなった時に$250,000の物件が$200,000まで値下がっていたとしても、融資した金額は$175,000ですから十分に残高を回収できることになります。

実際にはそれまでに元金も債権者の保有期間分は返済がなされていますから、回収されるべき額は返済済みの分だけ楽になっているはずです。

。。。

繰り返しとなりますが、

・佐藤が保有し続けているプロミゾリーノート

・佐藤がご案内させて頂いた方々のプロミゾリーノート

この双方において債務不履行が発生した実例はありませんが、あえて契約時に自己チェックを行う場合は上記のように

立地

物件価値

LTV(Loan to value ratio)

の三つのポイントをチェックしましょう。

明日に続けます。


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