今は「買い」の時期なのか? ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

コロナウイルスの影響が深まる中、おそらく世界中の人々が気にかけているだろう共通のテーマがあります。

「このまま、世界レベルで景気後退に突入するのだろうか?」

この答えは誰にも分かりませんが、専門家ではなくとも経済成長はかなり鈍っていることは分かりますね。

コロナウイルスの脅威のみならず石油戦争や米国を中心とする貿易戦争等、不安要素が多い中で経済成長の下降修正が目立つ昨今、少なくとも景気が上向いていく実感を得ることは出来ません。

このような景気サイクルは不動産業界においても売主と買主の双方の心理に大きく影響してきます。

実際のところアメリカ人はどのように見ているのかといえば、興味深い調査結果があります。

2019年末、コロナウイルス騒ぎが発生する前に行われた調査によると

2020年には景気後退に入ると思う … 30%

景気が回復するまで物件購入は控えたい … 56%

とのこと。

事実としては、アメリカ人の半分以上は現時点では「不動産購入は様子を見たい」と考えているようです。

そしいて更に興味深いのは、

引き続き今も物件は探し続けている … 44%

とのことで、総じていえば

「景気後退を予想する中で今は不動産購入は控えたいけれども、機会があれば購入に踏み切りたい」

そんな風に見ている消費者が全体の4割強はいるようです。

ここでいう機会があればとは、おそらく

「景気後退に入りそうな雰囲気だけれども、それを加味しても購入した方がよい機会」

という意味でしょう。

その意味では先日の項にも上げましたが、たった今のローン金利は

「アメリカ不動産金融史において過去50年間で最も低い金利」

になっています。

金利の意味では今は「その機会」であることは間違いありません。

とはいえ、不動産投資であれ株式投資であれどのタイミングが完璧であるかを読み取ることは不可能。

不動産投資物件であれば、たった今の時点でほぼ間違いなく買いといえるのは

・築15年~30年の中古物件

・2007年からの不動産価格暴落時を含め、価格が落ちなかった物件

です。

この物件の地域周辺で裏を取り、問題がないのなら今の金利が手伝って買いではない理由がありません。

物件そのものに大きな問題がないのであれば、キャピタルゲインが上昇し続けるこの手の稀は物件は早い時期に購入した方が良いに決まっているのです。

結論、今は

・購入の気持ちはある

・けれども景気の様子を見たい

そんな人々の割合が多い時期になりますが、最終的な尺度は

「それでも今購入する理由が自分にはあるか」

ここに尽きます。

市場の尺度ではなく、自分の購入理由を検証する時期とも言えそうです。

そこで今日から、購入理由を検証する一助として自分に当てはまる条件をチェックしてみましょう。

貯金はいくらあるのか?

不動産購入にあたり、現金買いである必要は全くありません。

アメリカ国外にお住いの方々が不動産投資物件を購入される場合はせめて最初の一件目は現金購入をお薦めしていますが、自分の住居用物件であれば現金は極力残していた方が有利でしょう。

事実、貯金残高が多ければ多いほど不動産購入では自分の立場が有利になってきます(とりわけ融資機関とのやりとりでは有利になる)。

ましてや今は本格的な景気後退に突入することが予想される時期ですが、景気後退の最中では現金を多く持つことは更に有利になるのです。

それでは「いくらぐらいの現金を持っているとよいのか?」となると、目安は

頭金の20%

クロージングコストの6%

またここに加えて、

向こう6か月間の生活費

これくらいあれば随分有利です。

最後の生活費とはここにモーゲージローンを含め、生活するのに最低限必要な金額を意味します。

例えば家賃を除く生活費に$2,000かかっている人が$250,000の物件を検討していて、購入後にモーゲージの支払いに$1,000かかるとしましょう。

この場合に必要な現金の目安は

頭金:$‭50,000‬($250,000 × 20%)

クロージングコスト:‬‭$15,000‬($250,000 × 6%)

生活費:‬‭$18,000‬($3,000 × 6ヵ月)

計 $83,000

です。

こうしてみると結構な金額ですが、最低でもこれだけあると随分有利になってきます。

ファイナンスはどれくらいのレベルのあるのか?

また、物件を選ぶよりも以前に「Pre-approved(事前ローン審査の合格)」を取得しておくことは肝要です。

モーゲージローンを組む場合、そもそも購入できる物件は

どれくらいの元金を

どれくらいの金利で

用立てできるかにかかってきます。

言い換えると物件を購入できるできないは融資機関に委ねられるわけで、いざ物件売買契約に入っている最中に

「ローン審査を通りませんでした」

となると売主と買主の双方にとって時間と労力の無駄が発生していましいます。

だからこそ事前審査で

「$〇〇〇〇〇〇くらいの価格の物件なら購入できる」

という証明は掴んでおいた方がよいのです。

そこで融資機関としてはどのあたりのラインを

「この人は事前審査通過」

とするのかはそれぞれの機関により(厳密には担当者により)違いがありますので一概には言えませんが、クレジットスコアとしては

750 ~ 850:優秀

700 ~ 749:良好

650 ~ 699:検討可能

このあたりのラインで見るとほぼ間違いはありません。

そしてクレジットスコアが良ければよいほど金利も有利になることは覚えておきましょう。

また個人として気を付けておきたいのは、毎月のモーゲージ支払い額は

月の手取り額の28%以下

に留めておくことです。

一般的には手取りの1/3以下と言われていますが、厳密にはやや厳しめに28%としておくと更に手堅くなります。

かくして事前審査を通過したとすれば、たった今はローン金利が3%ちょっとの時期ですから非常に有利な購入が出来る可能性が高いのです。

物件購入タイミングの検証について、明日に続けます。



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