【TDI – Trust Deed Investment】借入証書(プロミゾリーノート)投資の実例:プロがプロを監督する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日からプロミゾリーノートの種類の中でも更に安全度を高めたパターンについてお伝えしています。

プロミゾリーノートは従来物件を購入する法人・個人を相手に融資し、その融資を受けた債務者が毎月借金を返済していくパターンです。

プロミゾリーノート購入者は自分が債権者になるわけですから、その返済である元金と利子の合計が毎月自分に向けて支払われることになります。

この利子部分(自分にとっては利息)が自分の投資リターンになるわけです。

けれどもここでより安全なプロミゾリーノートを選ぶ方法があります。

それは物件を所有したい法人・個人に融資するプロミゾリーノートではなく、物件を修繕後に売却して利益を出すことを前提とするプロのフリップ業者への融資です。

このパターンであれば通常は一年という短期融資ですから

・プロのフリップ業者が自社の経験から売れる投資対象物件を選んでいる

・短期で返済する(フリップ業者はそのまま保有するパターンも有)

という部分で安全度を高めることになります。

ただし、このプロのフリップ業者に融資するパターンのプロミゾリーノートはマイナス面があります。

それは、一年という短期である為に手続きが面倒になるのです。

手続きに関して言えば、プロミゾリーノートを所有する際は不動産権譲渡に伴う手続きが行われますが、債務者が完済した暁にはプロミゾリーノート所有者(不動産権を譲渡された投資家)は

「この債務者は確かに借金を完済しました」

という公文書を公証人サインの形式で仕上げる義務があるのです(公証人サインは有料です)。

そうすると

「プロミゾリーノートで長期的に安定したリターンを入れ続けたい」

という場合、一年ごと(+案件ごと)の手続きが発生することになります。

プロミゾリーノートを複数所有すればする程、その契約と完済時の手続きが煩雑になってしまいます。

ファンド型で煩雑さをなくす

そこでこのプロのフリップ業者を相手にする短期プロミゾリーノートの場合、ファンド型プロミゾリーノートへの投資が有利に働きます。

ファンド型のプロミゾリーノートの場合は投資家から集められた資金がそのまま多額の融資資金となり、その資金がフリップ業務を熟知するマネージャーにより運用されているのです。

すなわち、ファンドの下に複数の短期プロミゾリーノート案件が回っていることになります。

案件毎にが開始される時期や融資額には違いがありますが、それぞれの短期融資案件があたかも一つの細胞のように新陳代謝を繰り返しているわけです。

このファンド型プロミゾリーノートの場合の投資家にとっての利点は

・煩雑な手続きを省ける

・安全度を高めながら、一年以上プロミゾリーノートを保有出来る

・複利法で資産が殖えていく

という点のみならず、もう一つおまけに

・プロの案件をプロが監督している

という点が上げられます。

すなわち、この場合は融資を管理するファンドマネージャーそのものがフリップ業務で百戦錬磨の集団です。

プロのフリップ業者が手掛けたい物件をプロ(融資審査側)が吟味するという、二重の物件審査が行われることになります。

石橋を二度、三度と叩いて渡る上で安全度が更に高められるわけです。

実際にこの昨年末にファンド型プロミゾリーノートに投資されたTさんからご感想を頂いていますので、ご紹介させて頂きます。

この度はTDIのファンド利権購入に関して大変お世話になりました。

私は現在アメリカに駐在しております。

日本では株・FXなど多少行っていましたが、駐在開始時に全て口座を閉める事になったため、

手持ち資金を眠らせずにどうにか運用できないか検討しておりました。

その中で佐藤さんのブログと出会い、すぐにアメリカ不動産に興味を持ち、オンラインで面談をさせて頂く流れになりました。面談では全く不動産知識がない中で、私の状況に即してアメリカの不動産事情、流れ、タイミングなど丁寧にご説明頂きました。

佐藤さんからアドバイス頂いたのはまずは自己資金を増やすこと、そのために手堅い投資としてTDIのファンドの利権購入をご紹介頂きました。

実際に計算してみると、レバレッジを使えない事や資産にならない点では不動産購入とは違うものの、良好な利率で驚きました。

利権購入にあたり、契約書の理解が私にとっては関門でした。

特に英語の契約書フォーマットに慣れていなかった事、内容も全く馴染みがなく、量も膨大だったので、なかなか大変でした。

自分にとって大きなお金を動かす事になったため、しっかり理解したいと思い、佐藤さんに解釈や想定される問題などご質問させて頂き、お忙しい中、多大なサポート頂きました。

現在、契約書にサインを行い、送金を終えた段階です。

初めての大きな投資になったため、まだ実際に口座にリターンが入るまでは多少不安は残っていますが、その効果は大きくとても楽しみです。

自分が働かなくてもお金・時間がお金を稼いでくれる状況は、額面こそまだまだですが自分の気持ちの面でも大きく変わったように感じています。

佐藤さんのアドバイス通り、このリターンをまた再投資に回すサイクルを作り、

まずは自己資金を目標金額まで持っていきたいと思います。

多大なお指導ありがとうございます。

また不動産購入の際にはご相談させて頂ければとおもいます。

米国在住 T様

Tさん、この度はアメリカでの投資の第一歩をおめでとうございました!

Tさんは現段階では資産運用の底辺を広く厚くしていかれるステージかと思います。

まずは慌てず、時節を待つ間にも着々と安定したリターンで資金を膨らませていく方法を取られたことは懸命だと思います。

これからも必要な際に資産形成を応援させて頂きます!

。。。

資産形成のポートフォリオを組む上では

ハイリスクハイリターン

ローリスクローリターン

を組み合わせる手法がよく紹介されています。

私(佐藤)が知る限り、プロミゾリーノートの場合は真っ当な不動産会社が仲介しているものはリターンは

7% 〜 8%

程度です。

どちらかといえばローリスクローリターンに分類されるかもしれませんが、それでも金融資産を定期預金に寝かせておくよりは、遥かに早い速度で複利法の効いたスノーボールを作れると思うのです。


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