相続時の物件整理 ~ Probate Sale(プロベイト・セール)とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日まで数日に渡りProbate(プロベイト)についてお伝えさせて頂きました。

故人が正式な遺書を残さなかった場合、裁判所を通して遺産整理をするとなると時間とお金がかかることはお分かり頂けたかと思います。

やはりベストなのは物件のオーナーが生前に準備をしておくことですが、それでも様々な事情でProbate(プロベイト)に入らざるを得ない場合もあるもの。

不動産資産が遺書なしに遺された

遺族の誰も購入には手を上げない

この条件が揃う時、故人名義の不動産物件は市場で売却されることになります。

売却額から諸費用を差し引いて残ったお金を遺族間で分配するわけです。

かくして、遺書を残さなかった故人の所有物件を市場で売却する行為をProbate Sale(プロベイト・セール)といいます。

この点は昨日までのお伝えでProbate(プロベイト)で物件を売却する際の費用として「価値の査定」の中でご紹介しましたが、通常はReal Estate Appraiser(不動産鑑定士)の力添えで適正物件価値を明確にし、然るべき価格をもって市場に出すことになります。

けれども、実際にProbate Sale(プロベイト・セール)が行われる時には通常の物件売買とはやや事情が違います。

今日はProbate(プロベイト)の手続き上にある物件整理、故人名義物件のProbate Sale(プロベイト・セール)についてお伝えさせて頂きます。

Probate Sale(プロベイト・セール)の特徴

Probate Sale(プロベイト・セール)と呼ばれる故人名義の物件売却は裁判所の指名により

Estate Attorney(個人財産管理弁護士

)もしくは

Executor(遺族の代表者)

が売却を実行することになります。

この売却の目的は

「少しでも売却額を引き上げること」

ではなく、あくまでも

「遺産の整理」

です。

通常の物件売買では物件オーナーは少しでも高値で物件を売却しようと試みるのが当然ですね。

けれども遺産整理となると全く話が違います。

高値で売れるに越したことはありませんが、それよりも遺族の気持ちとしては

「早く現金化して遺族間で分配したい」

というのが本音です。

それでなくとも昨日までにお伝えしたように、遺族としては故人の物件をいつまでも抱えていると

固定資産税

水道光熱費

HOA料金

等で定期的にお金を垂れ流すことになってしまいます。

そうすると物件の売却そのものは適正価値をもって早期売却を目指すことになるのです。

結果としてこのProbate Sale(プロベイト・セール)の場合はForeclosed Home(差押え物件)の売却と似ています。

実に

Probate Sale(プロベイト・セール)

Foreclosed Home(差押え物件)

これら二つの共通点は

「市場価格よりも安く売りに出される」

という点です。

例えば故人が物件を購入した際の価格が

$200,000

だったとしましょう。

Probate Sale(プロベイト・セール)の準備としてこの物件の価値を査定したところ、その価値が

$250,000

になっていたとします。

通常はこの市場価値よりも安く売りに出されるのです。

厳密には州により違いがあるものの、例えばカリフォルニア州の場合は

「市場価値の90%以下の価格で市場に出してはならない」

という規定がありますから、この場合は少なくとも

‭$225,000‬($250,000 × 90%)

で市場に出されることになります。

そして実のところ、遺族としてはこの辺りの最低ラインで売りに出した方が得策です。

売却額からはモーゲージ残高を含む諸費用を差し引くことになりますが、それでも早期に売却して整理することが大事。

その理由は、Probate Sale(プロベイト・セール)には後述するようなマイナス面があるからです。

Probate Sale(プロベイト・セール)のマイナス面

Probate Sale(プロベイト・セール)について、あえて買主視点でマイナス面をあげてみましょう。

10%のデポジット

Probate Sale(プロベイト・セール)で物件を購入する場合、買主には

「オファー時に購入価格の10%をデポジットすること」

が定められています。

物件価格が‭$225,000であれば、‭$22,500の自己資金が必要になるのです。

またこのデポジットはローンを組む場合の頭金とは別になりますから、買主としてはそれなりの自己資金が必要だということになります。

またカリフォルニア州の場合、Probate Sale(プロベイト・セール)は通常は裁判所でのオークション販売の形が取られます。

この点もまたForeclosed Home(差押え物件)の売却時と全く同じです。

オファーする際には誰もが10%のデポジットが必要となりますが、落とせなかった場合は10%のデポジットは返金されることになります。

待ち時間が長い

ひとたびProbate Sale(プロベイト・セール)で買主が決まると一安心ですが、その後は通常の売買のようにそのままストレートにクロージングに向かう、というわけにはいきません。

Probate Sale(プロベイト・セール)の場合はここにもうひとステップ入り、売買契約を進める前に

「裁判所からの売却認可」

が必要になるのです。

すなわち

Estate Attorney(個人財産管理弁護士)

あるいは

Executor(遺族の代表者)

が買い手が見つかったことを裁判所に伝えると同時に、売却許可の為のPetition(嘆願書)を提出することになります。

そして想像に容易いと思いますがこのPetition(嘆願書)がプロセスされるまでの期間は非常に長く、

30~45日(もしくはそれ以上)

もかかるのです。

。。。

上記2つだけも考えても、もしもあなたが購入者であれば

「Probate Sale(プロベイト・セール)の物件は安かったとしても避けたいな。。」

と思うものではないでしょうか。

スピードを重んじるアメリカ人の場合はとくにこの傾向は強く、結果としてProbate Sale(プロベイト・セール)物件は避けられる場合が多いのです。

だからこそ前述の通り、 Probate Sale(プロベイト・セール) 時の物件価格は「物件価値の90%」という最低価格で出した方が得策なのです。

出来れば避けたいProbate Sale(プロベイト・セール)。

やはり最善解は、物件オーナーが生前に準備を整えておくことだろうと思います。

明日は、物件オーナーが生前に整えられる準備の種類を具体的にみていきましょう。


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