Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)を知る 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

Leasehold(リースホールド)についてシリーズでお伝えしています。

Leasehold(リースホールド)の特徴を簡単に上げると、

・Leasehold(リースホールド)の購入者は「Improvement(インプルーブメント:土地の上にある人造物」を購入している

・Leasehold(リースホールド)の購入者は土地は購入しておらず「土地の使用権」を購入している

・購入する建物の利用はリース期間に限定される(通常は数十年単位の長い期間)

・Leasehold(リースホールド)は購入者(テナント)が他人に権利を売却譲渡出来る(転売後の建物使用可能期間は元々のリース期間に準ずる)

・リース期間が終了すると、権利は全てオーナーに戻される(厳密にはリース契約内容に準ずる)

となります。

分かりやすい例として駐車スペース付の車を考えてみましょう。

駐車場

と二つをリース契約をしたとします。

リース期間中には車の所有者ではあるものの、リース期間終了後には車は販売社に返さねばならないことになります。

また車を所有する期間は駐車スペースは所有せず、土地に対して賃料を支払うことになるわけです。

物件の場合は車のように動かない不動産ですが、Leasehold(リースホールド)の概念としては上記の例えのイメージになります。

建物

土地

とある中で建物を期間限定で購入し、土地に対しては使用料を支払い続けるわけです。

ただしこのLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)を購入する場合、最終的に物件が自分の資産になるわけではありません。

いわゆる掛け捨てのようなものであり、ここは通常の賃貸物件と同様に毎月の支払いを行っても自分の資産にはならないのです。

そうするとテナント目線ではこのLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)には魅力があるのでしょうか。

今日はシリーズの最後としてLeasehold(リースホールド)の利点をテナント目線で見ていきましょう。

テナントの利点

Leasehold(リースホールド)の特徴について上記に整理しましたが、車のリースと同様に考えられるLeasehold(リースホールド)形態での物件所有は何か特があるのでしょうか。

ここで利点を書くよりも先に、テナント目線でLeasehold(リースホールド)の欠点について先にあげてみます。

・最初のリース契約に「契約終了時の購入オプション」がついていない限り、リース契約終了時には建物もオーナーに返す必要がある

・転売は可能だが、残りのリース期間が10年だと通常金融機関は融資してくれない(転売購入者は現金で購入する必要がある)

・税金対策として1031 Exchangeを使う場合、リース期間は30年以上残っている必要がある

・管理料の位置づけとなるHOA料金は家賃とは別

・自分の資産にはならない

このように見ていくと、Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)物件を購入することには利点がないようにすら思えますね。

Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)を購入する場合の利点に上げられるのは、何よりも

「物件そのものを購入するよりも遥かに安い」

ということです。

このこともまた同様に車で考えてみると分かりやすいと思います。

新車を購入する

新車をリース契約する

このどちらも車を所有することに代わりはありませんが、リース契約の方が遥かに安く収まることは間違いありません。

これと同様に物件の場合も自分の資産にはなりませんが、自分が購入してオーナーになるよりも遥かに安い金額で購入することが出来るのです。

例えばたった今、ハワイ州オアフ島のワイキキビーチに歩いて10分の1ベッドルームコンドミニアムが2036年までのLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)として$98,000で売りに出されています。

またLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)の場合は土地は借用することになりますが、

土地の賃貸

HOA料金

この二つは税金控除の対象にもなります。

そうすると、例えばリタイヤした老夫婦が風光明媚なこの場所で余生を過ごそうと思えば、比較的安い金額でリース契約してあらゆるアメニティの揃っているこのコンドミニアムに暮らせることになります。

また同じオアフ島にカカアコという近年日本人観光客に人気のあるスポットがあります。

もともと倉庫エリアだったこの地域が再開発でどんどん発展いるのですが、この近辺にあるビーチの目の前のコンドミニアムがやはり$98,000でLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)として売りに出されています。

仮に10%の頭金で購入した場合、固定資産税諸々を含めても月々の支払いは$600にも満たない計算となるのです(HOA料金は除く)。

。。。

数日に渡りLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)をご紹介してきました。

Leasehold(リースホールド)形態は購入者にとっては諸々のマイナス面はあるように思われますが、

「将来は南の島で暮らしたい。。」

そんな風に考えている方にとっては安価に実現出来るだろうオプションの一つなのです。

また物件所有者にしてみれば安定した収入が期待出来ますので、自分の物件をLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)として市場に出すことも一考です。

不動産売買(賃貸)形態の一つとして、このLeasehold(リースホールド)については覚えておきましょう。

免責:
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、本Leasehold(リースホールド)シリーズの内容は税金対策等のご紹介の意図はありません。
またLeasehold(リースホールド)形態は立地する地域によって独自の規制が存在する場合があります。実際にLeasehold Property(リースホールド・プロパティ)での売買を検討する際は、事前に地元のリアルターによく相談してください。



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