【質問】コロナウイルスの影響でアメリカ不動産はどうなる? 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今回のコロナウイルスの騒動でも現状では不動産ならではの安定感が見られますが、

・人々が職を失い始める

・変動金利が上昇し始める

このような条件が出てくると、一点して不動産価格は下落し始める可能性が高くなります。

ここから先コロナウイルスがどれくらいのレベルでアメリカ経済に影響を与えるのか、とりわけ失業率の変化に注目しておきましょう。

そこで現状で不動産価格に変化はみられないものの、それでも不動産売買の取引には一定の影響が出始めるものと思われます。

ここでいう影響が出るとは良い面も悪い面もあり、或いはそれらの影響が相殺されて現状維持も考えられるような状況です。

今日はコロナウイルス編の最後に、その考えられる影響についてお伝えさせて頂きます。

モーゲージ金利が変動

ここ数ヵ月モーゲージ金利は下がる傾向にあり、コロナウイルス騒動以降もこの低いモーゲージ金利は維持されてきました。

この点はアメリカ不動産市場にとって好材料である中、今回のコロナウイルスの影響で金利は更に下がることも予想されていました。

そうしたところ案の定、米国の中央銀行に当たるFRB(連邦準備制度理事会)は3月3日に臨時の連邦公開市場委員会の場で政策金利を0.5%も引き下げることを決定。

本日の時点で、例えばウェルスファーゴ銀行ではモーゲージ金利が

ここまで下がっています。

リファイナンスする場合も

ここまで下がっており、

・金利を見て物件購入の機会を伺っていた人々

・リファイナンスの機会を待っていた人々

にとっては間違いなく好材料です。

経済そのものはコロナウイルスの影響で危機に面していることは間違いありませんが、特に個人にとってはこのモーゲージ金利の下げは長期的な観点からはかなり有利になるものと思われます。

ラグジュアリーホームは停滞か現状維持に

その一方で株価をはじめとする金融市場が落ち着かいない時期に最も影響を受ける物件の類があります。

それはラグジュアリーホームです。

ラグジュアリーホームは富裕層が投資対象として売買を繰り返すやや特殊な市場ですが、贅沢な暮らしながらも実際は投資の上に暮らすライフスタイルですから

ニューヨーク

フロリダ

カリフォルニア

を中心とするキャピタルゲイン市場ではラグジュアリーホームの需要が続いていました。

ただし、通常の平均的な物件よりもラグジュアリーホームの場合は投資要素を加味する要素は余計に強く、常々金融市場に対しては敏感に反応します。

金融市場が盛り上がる時に売買が増加するというよりも、金融市場の振れ幅が大きくて安定感がない時にはラグジュアリーホームの販売数は落ちる傾向にあるのです。

結果としてここからの米国ラグジュアリーホーム市場は積極性には欠ける動きになることは避けられません。

とはいえ、その反対の動きも大いに予想されます。

すなわち前述の通りここからは金利が更に下がる可能性もあり、ラグジュアリーホーム等の高額物件の場合は殊の外金利による影響は大きいものです。

株価が下がったのを機に株を買い増す人々が多いように、ラグジュアリーホームでも金利が下がったこの時期を掴んで購入に踏み切る人々も増えるはず。

ラグジュアリーホームはその売買件数が通常の物件よりも少ないものですが、最終的には販売件数そのものに大きな増減はない結果になるかもしれません。

外国人による購入の減少

そして現時点で考えられる可能性として、アメリカ不動産市場にとって最も深刻なのは外国人による不動産購入数の減少だろうと予想します。

カリフォルニア州においては6年ほど前には全ての不動産売買取引数の実に8%は外国人によるものでした。

その中でも中国人による活発な不動産売買が全取引数に大きく貢献していたことは周知の事実です。

この過去の勢いは現在ではかなり沈静化しており、昨年の時点でもカリフォルニア州で外国人による取引は3.9%にまで下がっていました。

その減少の内訳の多くは中国人バイヤーの減少です。

中国経済の減速というよりも、当局が国外不動産購入の動き(国外への送金)に大きく規制をかけ始めていることが影響し、取引そのものが減少傾向にあったわけです。

そこにきて本年はこのコロナウイルスの騒ぎ。

コロナウイルスは中国から始まり国内で抑え込みに必死になっているわけですが、中国人によるアメリカ不動産購入の勢いは昨今にも増して衰えることが予想されます。

好材料としては低金利の傾向が前述のラグジュアリーホームのみならず平均的な物件購入を求めるアメリカ国内の人々にとっても追い風になることです。

アメリカ国内の購入者の動きが低金利を受けてどれだけ活発化するかで、全体的な不動産売買件数が相殺に近いものとなるか、もしくは全体的に下がるかを決めることになりそうです。

。。。

現時点でコロナウイルスの影響で変化が起こりやすいだろうパターンをいくつかあげてみました。

過去を参考にすると2000年に発生したSARS(サーズ)の時には沈静化するまでに要した期間は半年弱でした。

けれども前回のSARS(サーズ)はアメリカ経済に対して消費者動向に大きく影響したわけでもなく、米国内金融市場に深刻な被害を及ぼしたわけでもありませんでした。

その意味では今回のコロナウイルスは消費動向と金融市場の双方に影響を与えつつあり、経済活動を含めた沈静化にはSARS(サーズ)の時以上に時間がかかることが予想されます。

死亡者はすでにSARS(サーズ)の時期を超えているコロナウイルスですが、今後の拡大による影響を注視しておく必要がありそうです。


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