Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)を知る 〜 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日からLeasehold(リースホールド)についてお伝えしています。

住居用物件を所有した後の物件の使い方は主に

オーナー自身の主要居住物件として使用する

他人に貸し出す賃貸用物件として使用する

この二つに加え、その真ん中には

Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)として貸し出す

というものがあります。

通常の賃貸物件との主だった違いとしては

・賃貸期間がかなり長いこと

・占有権のみならず自分が所有するかのように改築も自由であること

が上げられます。

テナントは頭金を支払ってLeasehold(リースホールド)契約を結んだ後は実質の物件オーナーのように使用することになります。

もっぱら、原則としてリース期間中に改築がなされた箇所は退去時に入居前の状態に戻す必要があります。

もしも元の状態に戻すことは避けたいのであれば、予めLeasehold(リースホールド)契約内で退去時には元に戻す責任はないことを明確にしておく必要があるのです。

このような性質からLeasehold(リースホールド)は

ショッピングモール内で店舗を借りる場合

商業ビルに入居してビジネスを展開する場合

等、もっぱら商業ベースの契約に使われていることが一般的です。

例えばショッピングモールでハンバーガー屋をオープンさせたい場合、Leasehold(リースホールド)で契約を交わします。

そして食材を扱う業務に必要な

専用調理台

大型換気扇

お客用座席

等を添え付けで設置したり、あるいは店舗内の一部を必要に応じて改築するわけです。

そして契約が修理する際にはこれらの設置物は全て撤去し、スペースは入居前の状態に戻すことになります。

ただし、このようなLeasehold(リースホールド)の形態は商業用のみならず住居用でも使用されています。

このLeasehold(リースホールド)形態が見られるのは

ニューヨーク州

フロリダ州

ハワイ州

に多く、とりわけハワイ州のような南国の島の場合は物件数が限られ、それに伴いプレミア感のある場所はLeasehold(リースホールド)形態が好まれるのです。

例えばマウイ島においては1970年代から1980年代に建築されたコンドミニアムについてはほどんどがこのLeasehold(リースホールド)形式で他人に貸し出されています。

今日は、Leasehold(リースホールド)についてその利点を深く見ていきましょう。

Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)の本質

ここからLeasehold(リースホールド)の形態について詳細をみてみましょう。

Leasehold(リースホールド)の特徴を過Leasehold Property(リースホールド・プロパティ)の購入者(テナント)の視点で並べてみます。

・Leasehold(リースホールド)の購入者は「Improvement(インプルーブメント:土地の上にある人造物」を購入している

・Leasehold(リースホールド)の購入者は土地は購入しておらず「土地の使用権」を購入している

・購入する建物の利用はリース期間に限定される(通常は数十年単位の長い期間)

・Leasehold(リースホールド)は購入者(テナント)が他人に権利を転売出来る

・途中で譲渡した場合、新たなLeasehold(リースホールド)購入者に残された使用期間は一番最初にオーナーと契約が交わされた期間となる(50年でリース契約していて20年後に売却した場合、新しい購入者の使用期間は残り30年間)

・リース期間が終了すると、権利は全てオーナーに戻される

となります。

これらの特徴を踏まえて、オーナーとテナントのそれぞれの利点を考えてみましょう。

オーナーの利点

物件を所有するオーナーの視点で最も利点が大きいのは

「収入が安定する」

ことです。

例えば50年で契約した場合、その途中で物件を使用するLeaseholder(リースホルダー)は交代するかもしれませんが、あくまでも契約上の金額は収入として入ってくることになります。

このことを別の資産で考えてみると車でも同じことが言えます。

車を所有ではなくリースする場合、Leaseholder(リースホルダー)は車の所有者にはなりますが、3年なら3年のリース契約期間が終了すると車を販売社に戻すことになりますね。

これと同様に物件の場合もLeaseholder(リースホルダー)は建物を購入(土地は借用)するものの、契約期間が終了すると元のオーナーに全ての権利を戻すことになるのです(権利を戻すか否かの詳細はリース契約に記載されています)。

結果としてオーナーの視点では通常の賃貸行為にあるターンオーバーを経験することなく、物件からの安定した収入が期待出来ることになります。

ハワイのようなバケーションハウスとして成立する場所であれば、この仕組みはとりわけ有利に働くわけです。

「長期に渡り安定してリースするのに、最終的には全ての権利は自分に戻ってくる」

これは物件オーナーにとっては魅力ある形態と言えます。

明日は、Leasehold(リースホールド)の利点をテナントの視点から見ていきましょう。



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