不景気にこそ強い不動産の種類とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

実に興味深いのですが、年末から借入証書投資の名称でご紹介しているプロミゾリーノートへのお問い合わせ・お申し込みが続いています。

昨年末から、日本人投資家の皆様の海外不動産投資への見方が変わりつつある傾向は間違いありません。

結果だけを見るのであれば、プロミゾリーノートは定期預金と同じです。

不動産物件に関連性がある投資ですから(担保保証で物件と結びついている)通常の定期預金からの利息とは違い、プロミゾリーノートからのリターンには税金が発生します。

それを差し引いたとしても、日本国内で定期預金に寝かせるよりは遥かに高い金利で着々と入れたお金は殖えていくのです。

もちろん私(佐藤)自身もプロミゾリーノートは複利法で随分前から活用していますし、安定した牙城の強固な土台を更に強く広げることに一役買っています。

今の米国のCD(定期預金)に寝かせたとしてもたかだか2%台ですから、佐藤にとっても

CDに預けた場合

プロミゾリーノートに投資した場合

この二つでは圧倒的に後者の方が殖えていくわけです。

そんな、にわかプロミゾリーノートへの人気上昇を感じる年末年始でしたが同時に

不景気にも強い不動産投資方法はないでしょうか?

という類のお問い合わせも頂いています。

この項を上げている時点で、CNNニュースによると

「12月の雇用は全国で14万5000人増えた」

のだそうです。

トランプ政権には賛否両論ある中、なんだかんだと数字で結果を出す傾向に心の中では

「トランプの再選を」

と願う人が少なくないだろうな、と感じるのは私だけでしょか。

(注:佐藤は共和党、民主党のいずれにも偏りはありません)

米国では

「2020年から本格的な不景気に突入する」

と言われながらもトランプ政権の下に出てくる結果が果たしてどうなるのか、本年末の結果が今から気になるところです。

いずれにせよ、たった今のポイントはトランプ政権の実績は横に

「アメリカが不景気に入る可能性は否めない」

という点です。

私(佐藤)自身は顧客利益至上を掲げる上では悪い情報はお伝えしないなんて商売は出来ませんし、むしろ物件選定時にも悪い情報は率先して投資家の方々にお伝えしているつもり。

その意味でははっきりお伝えすると、

「アメリカが不景気に入る可能性」

これらは確かに否定出来ないと考えています。

だからこそ、日本人投資家の方々からも

1.高い利回り

2.キャピタルゲイン

の優先順位で考えて「この時期を如何に攻めていくべきか」というご質問を頂戴するわけです。

不景気に強い不動産の類

とどのつまり時間軸で見た時に、不動産価値で上げ下げが一切発生しないということは理論上あり得ません。

いい時もあれば悪い時もありますし、だからこそ「下げを経験しつつも、それでも総和としては前に進む」というポートフォリオの組み方が大切になります。

そこで不景気が予想されるのであれば、不景気にこそ起こる需要に目を向ける必要があります。

私(佐藤)自身は90年代からアメリカの住居系物件・商業系物件のありとあらゆるパターンを見てきました。

10年前の世界金融危機の時期も体験していますし、その時期にどのような行動パターンを取るべきかも経験上知っています。

そんな、90年代からアメリカ不動産を注視し続けてきた中で理解している「不景気に強い不動産の類」は確かに存在します。

「不景気にこそ起こる需要」

ここが正にポイントです。

あらゆる不動産物件の中でも不景気に需要が高まるもの。その代表格は

Manufactured housing(マニファクチャード・ハウジング:移動型組立住宅)

Storage(ストレージ:貸し倉庫)

の二つです。

マニファクチャード・ハウジング

マニファクチャード・ハウジングとは下記のような物件です。

工場で組み立てられてトレーラーで運ばれてくる、或いは部品を現地に運び込んで現場で組み立てる場合もあります。

移動式であるが故に「動産」に分類されるはずですが、一度土地の上に置かれて水道高熱設備と繋がり固定化されるとそこからは「不動産」となります。

想像頂けると思いますが、最大の特徴はその物件価格が安いことです。

どのくらい安いかといえば、平均的な一戸建て物件を建てる総額の1/4以下で済むのです。

そして必然的に家賃も一戸建てよりは安いことになりますから、不景気にこそ需要が高まるのです。

ストレージ

ストレージはいわゆる貸し倉庫です。

日本でも特に都心では貸し倉庫ビジネスが見受けられると思います。

家が手狭で物を収納するスペースがない場合に倉庫をレンタルして、個人の所有物をしまっておくわけです。

家の倉庫の拡張場所として

ビジネス商品の保管場所として

など、人によって使い方は様々です。

そしてここも想像に容易いと思いますが、不景気になるとストレージへの需要が高まる傾向があります。

真偽のほどは知りませんが、日本では貸し倉庫で寝泊まりされる方もいるのだとか。

米国の場合、ストレージの需要に目をつけた貸し倉庫業は随分以前から確立されていました。

特に不景気になると住居の定まらない方々が多く出てきます。

そうするとストレージに自分の所有物を保管して必要な時に取りに行く方々が増えるのです。

また、それでなくとも今のアメリカ不動産市場では

増える人口に対して住居の供給が追いつかない

需要に伴い物件価格が上昇傾向

という、住を求める方々にとっては負のスパイラルが続いています。

すると不景気うんぬん以前に、不動産市場の傾向からもストレージに対する需要が続いているのです。

。。。

マニファクチャード・ハウジング

ストレージ

について、ごく簡単にお伝えさせて頂きました。

このような不景気にこそ需要が高まる不動産の類は確かに存在します。

1.利回り

2.キャピタルゲイン

の条件を満たしつつ、不動産物件の類でも不景気にこそ手堅く進めるパターンとして知っておいてもよいと思うのです。

明日に続けます。



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