【お知らせ】Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)のご案内を開始 ~ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ:差し押さえ物件)

についてご存じの方は多いと思います。

当ブログでも差し押さえ物件については度々ご紹介していますが、一言でいえば

「モーゲージローンの支払いが継続出来ずに債権者(金融機関)により差し押さえられた物件」

です。

物件購入時にローンを組む場合は購入契約期間中にローン審査を受けることになります。

専門用語でいう

Financial Contingency(ファイナンシャル・コンティンジェンシー:融資審査を通るか分からない状態)

の期間中に審査結果が下され、そのまま契約続行となるか否かが決まるのです。

この時に金融機関から「融資可」と判断された場合は「購入者はこの物件に対する住宅ローンの返済能力有り」と判断されたということであり、その後新しいオーナーは毎月のモーゲージローン返済を開始することになります。

ところが、契約期間中には金融機関に「合格」と見られたはずの法人・個人がその後に経済面の状況が変わる、ということはよくあることです。

それまで毎月問題なく返済を継続していたはずが、様々な理由で予定の収入が無くなり支払いが出来なくなるわけです。

そうすると金融機関としては法で定められた手順に添って支払いを催促してきますが、一定期間を過ぎてもオーナーが支払いを軌道に戻せない場合は

「債務不履行」

と認定され、物件の所有権は完全に債権者に帰属することとなります。

この債務不履行が認定した瞬間に、その物件は

Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ:差し押さえ物件)

となるわけです。

そして差し押さえられた物件は債権者がそのまま保有することはほぼなく、大抵は市場に売りに出すことになります。

債権者としては諸々の諸経費を差し引いた後でも元金残高を満たす分だけ手元に戻れば満足なわけですから、基本的には

元金残高 + 諸手数料 = 売却価格

でオークション物件として市場に売りに出すわけです。

Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)を買いたい

そこでオークション物件となる以上は当然ながら

「通常の市場価格で購入するよりも安い」

ということになります。

Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)を購入するパターンはこちらでお伝えしていますが、平均で市場価値の15%は安く市場に出てきますから、例えば$250,000が本来の市場価値であれば

$212,500($250,000 × 0.85)

で売られているわけです。

また上記のリンク内でご紹介したキャピタルゲイン市場の例であれば然るべき市場価値との差額を加味すると、購入後いきなり約4千9百万円の含み益が出ることになります

その為、過去に頂戴したお問い合わせの中では特にキャッシュフロー狙いの投資家の方々から

「Foreclosed Property(フォークローズド・プロパティ)の購入を支援してほしい」

というご依頼が多々ありました。

しかしながら過去においてはそれらのご依頼は丁重にお断りさせて頂いていた、というのが実情です。

その理由として、

1.通常のCourt Auctionは本人が出向く必要がある

差し押さえられた物件が裁判所手続きを通してオークションに出される場合、大抵の管轄区では「物件オーナーになる本人が出向く必要」がありました。

そうすると遠隔から投資される方々には無理があったわけです。

ただし地域によってはブローカーが代理入札可能とされる場合もあり、

・ブローカーの代理入札が認められている

・地元ブローカーが代理入札を引き受けてくれる

の条件を満たす場合は可能となります。

またTrust Deedを使用する場合は通常は法廷手続きを通すことなく、そのまま債権者により地域市場に売りに出されることとなります。

この法廷を通さないパターンのオークションは今ではオンラインでオークションが行われることが一般的となり、ブローカー資格があればオンラインでオークションに参加することは可能となっています。

2.蓋を開けないと中身が分からない

そしてこちらの二つ目の理由の方が重要ですが、オークション物件の場合は

「事前に物件の状態が分からない」

という点が最も懸念されます。

この点はこちらでもお伝えしたとおりですが、オークション物件は自分が落としてオーナーとなった後でないと物件内の調査は出来ないのです。

通常の売買では契約期間中に物件状態を専門的に調査して、その結果を追って売主と交渉が出来ます。

一方でオークションの場合は

・立地

・外観

の二点を確認出来るのみで、中身(物件状態)については全く目隠しされた状態なのです。

そうすると投資家のリスクを極小にしてご案内したい私(佐藤)としては、極力オークション物件へのご案内は避けたい想いがありました。

もちろんいかなる時も投資である以上はそこにリスクはありますし、「顧客利益の最大化」を目指す上で最善と思われるパターンでご案内はしながらも、最終的には自己責任に帰結して頂くことになります。

その意味では投資家が希望されるのであればご案内してもよいかもしれませんが、それでも後は野となれ山となれというわけにはいきませんから中身の分からないオークション物件へのご案内は避けていたのです。

明日に続けます。


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