一戸建て不動産投資の実例(クロージング:2019年10月) ~ 抜群の物件価値とキャッシュボリュームを同時に狙う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「高額の一戸建て物件は避けておくべきでしょうか?」

そんなご質問を頂戴することがありますが、ここに絶対解はありません。

投資の観点では例えば商業物件などはその額が軽く億を超えてしましますが、立地を押さえているのであればキャピタルゲインの観点から商業物件の方がはるかに投資としては成功するパターンが多いものです。

またこちらにご紹介したグラント・カードンなどは、最初に一戸建てを購入した後は二件目以降はMulti-family(複数世帯)物件に切り替え、$1,900,000の物件に対し$350,000の自己資金を使うことでスタート。

そこからは高額のMulti-family(複数世帯)物件のみに絞る戦略を取り、本日の時点で600ミリオンに近いポートフォリオを実現しています。

高額物件は避けるべきかといえば決してそんなことはなく、特に高額物件に絞る場合はキャッシュボリュームが大いに手伝ってスノーボールを作る速度が速まる傾向にあるのです。

もちろん高額な分

固定資産税

修繕費(物件サイズによる)

等がかかる傾向は否めませんが、それでも圧倒的な家賃収入が支出を飲み込んでいくことになります。

そしてこの傾向は一戸建て物件でも全く同じです。

ここは自分の投資スタイルと不動産投資に求める目的の問題で、

・将来の期待値が高い物件とキャッシュボリュームを取るか

・物件価値はそこそこに高利回りを取るか

このいずれを取るのかを決断する必要があります。

後者のように高い利回りを実現する為のコツは、以前からお伝えする通り

・学区はそこそこ

・けれども治安は良好

という立地条件を押さえ、その地域市場で理想とされる家賃範囲を参考に物件を選ぶことです。

けれども前者の場合、

・学区は最高レベル

・治安も最高レベル

で見ておく必要があります。

なぜなら、高額の部類の入る一戸建て物件の場合はテナントの所得レベルを考慮する必要があるからです。

そこで今日は、参考になる高額一戸建て物件の成功実例をご紹介させて頂きます。

抜群の物件価値とキャッシュボリューム 〜 東京在住 O様

(イメージ写真)

今回Oさんは非常に有望な物件の獲得に成功されましたが、その条件とプロジェクションの一部は下記のとおりです。

地域:最高レベル

学区:最高レベル

立地:街の中心

(下記の数字は調整後の参考です。実際の数値とは違いがあります)

物件価格
$300,000
賃料$2,300
年間収入合計$27,600‬
固定資産税$2,800
管理委託料$2,208‬
住宅保険料$1,060
HOA$0
年間修繕平均値$1,000
年間支出合計‭$7,068‬
表面利回り9.2%
実質利回り6.8%

この物件は本日の時点でテナントがついています。

一般的には家賃が高額すぎる物件はテナントがつきにくいと言われていますが、それは事実とはほど遠いもの。

この物件のように学区と治安が最高レベルかつ物件としても魅力のあるものであれば、然るべき家賃が支払える層がほどなく見つけてくれるものです。

そして今回Oさんの物件をお求めになられたのはある世界最大手の会社の駐在員。いわゆる社宅として使用するべく契約が結ばれました。

ここはOさんの強運もありますが、このような大会社の社宅として使われる上では滞納の心配はほぼ皆無です。

またターンオーバーが発生する際にも別の社員にお使い頂ける可能性が高いことを考えると、将来のテナントの安定度も期待がもてます。

ちなみに、本日の時点で当物件の価値は購入時よりもすでに1万ドル以上上昇している様子。

この物件ではここから先、

潤沢なキャッシュボリューム(キャッシュフロー)

キャピタルゲイン

の双方を期待できると思います。

最後にOさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

今回、米国での初めての不動産購入に際して、日本の不動産や金融に関する知識は多少なりとも持っていましたが、米国不動産取引に関する具体的な経験、知識はゼロでしたので、 先ず持って信頼できるアドバイザーから探し始めました。

大手不動産会社、ハウスメーカー、金融機関など様々なプロから話をお伺いしましたが、皆さん得意分野をお持ちで相応の知識 や経験をお持ちなのですが、残念ながらどなたも帯に短し襷に長しの感じでしっくりこない 中、佐藤さんのブログに出会うことができました。

素人の私が申し上げるのは大変僭越ですが、ブログの内容が非常に合理的、具体的、実務的であったことから、この方であればご相談できるのでないかと思い、日本で面談の約束をさせて頂きました。

正直、それまで全くお会いしたことなく、誰かの紹介でもない方とお会いすることに不安はありましたが、ブログの内容がそれを打ち消すだけの説得力がありましたので、思い切ってお会いした瞬間にその不安は吹き飛びました。

お会いした日から3週間後には米国に飛んで現地実査を完了して、候補物件のターゲットを定め、競争力のある物件購入、手堅いテナント付けまでできました。

一連のフローは佐藤さんが私たちの考えている方向性に常に寄り添って頂いたおかげで、非常にスムーズに処理することができました。

何より、現地関係者との交渉には、ほとんどリアルタイムで必要なアドバイスを頂き、同時に現地での交渉を助けて頂いたので、自分たち日本側だけで同じような動きをすることは不可能だったと思います。

佐藤さんのおかけで全く新しい可能性を見出すことができました。本当に感謝しています。今後の展開についても引き続きよろしくお願いしたいと思っています。

東京都 O様

Oさん、今回はお手伝いをさせて頂きましてありがとうございました。過分なお言葉で恐縮ですが、少しでもお役に立てていましたら幸いです。

順調に投資リターンを享受頂けますよう、今後の物件管理においても必要に応じて適宜お手伝いさせて頂きます。

今後ともよろしくお願い致します!

。。。

高額物件を狙う時は

学区最高レベル

治安最高レベル

この両方を押さえ、的確な立地を狙うことが必須です。

これらの条件を押さえれば良質なテナントを惹きつけるのは時間の問題。

そして良質なテナントは大抵は物件を丁寧に使うためにテナント要因で発生する修繕頻度はかなり少なく、賃貸滞納の可能性も極めて低い傾向があります。

かくして、

キャピタルゲイン

潤沢なキャッシュフロー

を同時に狙う戦略はとても現実的なスキームの一つなのです。


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