有利な融資を選んでみる 〜 クレジットユニオン 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

物件購入を検討する時に必須になるだろう作業が

「融資を依頼する銀行を選ぶこと」

です(現金購入でない限り)。

アメリカの物件の場合、よほど間違った立地に購入しない限りは基本的に物件価値は上がっていきます。

仮に不動産価格が暴落したとしてもその価格は再び上昇してくる力学が働いていますから、それこそ住居用であれば自分が暮らす間に価格は元に戻る可能性が高いことになります(佐藤の知り合いにもこのパターンのか方々が多いです)。

そこで住居用物件の場合はキャピタルゲインが期待出来る物件であればなおさら自己資金は最小限に留め、融資を引いて購入することが推奨されます。

ローン返済期間中は元金のみならず利息を含めて返済するわけですが、キャピタルゲインの上昇具合によっては将来売却する時にそれまでに支払った

利息

固定資産税

はもとより、

修繕費

リノベーション費

を支払っていたとしても、更にお釣りがくる可能性があるのです。

ちなみに投資となると話は違い、私(佐藤)はアメリカに不動産投資される方は少なくとも最初の一軒目は現金購入にすることをお薦めしています。

これは単純に

「投資リスクを軽減して成功率を高める」

ことが目的です。

私(佐藤)が投資家の皆様にご案内する地域や物件はそれでなくともフィルタリングはかけているつもりですし、結果としては融資を引いて購入したとしても十分に回る可能性が高いと思います。

けれども不必要な冒険は必要ありませんし、投資に関しては石橋を何度も叩いてよいと思うのです。

その意味では一軒目で仮に不慮の災いが起こっても持ちこたえられるように、または二軒目以降の投資の成功率を高める為にも一軒目は現金購入にしておいた方が無難なのです。

事実、一軒目を現金購入していたおかげで予想しないトラブルに対応出来たケースも少なからずありました。

とはいえこれは投資物件の場合の話で、住居物件であればやはりある程度キャピタルゲインが期待出来る物件に狙いを定め、融資を引いて購入するのが良策だと思います。

そこで銀行で融資を受ける際の話ですが、興味深いことに大抵の人々は

「融資元の選定に時間をかけない」

という傾向があります。

時間をかけないとは各金融機関のローンプログラムを比較検討していない、という意味です。

ほとんどの場合は自分が日頃使っている銀行に相談に出向き、常日頃の入出金のみならず融資返済でもお付き合いを開始しているのです。

けれども、融資を引く場合はやはり事前に複数の金融機関のローンプログラムを比較検討することをお薦めします。

相対的にはFRBがその時に定める政策金利に合わせて銀行の金利は上下するわけですが、細かい部分では金融機関ごとに明らかに違いがあります。

ましてや

融資を引く = 長期間に渡る借金返済の約束

であり、その返済額に含まれるのは利息という融資元の利益です。

金利の違いはその典型で、返済する利息額に違いをもたらすと同時にその違いは長期になればなるほど大きくなります。

その為、投資の意味合いも含めて住居購入するのであればなおさら各金融機関の金利と各種手数料は比較した方がよいと思うのです。

そして融資元として各金融機関を比較する時に、その有力候補として検討してもよい機関があります。

それはCredit Union(クレジット・ユニオン)という金融機関です。

今日から、Credit Union(クレジット・ユニオン)の特徴についてお伝えさせて頂きます。

Credit Union(クレジット・ユニオン)とは

Credit Union(クレジット・ユニオン)は日本語で信用組合と呼ばれています。

古くは1800年代にヨーロッパで誕生したCredit Union(クレジット・ユニオン)は

「会員自身による管理が行われる金融機関」

です。

通常の銀行では大別して

銀行員(銀行で働く人々)

カスタマー(お金を預ける人々)

の二者の関係が出てくるわけですが、Credit Union(クレジット・ユニオン)の場合は

会員(通常の銀行でいうカスタマー)

がCredit Union(クレジット・ユニオン)を運営・管理しているのです。

この形態は不動産で例えれば物件オーナーで構成される

HOA(ホームオーナーズ・アソシエーション)

に似ていますし、もっと身近では地方の

町内会

にも似ているかもしれません。

そこに所属するメンバー自身が運営・管理しており、

「利益を追求する目的はない」

という前提があります。

ここは重要な点ですが、HOAや町内会に利益を追求する意図がないように、Credit Union(クレジット・ユニオン)にもまた利益を上げて団体を大きくする意図はないのです。

その目的はあくまでも

「健全に運営がなされること」

であり、かつ

「利益が会員に還元されること」

です。

もちろん民間金融機関の場合も「利息」という形でお金を預けるカスタマーに利益が還元される点は同じです。

けれども通常の金融機関の場合はカスタマーへの利益還元以上に「利益を追求」することが前提にあります。

通常の金融機関

「利益を上げる。そのビジネスモデルとして預金者に利息で還元」

Credit Union(クレジット・ユニオン)

「過剰な利益は不要。利益は極力預金者(会員)に還元」

この姿勢の違いはそのまま融資を受ける際の金利にも影響してきます。

過剰な内部保留はせずに会員にその益を還元する上でCredit Union(クレジット・ユニオン)で融資を受ける際の金利は通常は低く設定されるわけです。

厳密にはCredit Union(クレジット・ユニオン)系の金融機関は全米各地にあり、それぞれのCredit Union(クレジット・ユニオン)系により設定金利に違いはあります。

それでも、通常の民間金融機関と比較するといずれのCredit Union(クレジット・ユニオン)も金利は最低でも0.5%は安くなるものです。

明日はCredit Union(クレジット・ユニオン)の特徴について、もう少し深堀してみていきましょう。


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