Manufactured housing(マニファクチャード・ハウジング:移動型組立住宅)への投資 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日は不景気に強い不動産投資の類として

Manufactured housing(マニファクチャード・ハウジング:移動型組立住宅)

Storage(ストレージ:貸し倉庫)

の二つをご紹介させて頂きました。

商売であれ投資であれ、景気サイクルからの影響を受けてしまうことは宿命のようなものです。

良い時もあれば悪い時もありますし、商売でも投資でも

「30年以上、不景気の影響を受けたことは一度もありません」

などという経営者・投資家はまずいないのでは。

30年以上も一直線に伸び続ける商売・投資実績はなかなか存在しないものだと思います。

とどのつまり、投資活動においても

「不景気に影響を受ける」

という前提で取り組む気負いは大切だと思います。

好景気・不景気に関わらず、多少の後退を経験しながらもそれでも前に進んでいけるようなポートフォリオの組み方を実践・検証していく姿勢が推奨されます。

そしてアメリカで不景気に入りそうな報道が聞かれる昨今、冷静に見ている投資家は今の時期を

「不景気に強いポートフォリオを組む時期」

と見ているわけです。

それが理由で、日本人投資家の皆様からもプロミゾリーノートのような保守的な投資への問い合わせが増えていると思われます。

そして本筋の不動産投資として「不景気に強いポートフォリオ候補は何か?」と問われれば

Manufactured housing(マニファクチャード・ハウジング:移動型組立住宅)

Storage(ストレージ:貸し倉庫)

の二つになるのです。

今日からこの中の一つ、マニファクチャード・ハウジングについて詳細をお伝えさせて頂きます。

Manufactured housing(マニファクチャード・ハウジング:移動型組立住宅)投資

アメリカ人投資家の間ではマニファクチャード・ハウジングはよく知られています。

不動産投資というと通常は

一戸建て住宅

タウンハウス

コンドミニアム

等が思い浮かぶと思いますが、やや変化球のついた不動産投資の類の中でもマニファクチャード・ハウスはリターンが優れていることで知られているのです。

マニファクチャード・ハウスの利点と欠点で見ていきましょう。

マニファクチャード・ハウスの利点

低コストである

こちらは昨日触れた部分と被りますが、マニファクチャード・ハウスの特徴の一つは価格が安いことです。

例えば

同じ間取り

同じサイズ

伝統的な一戸建て物件

マニファクチャード・ハウス

を比較すると、後者のマニファクチャード・ハウスの方が圧倒的に安いものです。

通常はアメリカ不動産投資家の目線としては

1.既存の中古物件を買い取る

2.リノベーションをかけてピカピカにする

3.賃貸物件として市場に出す、もしくは売却する

という流れが一般的です。

その理由は一戸建てでリターンを多く取る為にはこの方法がベストであり、ゼロから建設していては

時間

お金

の双方で大きな負担となり、労多く益が少ない結果となるからです。

これに対しマニファクチャード・ハウスの場合は建築コストが1/4以下ですから、仮にゼロから建築したとしても大きなリターンを期待できることになります。

その意味ではマニファクチャード・ハウスは不景気に強い以前に、予算の少ない初心者の投資家にとっても候補に上げられてよい選択なのです。

品質の高さ

「低予算で出来るということは安かろう悪かろうだろう」

かといえば、事実はその反対です。

新築のマニファクチャード・ハウスは品質としては伝統的な一戸建て物件と同等、もしくはそれ以上と言われています。

なぜ品質が高い傾向があるのかといえば、マニファクチャード・ハウスの建築はHUD(United States Department of Housing and Urban Development:アメリカ合衆国住宅都市開発省)が厳しい基準を設けているからです。

構造建築

デザイン

エネルギー効率

安全性

建築工場から設置場所への移動方法

等、事細かくその厳しい基準がHUDにより指導されており、それらの基準をクリアした建物のみが販売可能となります。

結果として、品質が高くなる傾向があるのです。

エネルギー効率がよい

マニファクチャード・ハウスはHUD指導により品質を高くせざるを得ない流れから、その好影響が物件内のあちらこちらに見受けられます。

例えば建物の底や壁に使われている断熱材にしても優良素材が使われています(建物が小さめなので使い易い)。

実際のマニファクチャード・ハウスそのものは伝統的な一戸建て物件よりは小ぶりにまとめられていますので、全体的に小ぶりであることが功を奏し、余計に断熱効果を発揮するわけです。

またエネルギー効率の工夫は温水器や窓にも施されており、マニファクチャード・ハウスのバスルームやキッチンでは節水用の蛇口が使われているのが通常です。

このあたりは投資家にとってもラインニングコスト削減に大きく寄与する要因となります。

静かさ

ここも「安かろう悪かろう」式に誤解されてしまいかねない部分ですが、マニファクチャード・ハウスは簡易的で外や他の部屋からの音が漏れやすいかといえば、決してそんなことはありません。

私(佐藤)もアメリカのマニファクチャード・ハウスは何度も訪れたことがありますが、事実はその正反対で

外からの音

隣の部屋からの音

これらが安易に漏れてくることはありません。

安いホテルでは隣の部屋から声やテレビの音が聞こえてくることがあると思いますが、まずあのレベルで音が漏れることはないのです(体験済)。

なぜかといえば、その秘密はマニファクチャード・ハウスが部品(部屋)ごとに組み立てられていることにあります。

それら個々の部屋毎に個別の断熱材も敷かれており、結果としてより静かな部屋に仕上がるのです。

。。。

ざっとマニファクチャード・ハウスの利点を上げてみました。

明日は、マニファクチャード・ハウスの欠点について見ていきましょう。


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