プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめ ~ その②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめについてお伝えしています。

今日も続けます。

投資からのリターン

プロミゾリーノート(借入証書)の概要は

・金融機関の融資事業と同義

・該当物件を担保対象に保険をかけた融資

・投資家(あなた)が債権(借入証書)を買い取る

・債務者が債権者(投資家)に(元金一部 + 利息)を毎月返済

というものです。

プロミゾリーノート(借入証書)はいわば自分自身が銀行家になって人様に融資を行い、その受け取る利息をリターンとする投資です。

現代社会で経済が回るにはその根底にお金があります。

モノとの交換

サービスの提供

において、自分が受け取る分の対価として使われるのがお金です。

そして融資事業を厳密に分けると、対価が発生するべきポイントは2つあります。

1.手続き支援の利用 … ローン申し込み、審査サービス、融資額振込等の一連の手続き支援

2.融資資金の利用 … 申込者が受け取る元金(物件購入額の一部に)

融資を受ける物件購入者はこれら2つのサービスに対して対価を支払うことになります。

「2」は「資金を使うコスト」であり、一般的に利息と呼ばれています。

銀行に貯金をする際にも自分の口座に利息が発生しますが、これは銀行側が預金者から預かったお金を使ったことに対し、利息という形で預金者に対価を支払うわけです。

そしてプロミゾリーノート(借入証書)投資では投資者は借入証書を所有することになり、すなわち「2」の債務者が融資資金を利用することから生じる利息を受け取ることになります。

一言でいえば

「お金を貸した対価として利息を受け取る」

わけですが、プロミゾリーノート(借入証書)投資ではまさにこの利息部分がそのまま自分の投資に対するリターンとなります。

昨日の例でいえば

「$250,000の物件に対して70%で借り入れを行う」

場合は

$175,000‬($250,000 × 70%)」

が融資額となります。

そしてこの時の融資条件を

固定金利15年

金利7%

とすると、毎月の返済額は$1,572.95です。

開始を4月1日とした場合の償還表を見てみましょう。

償還表をこちらからダウンロードしてください。

このように支払いは毎月$1,572.95ですが、その内訳である

Principal(元金)

Interest(利息)

の数字は毎月変わることが分かります。

内訳は最初の期間は

「返済される元金が少なく、受け取る利息が多い」

のですが、最後には

「返済される元金が多く、受け取る利息が少ない」

に代わり、内訳が正反対になっていきます。

日本語で分割償還と呼ばれるこの返済方法では、最初の段階は利息の方が多いように設定されているのです。

そこでダウンロード資料内の例では一番最初の返済が

2020年5月

返済額:$1,572.95

元金:$552.12

利息:$1,020.83

残高:$174,447.88

であり、2回目の返済は

2020年4月

返済額:$1,572.95

元金:$555.34

利息:$1,017.61

残高:$173,892.55

と、内容が変化していきます。

この利息にあたる

1回目 … $1,020.83

2回目 … $1,017.61

これらがプロミゾリーノート(借入証書)投資に対するリターンとなります。

融資(投資)した資金の一部である元金と利息の合計が、毎月自分の口座に振り込まれてくるのです。

結果として、融資を受けた債務者は「融資額の使用料」である利息をリターンとして着々と毎月利益を上げることになります。

前倒し返済の場合はその時点で終了

ここまでがプロミゾリーノート(借入証書)投資の基本構造ですが、上記のパターンでは予想せずに早期に投資が終わることも想定しておく必要があります。

不意に早期終了が起こり得るのは

「債務者が予定よりも早く完済する時」

です。

融資を受けた債務者は毎月返済を行うことが前提ですが、「まとまったお金が出来た」という場合、大抵の債務者は前倒しで残金の一括返済を行います。

例えばダウンロード資料内の固定金利15年ローンの例でいえば、5年後の4月時点では

残金 $135,472.40

ですが、この金額を一気に返済できる目途がついた場合にはまとめて返済し、早期に完済する場合もあるのです。

そうするとここまでに受け取った利息(投資家のリターン)は

累積利息:$54,849.37

ですが、残念ながら受け取るリターンはこの$54,849.37で終了してしまいます。

この場合は残金である$135,472.40も同時に手元に戻り、投資終了となるわけです。

利息は課税対象

このように、プロミゾリーノート(借入証書)に投資を行う場合は融資額(投資額)に対する利息がそのままリターンとなります。

そして一つ留意しておきたいのは、「利息(リターン)は課税所得とみなされる」ということです。

通常は銀行の普通預金に預ける場合は利息がついたとしても、その利息は課税対象にはなりません。

けれどもプロミゾリーノート(借入証書)の場合は不動産物件が担保に入っている投資です。

すなわちその性質としては「不動産に紐づいている所得」とみなされますから、利息(リターン)は課税対象となるのです。

明日に続けます。


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