Manufactured housing(マニファクチャード・ハウジング:移動型組立住宅)への投資 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

マニファクチャード・ハウスについてお伝えしています。

昨日はマニファクチャード・ハウスの利点について

低コスト

品質の高さ

エネルギー効率がよい

静かさ

の4点をあげてみました。

比較的小ぶりに整えられているマニファクチャード・ハウスはその製造過程から設置過程まで、HUD(アメリカ合衆国住宅都市開発省)により厳しい基準が設けられています。

また各部屋が個別に作られることから、最後には精度の高い固まりで品質が伝統的な一戸建て物件と同等どころか、それ以上のレベルに仕上がるものなのです。

とはいえ、マニファクチャード・ハウスにも欠点があります。

今日はマニファクチャード・ハウスの欠点について見ていきましょう。

マニファクチャード・ハウスの欠点

土地探しが難しい

マニファクチャード・ハウスそのものは価格が伝統的な一戸建て物件と比較すると1/4以下で済むことは事実です。

けれどもその一方で

マニファクチャード・ハウス

伝統的な一戸建て物件

これら二種類で差をつけることが出来ないのは土地の価格です。

建物の価値と土地の価値は別々のものであり、その土地の上にどんな建物が置かれていようが土地の価値はその地域の住宅需要・商業需要に依存してきます。

すなわち、建物部分が安いことは間違いありませんが、

大都市の郊外

高級住宅地

これらの土地は当然高いわけですから、建物と土地を合わせた最終価格は高くなるのです。

またそれ以前に多くの場合は郡・市の規定により一戸建て物件の中にマニファクチャード・ハウスを混ぜて設置することは許されていません。

その代わり、通常はManufactured home parks (マニファクチャード・ホーム・パーク)と呼ばれる、マニファクチャード・ハウスが立ち並ぶ一画に身を寄せることになります。

結果として、伝統的な一戸建て物件と比較すると使える土地が極端に限定されてくることになるのです。

融資条件が厳しい

マニファクチャード・ハウスはゼロから作ってもそのコストが安い一方で、融資対象としては条件が厳しい事実があります。

このことを融資機関の目線から見るとよく分かりますが、融資する側がお金を貸すのは「不動産物件」に対してです。

すなわち不動産という、土地の上に置かれた居住機能を持つ建物を担保として融資資金を提供してくれることになります。

これに対し、マニファクチャード・ハウスの場合はそもそもが建築の段階から土地の上に建っているものではありません。

別の建築工場で作成されたものが運ばれてくるのであり、マニファクチャード・ホーム・パークまで運ばれてきて土地に固定化され、水道高熱機能と繋がって居住空間として完成して初めて「不動産物件」とみなされるのです。

結果として、マニファクチャード・ハウスをゼロから発注する場合は融資は期待できないことになります。

構造デザインの選択肢は少ない

マニファクチャード・ハウスはある意味、種類が限定されたレゴに例えてもよいかもしれません。

子供はレゴのパーツを組み立てて遊ぶわけですが、マニファクチャード・ハウスのパーツは数種類の型があるだけです。

いくつかの決まったパターンで組み合わせているからこそ、低コストで抑えることが出来ているわけです。

けれども決まった型の組み合わせで作られている以上、構造デザインについては選択肢が極端に少ないことになります。

結果として、マニファクチャード・ハウスはどれも似たような型をしているのです。

パークに差がある

マニファクチャード・ハウスが並ぶマニファクチャード・ホーム・パークを選ぶ場合、どのパークにするかは良く選別しなくてはなりません。

マニファクチャード・ハウスは安いということは家賃も安く、賃貸物件として使われている場合は不景気には殊更需要が出てくることは間違いありません。

その一方で家賃が安いということは、治安的に不安定になりがちな側面があることは否めないのです。

HOAの目が行き届いているマニファクチャード・ホーム・パーク

HOAの目が行き届いていないマニファクチャード・ホーム・パーク

私(佐藤)はこの双方を自分の目で見ていますが、後者の場合はドラッグを始め治安に不安が残る面が多々あり、その地に積極的に足を運ぼうとは思いません。

この点は自分で足を運べば雰囲気やパーク内を歩く人々を見ることで一発で分かりますが、後者のような治安に不安が残るパークであれば物件として保有した後でキャピタルゲインにどのような影響があるかは押して知るべしです。

だからこそ、良質なマニファクチャード・ホーム・パークを選ぶことは必須と言えます。

。。。

昨日と本日、二日間に渡りマニファクチャード・ハウスについてお伝えさせて頂きました。

かくして、マニファクチャード・ハウスは不景気にこそ強い不動産の類であることは間違いありません。

その実、マニファクチャード・ハウスに投資した場合は平均でみても実質利回りは10%を超えてくるものです。

ただし本日お伝えした欠点をみても分かるとおり、個人でマニファクチャード・ハウスに投資するのにはハードルが高いものです。

製造コストが極端に安いとはいえ、土地探しやその運営には伝統的な一戸建て物件に投資する時のそれとは比較にならない苦労があります。

益は多いものの、労も多いのです。

そこでマニファクチャード・ハウスに投資する場合、マニファクチャード・ハウジングを専門的に扱っているプロに投資するのが最も無難だと思います。

私(佐藤)の近所にも、メディアでも登場するマニファクチャード・ハウジングのプロがいます。

彼などは法人として全米各地のマニファクチャード・ホーム・パークを所有しており、投資家から資金を集めてリターンを還元するスキームを確立しているのです。

昨年彼と会って話した時には「ここからの不景気こそ弊社の出番」と息巻いていましたが、実際にこの2020年からはアメリカでのマニファクチャード・ハウスへの投資需要は一層増えてくるだろうと思います。



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