謹賀新年!2020年のアメリカ不動産投資を読む!!

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

謹賀新年、明けましておめでとうございます。

昨年は日本人不動産投資家にとって一番のニュースは12月に発表された税制改正大綱に盛り込まれた「国外中古建物に係る損益通算の特例」だったと思います。

これまでは中古木造22年以上の物件であれば短期4年間で減価償却が可能であったものが、令和3年度以降は

中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。

となり、その適用が出来なくなる見込みです。

この短期減価償却益については多くの法人・個人にとって海外で不動産投資する理由となっていましたし、実際に多くの日系企業でもこの短期減価償却益を全面に打ち出しての案内が主流を占めていました。

その実際の適用は令和3年からの見込みとはいえ、本年令和2年には短期減価償却を目的とする海外中古不動産購入はほぼなくなるのではないでしょうか。

これまで日本人投資家にとっては大きくは

キャピタルゲイン

利回り

短期減価償却

という3つの利益を望むことが出来た海外不動産投資が、他国の不動産投資家と同様に

キャピタルゲイン

利回り

の2つに絞られてくることになります。

もともと短期減価償却に関してはアメリカ不動産関係者からもよく驚く声を頂いていましたが、不動産投資から享受出来る利益概念が世界と平等になるわけです。

2020年から拡がる選択肢

そして今回の税制改正により、

「長期的に安定した収入を得たい」

「高い利回りで資産運用をしたい」

「年金代わりに将来の保証を自分で積み上げたい」

そのような想いのある方々にとってはその選択肢が拡がることは間違いありません。

すなわち、これまでの

「木造中古22年以上の物件」

という築年に縛られた選択は不要となり、築年に関わらず長期に保有できる物件を選択できる機会が増えることとなります。

過去にご案内させてケースでも非常に価値の高い物件であることが明らかながらも築10年、15年と22年に至らない為に購入を断念されるケースが多くありました。

本年からはこの築年に関わらない選択が増えることは、長期投資の意味ではかなり重要な意味を持ちます。

ちなみに、本年以降のアメリカ不動産については投資目的で購入するとすれば築年は何年くらいがよいかといえば、

「築10年」

あたりが費用対効果の上で最もよい基準になるだろうと思います。

本年2020年であれば2010年築前後が最適です。

不動産版バリュー投資元年

かくして、日本人不動産投資家にとっての海外不動産投資は本年より完全に新しいステージを迎えることになります。

年末の税制改正大綱後からは特に顧客の資産を運用される法人様からのお問い合わせが増え、

1.利回り

2.キャピタルゲイン

の優先順位で良質な物件を、とのご要望を頂いています。

短期減価償却益が期待出来なくなる今、海外不動産投資に臨むべき利益は実に利回りとキャピタルゲインの2つに絞られるわけですが、アメリカ各地において

利回り

キャピタルゲイン

を求める声が引き続き増えてくるだろうと思います。

そして利回りを優先にするとなれば、目安となる投資対象地域はやはり

アメリカ中西部

です。

アメリカ全土を俯瞰すると

ニューヨーク

フロリダ

カリフォルニア

テキサス

等の海岸に面する州、あるいはその近辺の人々が集まる

ラスベガス

フェニックス

等では不動産価格の動きは完全にキャピタルゲイン市場のそれを見せています。

10年前のレベルの価格調整が入ると、しばらくは価格が大きく下がる可能性のある地域です。

それと比較するとアメリカ中西部はボラリティが低く、人口増加が地味であればあるほど価格の乱高下は小さくなります。

その為にアメリカ中西部の

・人口はジリジリと伸びる

・けれども雇用環境に将来性がある(元気のいい会社が腰を据えている)

これらの条件を満たす地域の物件であれば、非常に安定した投資磁場になり得るのです。

そして自身の老後に備える資産運用の一つとしてアメリカ不動産をして

利回り

キャピタルゲイン

これら2つをバランス良く求めていくとなれば、そこにはどうしても「物件の価値を見定める選球眼」が必要になってきます。

事実、

抜群に良い数字予想

物件の本当の価値

この2つは全く別の概念です。

良い数字のみに惹かれて物件を購入してしまうと、後に大やけどを負ってしまうことにもなりかねません。

本当に将来に向けて安定した収入を求めたいのであれば、その物件の長期的な価値を正しく見抜いて投資するバリュー投資の概念がどうしても必要になるだろうと思うのです。

その意味では、この2020年は日本人不動産投資家にとって短期減価償却益を抜きにした純粋に物件の価値に対して投資を行う「不動産版バリュー投資元年」になるだろうと思います。

実際のところ、これまでにご案内させて頂いた方々の物件もその選択を委ねられる限りはすべからくバリュー投資の概念でご案内してきました。

バリュー(価値)は少数の識者によって定められるようなものではなく、世の人々による本当の需要度で定められる尺度です。

そして人が生きていく上での衣食住の中でも住における価値を見定めることはさほど難しいことではありません。

この、万人が良しと見るだろう物件を探しあてて上手に利回りを高めていく手法が、本年からいよいよ日本人不動産投資家にとっても主流になるだろうと思います。

本年も一年間、どうぞよろしくお願い致します。



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