新築物件にかかる建築期間は

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日は将来のアメリカでも一つのトレンドになり得ると私(佐藤)が予想する

「小ぶりだけれどもクオリティの高い物件」

についてご紹介させて頂きました。

物件価格が上昇してきている米国では、特にキャピタルゲイン市場では物件所有後に固定資産税がバカにならない金額でかかってくることになります。

「キャピタルゲインが大きく期待出来る」

とは聞こえがなかなか良いものですが、そこはイコールで

「固定資産税は大きく上昇する」

ことになるのす。

しかも新築だろうがリノベーションだろうが、キャピタルゲイン市場で物件を所有するとまず経験するのが「当初の予定よりも固定資産税が上昇すること」です。

新築・リノベーションに関わらず、その建築開始時に試算されてた固定資産税額が完成後にそのまま試算通りの固定資産税額になるとは限りません(というか、まず予想通りにはなりません)。

どういうことかといえば、キャピタルゲイン市場では建築期間中も着々と

建物

土地(特にこちら)

の価値は上昇し続け、完成後に行われるReassessment(再査定)の後にはほぼ確実に当初の試算以上に固定資産税額は高くなっているのです。

そして完成後も着々と周辺の地域物件と共に物件価値は上昇していきますから、キャピタルゲイン市場では大きな物件を持つほど出ていくお金が大きくなることになります。

とはいえ、昨日お伝えしたようにキャピタルゲイン市場で暮らすシニア世代の中には

1.新築を建てる

2.自分で暮らす

3.物件価値が十分に高まった後に売却

この式でリタイヤ生活を進める類の人々が多くいます。

先週、南カリフォルニアの海岸線から5マイルほど内陸に入った小高い丘の上に6ミリオンの新築物件を建設中の知人が

「設計開始当初から土地の価値が相当根上がってるんだよ。今年は予定より1万ドル以上固定資産税が上がると思う。」

とため息をついていましたが、この彼も結局は完成後にしばらく暮らしてから頃合いを見計らって売却する予定です。

高額の固定資産税を払い続けるはずが、売却後にはこの建設期間中に支払う固定資産税も含めて一気に元を取るどころか、売り抜けた後には資産が更に増える結果となります。

かくして、キャピタルゲイン市場では

1.新築を建てる

2.自分で暮らす

3.物件価値が十分に高まった後に売却

この方式は物件の場所を間違えなければうまく回る可能性は高いと思います。

そしてこの流れを受け、私(佐藤)が個人的に予想しているのは近い将来のアメリカでは小ぶりな物件で

1 〜 3

の工程を繰り返す人々が増えてくるだろうということです。

小ぶりな物件であればより少ない資金で開始できます。

そうすると小さい資金で開始出来るプロジェクトはすそ野が広がり、「小ぶりなハイクオリティ物件」は増えてくるように思うのです。

そこで、実際にアメリカで新築物件を建てる場合にはどれくらいの期間を要するのでしょうか。

今日は補足として、新築物件を建てる際にかかる期間について簡単に概要をお伝えさせて頂きます。

条件に左右される建築期間

最初に厳密なお答えをいえば、アメリカで新築にかかる期間は「諸条件により差があり一定しない」です。

ここではあくまでその目安となる期間と概要だけ押さえておきましょう。

まず、一般的に言われるアメリカで一戸建て物件をゼロから建てる場合に要する平均期間は6ヶ月間です。

繰り返しとなりますが、あくまでこの期間は平均目安期間。

もう少し厳密にいえば、建築開始から完成までにかかる期間は

1.どのような建築様式か

2.どこの地域か(その地域にはどのような規定があるか)

の2つの要素に大きく影響されてきます。

新築を建てる場合、前述の6ヶ月を基準にこれらの2つの要素が絡んで大きく違いが出てくるわけです。

もう少し具体的にいきます。

建築様式の違い

建築様式は大別すると

・カスタムデザイン(自分で設計するパターン)

・プロダクションデザイン(すでにデベロッパーが設計しているパターン)

の2つの方向性があります。

それぞれにかかる期間は

カスタムデザイン:10ヶ月 〜 16ヶ月

プロダクションデザイン:4ヶ月 〜 6ヶ月

です。

設計と許可申請から開始するカスタムデザインの場合、明らかにその工程には時間がかかります。

昨日と本日にご紹介している実例の彼らの場合はいずれもカスタムデザインですから、軽く1年以上はかかっているわけです。

冒頭の6ミリオン物件を建築中の彼に至ってはあらゆる箇所がカスタムで進められる為に4年程かかっており、その間に断続的に価値が上昇し続けていることになります。

地域の違い

そして建築様式を除けば、地域と環境が最も大きく建築期間に影響してきます。

各地域(環境)ごとの建築期間の違いをざっくりとみてみましょう。

海岸地域:約5ヶ月

山岳地域:約6ヶ月

大都市圏:約7ヶ月

牧場地域:約9ヶ月

中部大西洋岸:約9.5ヶ月

上記は目安となる平均期間ですが、基本的に資材の届きにくい地方や気候が安定しない地域では建築期間が長くなりがちな傾向であることが分かります。

その他の要素

最後に新築物件の建築期間に影響するその他の要素も上げておきます。

日本語で簡潔にお伝えすると

建築許可

周囲の環境

工事関係者のスケジュール

資材調達スケジュール

工事期間途中の変更事項(構造に関わる変更があると、再び役所に許可申請の必要があります)

これらの要素も加わり、新築建設の全工程に影響してくることになります。

例えば近年は

アメリカ不動産市場の住宅不足

かの国の大統領政策による関税の大幅な値上げ

の影響で資材はかなり値上がり、同時に資材調達にも時間がかかるようになっています。

またここ数年間山火事の続いている南カリフォルニアでは多くの工事関係者が被害にあった地域の物件再建築に奔走していますから、よほど強いコネがないと海側の物件は人材確保にも苦労している有様です。

その労働力不足はそのまま工賃の上昇にもつながり、同時に全工程の遅延にもつながって建築期間が長くなりますから、今の南カリフォルニアで新築物件を建てると余計にお金と時間がかかることになります。

。。。

このように、新築物件を建設する場合は様々な条件により全工程にかかる期間が変わってきます。

全米平均は約6ヶ月間と言われるものの、上記のとおり諸条件が関わる中で全く一定していないのが実情です。

そこでもしもあなたがアメリカで新築物件を建てる場合、個人的な感覚としてはどんな小ぶりな物件であったとしてもそこにかかる建築期間は「最低1年以上かかる」と見込んでおいた方がよいと思います。


【個別コンサルティング】

アメリカ不動産投資に向けた個別コンサルティングのご要望を多数頂いています。

✔ アメリカ不動産運用で老後の自分基金を構築したい

✔ 現地の水先案内人が欲しい

✔ 契約や交渉を含め、英語でフルサポートを受けたい

個別コンサルティングの詳細はこちらから。
【プロミゾリーノート(借入証書)投資】

特に女性に大人気、プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめページを作成しました。

✔ ただ生活に安心がほしいだけ

✔ ハイリスクハイリターンはいらない

✔ 手堅く、受け取る額が変わらないリターンが欲しい

✔ 何かあった時の投資の保証が欲しい

プロミゾリーノート(借入証書)投資まとめはこちらから。


アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます