【お知らせ】Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)のご案内を開始 ~ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日からお知らせの項を上げています。

アメリカには日本語でいう「差し押さえ物件」である

Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)

が市場に溢れています。

溢れていますとはやや言い方がおおげさですが、アメリカのForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)は割合にすると1万3千軒に1軒(1/13,000)です。

一番多い州ではでは550軒に1軒の割合でForeclose(差し押さえ)が発生していますから、それなりの数でForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)が存在していることが分かります。

そしてそれらのForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)は平均で市場価値の約15%は安く出されている為、特に節税ではなくキャッシュフロー目的でアメリカ不動産を購入したい方々の中には

「市場価格で購入するよりもオークション物件(フォークローズド・プロパティ)を購入したい」

と希望される方々が多くいらっしゃいました。

しかしながら

1.裁判所手続きを踏むオークションの場合は本人が出向く必要がある

2.Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)は中の状態が分からないリスクがある

との観点から、これまで私(佐藤)の方では積極的にご案内してこなかったのです。

実際のところ私(佐藤)はForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)に馴染みがあるかといえば、

Single Family Property(一戸建て物件)

Multifamily(複数世帯物件、アパート)

共にForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)に投資しており、そのノウハウはもちろん熟知しています。

不動産投資はそもそも流動性が低い特徴がありますので

「セルフ・フリップで利益を出したい」

という場合でもスピード感は期待せずにどっしり構える必要があります。

けれども市場の流れに沿って焦らずにじっくりといける、という方であればForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)をして

フリップ物件として価値を上げて売却する

修繕後はバイ・アンド・ホールドで長期的に利益を出す

のどちらでもいけるのです。

ただし、ここでしっかりと認識しておかねければならないのはForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)には

「物件の状態が分からないリスク」

この宿命が常につきまといますので、地元ブローカーや不動産管理会社に物件修繕の見立てについて意見を聞いたとしても、最終的には自分自身でリスクを引き受ける必要があります。

それでは実際にどれくらいの修繕費がかかり得るのか?といえば、キャピタルゲイン市場の3〜4ベッドルーム程度の一戸建てで

平均修繕費用:$5,000

程度で見ておくとよいと思います。

あくまでも平均ですから$5,000以下の場合もあればそれ以上もあり、はたまたまともな賃貸物件に仕上げようと思えば$10,000を超える場合もあったりと、最終的にかかる修繕費用は実に様々です。

そこで本当にForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)への投資を検討する場合、私(佐藤)がお薦めする考え方は

「1,500スクエアーフット以下のリビングスペース物件で$30,000の修繕予算」

です。

ただし、$30,000というのはあくまでも「最悪の場合を想定した数字」として考えてください。

実際には1,500スクエアーフットで$30,000もかけるリノベーションはお金をかけすぎですし、Rent-readyと呼ばれる状態にもっていくのにはそこまでかかることはありません。

仮にボロボロの物件でも屋根も交換してかるあらゆる部屋をピカピカにして息を吹き返させ、価値を高めて売却した場合でも1,500スクエアーフット以下であれば必要な予算は

$20,000 〜 $25,000

程度が相場です。

その前提であくまでもバッファゾーンを含め、不測の自体が発生した場合も加味して

「$30,000で考えておくと無難です」

という考え方になります。

キャッシュフロー投資へのニーズが急激に高まる

ここまで、私(佐藤)が人様にはForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)をお薦めしてこなかった理由、また実際に投資した場合の修繕費の概念についてお伝えしました。

自分(佐藤)の自己責任で行う分には良いのですが、見えないリスク(分からない物件状態)がある以上は積極的に他人様にはお薦め出来なかった、というのが実情です(過去にセルフフリップを企画した時も踏みとどまった理由)。

けれどもこの年末から、Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)に対するお問い合わせが以前よりも増して急に増えています。

その理由は予想頂けると思いますが、この12月に正式に令和3年から施行される税制改正が発表され、これまでの短期減価償却が認められないことが確実となりました。

この発表後に思いもよらず

「来るべき時がきただけです。」

「私はバイ・アンド・ホールドなので、短期減価償却があろうがなかろうが関係ありません。」

「他国にはなかった一つの利点が消えただけ。」

「私は元々、不動産投資には資産運用としてキャッシュフローを期待しています。」

このようなご意見をかなりの数頂いています。

それに伴い

「キャッシュフロー重視の投資を案内して頂きたい」

というニーズが高まり、キャッシュフロー重視にギアを踏むのであればこれまで控えていたForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)へのご案内は開放する必要あると考えたのです。

もちろん「見えないリスク」のあるForeclosed Property(フォークローズド・プロパティ)ではありますが、

「ハイリスク・ハイリターン」

とは不動産投資においても同義。

私(佐藤)自身も物件の中身が透視できるわけではありませんし、地元のブローカーに意見を聞いたとしても大凡の見立てを伝えることしか出来ないだろうと思います。

それでも過去の統計と経験から無難な線を予想し、投資家の皆様がオークションに入札するべきか否かを判断するに必要な情報はお伝え出来ると思うのです。

2020年は日本においていよいよ「キャッシュフロー前提の海外不動産元年」になるとすれば、そのニーズにお答えした受け皿はご用意させて頂きたいと思います。


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