今は「買い」の時期なのか? ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から物件購入のタイミングについてお伝えしています。

たった今、株式市場では機関投資家も個人も

「一生に一度の大バーゲン」

として買いに走り初めていますね。

今の時期を底とみる、或いは底とは言わずとも「ここまで下がれば十分」とみる法人・個人が一気に買いに動いています。

多くの人々は先が見えない不安の中でしり込みしてしまうタイミングかと思いますが、このような時期に逆張りで動く人々がいるのは今も昔も変わりません。

そこで不動産市場おいては「今が買い」の時期かといえば、アメリカ不動産金融史の中でも過去50年で最もローン金利が下がっている意味では絶好の機会であることは間違いありません。

そしてあえて定義づけると、当たりになり易い物件の目安は

・築15年~30年の中古物件

・2007年からの不動産価格暴落時を含め、価格が落ちなかった物件

だろうと思います。

あくまでも確率論である為に保証はできませんが、少なくとも再現性で語れば上記の条件を満たす物件であれば最も安い金利の利益を最大限に享受できる可能性があるはずです。

特に現在はコロナショックによるパニック経済気味で、例年であれば盛り上げり始める不動産市場でもかなり動きが鈍くなっています。

けれども見方を変えてみると需要が減る今は物件価格を相当落とすことが見込める、買い手市場になりがちな地域市場が多いのです。

この点も今の時期を買いとするには十分な理由になり、結果として株式市場と同様に逆張りに動く人々は今の時期にこそ物件探しにいそしんでいます(佐藤もその一人)。

とはいえ、 このような情報が右往左往する中で

「自分もこの時期に進めるべきか」

と波に乗って動こうとする前に、一歩下がって冷静に考えてみることも大切です。

株式投資であれ不動産投資であれ、今の時期に逆張りでどんどんチップを張る人々の共通しているのは判断基準を明確に持っているということ。

知識のみならず長年の経験からくる相場観も手伝い、かつ判断する基準が強固な信念と共に出来上がっていますから自信をもって動いています。

にわかに波に乗りたい想いだけでは大きく失敗してしまう結果にもなりかねません。

そこで今の時期に購入に踏み切るか否かを迷っている方々に共通にお伝えしたいのは、

「どうしても今購入する理由があるのか?」

このことを改めて考えなおして頂くことです。

言い換えると、購入に踏み切る条件が自分に揃っているのかを改めて検証してみるとよいように思います。

購入理由の検証条件について、本日も続けます。

どれくらいの期間所有するつもりか

購入理由を検証する際に考えておきたい条件の一つは、

「どれくらいの期間、物件を所有するつもりなのか?」

という物件を保有する期間です。

もっぱら、私(佐藤)自身は常日頃からアメリカで不動産物件を所有する上では

「バイ・アンド・ホールド」

の長期投資をお薦めしています。

会社経営を考えた時にお金の流れは

「出すを押さえて入れるを増やす」

になるわけですが、この考えはハコモノ(不動産物件)でも同じです。

不動産場合はキャピタルゲインの視点で

「購入費用を抑えて売却利益を増やす」

となりますから、どれだけ「安い値段で購入」して、どれだけ「高い値段で売却する」かがポイントになるのです。

この辺の具体的なテクニックは後日改めて項を上げたいと思いますが、不動産投資にもこのような時期にこそ前に進むべき逆張りの発想は確かにあります。

そしてこの逆張りの成功率を高めるのが「バイ・アンド・ホールド」という、長期投資のスタンスなのです。

そうすると、過去の不動産暴落時にも価格を落としていない物件であれば、いよいよもって購入しない理由はないのです。

地域市場の経済状況はどうか

そしてもう一つ考えておきたいのは、自分が物件購入を検討する地域市場の経済状況です。

アメリカは連邦制度を採用する上で、原則としてその経済は大まかな区分としては州を境とする縦割り行政になっています。

そして各州の中でも郡(いくつかの市の集まり)による自治権もあります。

最近の例でいえば、トランプ大統領よりも随分早く非常宣言事態を発令していた郡が数多くあったのも、ある程度の郡による自治権が認められているためです。

そこで2008年~2009年の景気後退の時期を振り返った時に、

すぐさま景気後退の影響を受けた地域

影響を受けるのに2~3年かかった地域(かつ影響は限定的)

がありました。

自分が購入を検討する地域市場の経済状況がどんな状態にあるのか、このことを地元リアルターに問い合わせてよく調べるとよいと思います。

もしも影響を受けるのに数年かかる地域であればどうなるのか?といえば、それだけ不動産市場は安定する傾向があるということです。

またそのような性格のある市場であれば、昨日からお伝えしている「景気後退でも価格が落ちない物件」が存在する割合は多くなります。

逆にカリフォルニア州のようなアメリカ経済のど真ん中の地域では景気後退の影響もモロに受けてしまいますから、有利な物件は出てきにくいのです。

。。。

今の時期にアメリカ不動産を購入するべきか否かについて、その判断基準について参考になり得る項目を上げさせて頂きました。

過去50年の中で最も低い金利にあるとはいえ、同時に慎重に検討は進めたいものです。

そこで、ここまで読まれて下記のような疑問を持たれる場合があるかもしれません。

「景気後退の可能性があるのなら不動産価格暴落の可能性もあるのでは?それまで待つべきでは?」

明日は、景気後退に入りそうな気配の中で不動産価格暴落の可能性を踏まえた判断の仕方について考えてみましょう。



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