真冬の空き家物件で大逆転! ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アメリカでも冬休みシーズンが本格的に始まっています。

そして本年のクリスマスも

自宅で過ごす人々

旅行先で過ごす人々

の双方がいる中、街はいつも以上に静かです。

余談も含みますが、アメリカでは人々の心が最も和やかになるのがこの年末だと言われています(日本ではお正月でしょうか)。

サンクスギビング

クリスマス

と家族・親族が集まり、また一年間の慰労も兼ねて友人・知人と交流する中で心が和む時期なのです。

そして心が穏やかになると、人は心理的に財布の紐も大きく緩ませます。

これ乗じたサンクスギビングからクリスマスにかけた商戦が凄まじいことはご存知の通りです。

それぞれの翌日に見られる、各店頭に並ぶ返品客の長蛇の列も凄まじいのですが。。

いずれにせよ、この時期は一年で最も世間でお金が回る時期の一つであることに間違いありません。

そしてこのような人々が喜んでお金を落とす時期だからこそ、不動産賃貸業においてもこの時期に狙いを定めて大きい利益を上げる人々がいます。

それは

「Airbnb等を通じて賃貸物件を民泊活用する人々」

です。

実際のところアメリカでも民泊に対する規制はありますし、地域によっては民泊そのものを禁止している市(地区)もあります。

それでも民泊に対して規制のない地域では年々民泊は盛んになっているのが実情です。

アメリカではexpedia.comとその傘下の旅行予約サイトが宿泊予約サイトとして主流ですが、その統計によると2018年までには宿泊予約の2割以上はすでに民泊に移行しているというのです。

しかもその年間の利用伸び率は約11%となっており、単純にこのままの伸び率が続くと10年後には56%以上が民泊予約になるという試算です。

もはやアメリカ市場では完全に無視できない存在として定着した民泊システムですが、実にこの民泊システムはこれまでの伝統的な不動産投資家にとっても大きな意味があります。

賃貸物件の場合でも

「評価が十分について軌道に乗ると、民泊で出した方が家賃収入が高い」

からです。

そこでこの冬場の時期に例えばタイミングよく10月末から11月上旬にかけてテナントが退去した場合、ターンオーバーしてすぐには賃貸市場に戻さずに民泊用物件として市場に出す投資家もいます。

するとどうなるか。

本来はこの真冬の時期はアメリカ不動産市場としてはもっとも市場が冷え込む時期のはずです。

ある意味アメリカ不動産市場の動きは一年の季節にピタリと合致していますので、冬の寒さはそのまま不動産市場の寒さになってきます。

けれども今までなら

「冬にターンオーバーだとテナントが付きづらいな。。」

と思っていたはずが

「いつも以上に家賃収入を増やせるチャンス!」

となるわけです。

賃貸物件を民泊物件化してみる

そこで、伝統的な不動産投資の手法で物件を賃貸用に使っている方々が

「自分も一時的に賃貸用物件を民泊用の物件として使いたい」

と考える場合はどのようにすればよいのでしょうか。

まず前提になるのは、

賃貸物件としての管理

民泊物件としての管理

この二つをきちっと棲み分けて理解することです。

前者の伝統的な賃貸手法であれば、ご存知の通り不動産管理会社はいくらでも存在しますので

・貸出行為

・家賃回収

・ターンオーバー時の修繕、清掃

に困ることはありません。

けれども民泊の場合、Airbnb等を見ても分かるようにそもそもが民泊の名のとおり「普通の民家の一部を宿泊場所として貸し出すことを前提に設計」されています。

システムとしては宿の清掃料金も宿泊代とは別途課金することが許されていますが、当然ながら清掃は家主が自分自身で行うことが前提のシステムです。

宿泊費の会計そのものはWeb上の決済システムで問題ないわけですが、上記の三つ

・貸出行為

・家賃回収

・ターンオーバー時の修繕、清掃

この流れでいえば

・貸出行為

・家賃回収

これら二つは問題ないとして、

・ターンオーバー時の修繕、清掃

この宿泊者が去った後の清掃については別途管理システムが必要になります。

そこでもしもあなたがアメリカの自分の賃貸物件を一時的にでも民泊用に利用したいという場合、この

・ターンオーバー時の修繕、清掃

の部分を請け負ってくれる業者が必要になる、ということです。

実際、「民泊利用の宿のターンオーバーを請け負う業者」にはものすごい需要があるはずです。

私(佐藤)がもしも自分自身で不動産管理会社を営んでいたら、まず間違いなく数年前の時点で「民泊のターンオーバー請負サービス」は導入していたと思います。

考えてみてください。

冒頭にお伝えしたように民泊市場は年々広がっていますし、Airbnbの最初の意図から飛躍して、賃貸用物件をそのままAirbnbを通じた民泊物件とする事例もどんどん増えています。

そうすると賃貸物件を民泊物件化したい人々にとっては、民泊者が出るごとのターンオーバー作業は必須なのです(キレイに整えられなければ評価は激落ち)。

1ヵ月の中で稼働日が20日間、その全てが1泊2日だとすると10回はターンオーバー作業が必要だ、ということになります。

タオル・シャンプー等の交換用品もつけて、民泊ターンオーバーを一回$50で引き受けます

これだけで$500の売り上げとなり、この数字は伝統的な不動産管理会社の一軒あたりの管理料と比べる等相当高い数字です。

民泊に出す家主としては、この$50はそのまま「清掃料」として課金すればよいことになります。

このようなサービスは必ずニーズがありますし、不動産管理会社としては従来の賃貸管理業務に加えて民泊サポートサービスを開始しない手はないと思うのです。

そして実際に、このような民泊のターンオーバーサービスはちらほらと現れ始めています。

そこでもしも自分の賃貸物件を民泊利用したい場合、まずは民泊のターンオーバーサービスを請け負ってくれる業者が近くにあるかを探してみましょう。

存在しないようであれば、現在ご自身が使われている管理会社に交渉するのも一つの手です。

管理会社にしてみれば「空室管理料」なるものを細々と課金するよりもよほど利益が大きくなりますし、ビジネスの裾野が広がる可能性に気づけば考えない経営者はいないように思います。

かくして賃貸物件を期間限定でも民泊物件として活用することで、冬場のテナントがつきにくい時期でも上手に家賃収入を得られる方法は存在します。

それと同時に、民泊として出す上ではぜひとも気をつけておきたい注意事項がいくつかあります。

明日は、あなたが自身の物件を民泊用に活用する際に気をつけておきたいポイントについて見ていきましょう。



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