FHA 203(k) というローン ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

トランプ政権による2021年度予算案に絡め、FHA 203(k) ローンについてお伝えしています。

FHA 203(k) ローンそのものは

1.物件を購入する

2.物件を改築する

3.物件の価値を高める

という、バランスシート上の個人資産価値を高める目的で行われる融資(個人にとっては投資)を言います。

また物件購入時に限らず、バスルームの改築や部屋の改築等、既存の所有物件の一部をリノベーションするときにも申請は可能です。

リノベーションとなるとそれなりの資金が手元から出てしまいますから、融資を受けることで取り組みのハードルを下げることが出来ます。

そしてこの融資の良い点は純粋にリノベーションそのもののみならず、

物件の調査費用

設計費用

等、リノベーションに関わる出費も含めて融資を受けることが可能なのです。

そして古い物件を購入して家全体の価値を高めるフィクサーアッパー(fixer-upper)の場合であれば、FHA 203(k) ローンによる融資額はそのままモーゲージと合算して一つの住宅ローンとし、毎月返済することになります。

当然ながらその分毎月の返済額は増えることになりますが、少なくとも自己資金の搬出を抑えることでフィクサーアッパーへの取り組みのハードルを低く出来るわけです。

今日はFHA 203(k) ローンについて、補足的な部分をお伝えさせて頂きます。

FHA 203(k) ローンで融資を受ける条件は

とどのつまりFHA 203(k) ローンは州政府が支援する融資枠となり、融資を受ける条件はそれなりに厳しく定められています。

FHA 203(k) ローンプログラムで融資を受ける為の条件を見ていきましょう。

クレジットスコアは640以上であること

アメリカでは融資に関する審査ではほぼ確実にクレジットスコアを見られることになります。

クレジットスコアの詳細については上記リンク先の項に譲りますが、車であれ住宅であれ、現金購入ではなくローンを組んでの購入であればクレジットスコアを持たない限りは購入は不可能です。

そしてFHA 203(k) ローンを組む場合、そのクレジットスコアの目安は「640以上」とされています。

640以上となるとそれなりに優秀な履歴となり、クレジットカードからの借金は毎月きちっと返済することはもちろんのこと、それなりの期間クレジットを構築し続けていなくてはなりません。

そうするとクレジットスコアを下げてしまう悪質な返済が残っている場合、FHA 203(k) ローンからの融資は難しいと考えておいて良さそうです。

ちなみに、賃貸物件にテナント付をする際の申込者スクリーニングでも管理会社の担当者がクレジットスコアをチェックすることになります。

この際に640を下回ることはおろか、500台のクレジットスコアが出てくることはザラにありますが、テナントスクリーニングの場合はクレジットスコアにはそれほど神経質になる必要はありません。

そもそもクレジットスコアは個人の借入状況により頻繁に上がり下がりするものですので、テナントスクリーニングの場合は

・申込者の収入元はしっかりしているか(収入が保証されているか)

・その年収は家賃の3倍以上を十分に超えているか(理想ははるか3倍以上)

の条件を満たしていれば、500台であってもほぼ問題はありません。

月収に対する月の借金返済割合が43%まで

近年その風潮が変わりつつあるとはいえ、近代社会のアメリカでは

「借金してなんぼ」

という既成概念がありました。

前述のクレジットスコアにしてもそもそもが借金をしないことにはスコアを構築出来ない仕組みとなっています。

「借金をして、借金をきっちり返済する」

そこに信用がつくのがクレジット(信用)社会であるアメリカの流儀です。

とはいえこの既成概念はある意味国全体のマーケティング手法の一面もあるように思われ、この流れに純粋に載せられる米国民は大抵は大学生の頃から借金を背負い始めることになります。

そして(一定額までは)魔法の貯金箱であるクレジットカードで次々と買い物をするようになるのです。

そこで30代なり40代になってFHA 203(k) ローンを申し込む場合、クレジットスコアは前述のように640以上が基本条件となりますが、その時点で悪質ではない借金が残っている場合もあります。

その場合は返済中の借金を全て並べた時に借金総額が

「月収に対して43%以下」

であることが条件です。

例えば月収が$8,000であれば、

車ローンの返済

医療費の返済

家具ローンの返済

等、あらゆる返済中の借金総額が

$3,440($8,000 × 43%)

以下であることが条件となるのです。

上限は$417,500まで

そしてここは事前に把握しておくべきですが、FHA 203(k) ローンプログラムもその融資額には限度があります。

2020年2月の時点でFHA 203(k) ローンの限度額は$417,500です。

この限度額一杯までのローンを組むようなリノベーションはそうそうありませんから、普通の物件にFHA 203(k) ローンを適用する場合はまず大丈夫だろうと思います。

。。。

FHA 203(k) ローンの融資を受けるにあたり条件をいくつか並べてみました。

厳密には、これ以外にも

・個人バランスシートの提出

・設計書の提出

・リノベーション見積もりの提出

等も必要になり、その審査プロセスでは担当者が物件価値を査定してその合否を判断することとなります。

またFHA 203(k) ローンは

・通常のFHAローンよりも金利がやや高い

・モーゲージ保険を上乗せする必要がある(通常は返済期間ずっと)

・追加金$350、もしくはローン総額の1.5%を上乗せ

等も出てくることは覚えておきましょう。

通常のモーゲージと比べると融資側としては査定作業が複雑になり、かつ融資リスクも高くなりますから、融資を受ける側は相応の対価を支払うことになるわけです。

かくして、FHA 203(k) ローンは個人の不動産投資の一部として大いに活用されていますが、今回出された2021年予算案によるとこのFHA 203(k) ローンの資金も削減される可能性があります。

もしもこの予算案のままで可決される場合、おそらくFHA 203(k) ローンの類はその後は自治体の力に委ねられてくると思います。

もしもFHA 203(k) ローンが必要という方は、本年中には金融機関に相談された方がよいかもしれません。


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