フェニックスへの不動産投資を検証する ~ フェニックスの賃金・雇用機会

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アリゾナ州フェニックス

についてお伝えしています。

昨日は不動産需要の三大要素の一つ、

人口動態

について確認していきました。

昨日見た現地人(アメリカ国籍)の人口は年齢平均は

Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン)

現地人平均年齢:35歳

Phoenix(フェニックス)市

現地人平均年齢:30歳

と比較的若く、この若い世代がフェニックス経済の中心になっていることが分かります。

40代から人口は下がるものの、65歳 〜 74歳で人口がぐっと増えるのはフェニックスがシニアコミュニティとして賑わっているからです。

また昨日の補足になりますが、フェニックス人口を人種別で見ると

Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan
(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン)

Phoenix(フェニックス)市

となっており、メトロポリタン全体では白人系が47%、それに続くヒスパニック系が33%となっています。

ところがフェニックス市単独で見てみると白人系が40%に対しそれに続くヒスパニック系は38%とその差は2%です。

フェニックス中心部はかなりヒスパニック系が多いことが分かります。

私(佐藤)もフェニックス中心部のヒスパニックファミリーのお宅にお邪魔したことがありますが、家族というより一族で暮らしているといった方が正しく、一つの家に大勢で暮らしています。

もともと親族間の結びつきが強いヒスパニック系の家族は一つの世帯人数が多く、ダウンタウン近郊にあるヒスパニックコミュニティにヒスパニック系人口が集中してわけです。

またフェニックスではヒスパニック系人口が多い結果として街中では中南米気質も見受けられ、昔ながらのネイティブアメリカンの文化となんとなくブレンドされた風景も目につきます。

今日は不動産需要三大要素の最後、

賃金・雇用機会

の切り口でフェニックスを見ていきましょう。

賃金

まずは賃金からですが、メトロポリタン全体とフェニックス市単独で並べてみます。

Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan
(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン)

Phoenix(フェニックス)市

メトロポリタン全体としての世帯収入平均は$61,506で、これに対するフェニックス市単独の世帯収入は$56,696です。

また上記グラフの各収入幅に対して二種類のバーが立っていますが、それぞれ

薄い緋色 … 当地の平均

薄いグレー … 米国平均

となります。

グラフを見る限り、メトロポリタンとフェニックス市単独のどちらも概ね米国平均収入を上回っていることが分かります。

そして一昨日の見たとお人口伸び率の比較ではフェニックス市単独の方が高かったことを踏まえると、メトロポリタンを構成する周囲の街の方が人口の伸びは少ないながらも収入が高いことになります。

すなわち、高給取りの人々はフェニックス市よりも近郊に暮らしている割合が高い、ということです。

あくまでも傾向の一つですが、このことから不動産市場の性格としては

メトロポリタンを構成する周囲の街 … キャピタルゲイン市場

フェニックス市単独 … キャッシュフロー市場

であろう向きが強い予想も立ちます。

ちなみに、メトロポリタンを構成するフェニックス市周辺の街がキャピタルゲイン市場としての見方が恐らく間違っていないだろう証拠があります。

下記のグラフをご覧ください。

2017年物件平均価格

上記はグラフは物件平均価格ですが、それぞれのバーは

米国平均

アリゾナ州全体

メトロポリタン全体

等が入れ混じっています。

この中で最も上位にある薄い緋色がメトロポリタン全体です。

ここから過去を見ると

2016年物件平均価格

2015年物件平均価格

と、メトロポリタン全体の物件価格がそれまでトップだったアリゾナ州プレスコットに迫り、2017年にはプレスコットを追い抜いていたことが分かります。

ということは富裕層地域であるスコッツデールを中心とする物件がかなり上昇しており、メトロポリタン全体の物件価格平均を引き上げていることが予想されるのです。

雇用機会

最後に雇用機会で全体像を捉えてみましょう。

雇用機会を失業率の推移で見ていきたいと思いますが、ここまでのメトロポリタン全体とフェニックス市単独で分けたデータはありませんので、メトロポリタン全体を構成する大元の

Maricopa County(マリコパ郡)

Pinal County(ピナル郡)

の分け方でそれぞれ見ていきます。

下記のグラフをご覧ください。

Maricopa County(マリコパ郡)

Pinal County(ピナル郡)

これも非常に分かりやすいグラフですね。

10年前の世界金融危機の時期には

Maricopa County(マリコパ郡)… 10%

Pinal County(ピナル郡)… 13%

と相当なレベルで失業者が出ていたことが分かります。

この失業率は近年下がり続け、間近のデータでは

Maricopa County(マリコパ郡)… 3.7%

Pinal County(ピナル郡)… 4.5%

まで下がっています。

季節により変動はあるものの、今のところフェニックス全体の雇用機会は順調に伸びていると判断して良さそうです。

このようにフェニックスを俯瞰していくと、不動産市場としては間違いのない成長市場であることが分かります。

実際に投資するべきフェニックス内のスポットはまた別の話になりますが、少なくとも不動産投資を行う土俵の意味では、フェニックスもまた安定市場の一つなのです。



アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます