フェニックスへの不動産投資を検証する ~ フェニックスの人口動態

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アリゾナ州フェニックス

についてお伝えしています。

フェニックスは全米で成長し続ける都市として知られていますが、昔からこの土地に人が集まり続ける理由は

豊富な水(未だに水の70%はフェニックス内外で農業に使われている)

一年を通して安定した気候

自然災害の少なさ

仕事環境の充実(詳細は明日)

等にあることをお伝えしました。

以前、市場調査でアリゾナ州フェニックスを訪れた際には例によって地元の複数の女性から生活者目線の話をいろいろ聞きました。

いずれもフェニックスで長年暮らしている地元女性方の生の声ですが、彼女たちが異口同音に言うには

「年々フリーウェイの地元の渋滞はひどくなっている」

「特にカリフォルニア州から引っ越してくる人々が多い」

「5年もすれば近所の風景も暮らす人々もほとんど変わってしまう」

5年後以降のリタイヤに向けて今から物件を購入する人々がいるが辞めた方がよいと思う(*変化が早すぎて近所の何がどう変わっているのか読めないから)」

とのこと。

私(佐藤)自身もフェニックスには何度も訪れていますが、しばらく間をあけて訪れると見事にあちらこちらが変わっていることに驚きます。

地元で暮らす彼女たちは殊更、地元をナマで見続けてその変化の早さに下を巻いているわけです。

この地元人からは

・人気住居スポットはどこか

・暮らしたくない場所はどこか

・住居を選ぶのに分岐とする主要道路はどこか

等のあらゆる地元人感覚の話を聞くことが出来ましたが、いずれにせよ

「フェニックスは今後も発展し続ける」

という事実はほぼ間違いありません。

また昨日はアリゾナ州フェニックスを俯瞰する時はフェニックス近郊の市を含めた

Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン)

Phoenix(フェニックス)市

の二つに分けて見るポイントをお伝えさせて頂きました。

人口増加の意味ではフェニックス市が最も力強く、過去の世界金融危機の時期にすら力強く伸び続けていた事実があります。

そして前述の地元の方々のお声を聞いても、生活者の実感としてフェニックス人口は増え続けていることは間違いないのです。

今日は不動産需要の三大要素の二つ目、人口動態の切り口でフェニックスを見ていきましょう。

フェニックスの人口動態

昨日フェニックス人口に関してお伝えする中で強調していませんでしたが、フェニックスの人口増加を理由付ける要因の一つに

「フェニックスには全米でも指折りのリタイヤメントコミュニティがある」

という点が上げられます。

Surprise(サプライズ)

West Sun City(ウェスト・サンシティ)

といった地域は代表的なリタイヤメントコミュニティで、このあたりで老後をゆっくりと暮らす人々が実に多いのです。

気候は安定して自然災害も少なく、やや乾燥気味の凛とした朝と夜の気持ち良い空気の中にあって特に夜はご近所も静か。

ゴルフコースも多く(ナンバープレートをつけたゴルフカートがよく走っています)、また車ですぐの場所には絶景の岩山の景色が並ぶわけですから人気がないはずがありません。

以前私(佐藤)がリタイヤメントコミュニティの一つを訪れた時に、車を走らせながら本格的な野球場が目に止まりました。

ユニフォームを着た二つのチームが試合をしており、リトルリーグだろうと車を止めて休憩がてらに試合を見に立ち寄ったところ、近くで見るとなんとプレーしていたのは全員がおじいちゃんたちでした(笑)

そのすぐ近くにはコミュニティーセンターであらゆる野外ゲームに興じるシニアたちでごった返しており、この光景がフェニックスの半分を物語っていると思ったものです。

その前知識をもって、下記の年齢別グラフを見てみましょう。

Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan
(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン)

Phoenix(フェニックス)市

両方共年齢別人口の割合がほぼ同じ傾向であることが分かります。

厳密には平均年齢を現地人と移民で比較すると

Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン)

現地人平均年齢:35歳

移民平均年齢:44歳

Phoenix(フェニックス)市

現地人平均年齢:30歳

移民平均年齢:43歳

となっています。

ちなみに2017年のメトロポリタン現地人の割合は91.6%となっており、移民系は10%未満です。

現地人が圧倒的に多いことはどこの都市でも同じですが、結果としてメトロポリタンとフェニックス市単独共に

「住民の平均年齢は30代で若い」

ということが言えます。

もちろん生まれ育った若者がフェニックスにとどまらずに外に出ることも考えられますが、その反対も然りでフェニックス外から入ってくる若者もいるわけです。

過去の人口動態の年齢別の割合が年を追うごとにも変わらないということは、人口の出入りのバランスがそれなりに取れているのかもしれません。

そしてグラフを見ると30代から上の世代は少なくなり、

65歳 〜 74歳

でぐっと上昇し、75歳以上もそれに続いています。

このシニア層が多い理由は前述のとおり、フェニックスがシニアコミュニティとして確立されている一面があるからです。

このように見ていくと、フェニックスの将来は比較的若い世代を中心に発展し続け、またシニアコミュニティとして余生を暮らす定住者からも支持を受け続ける可能性が高いことが分かります。

フェニックスは名実共に、全米を代表する成長し続ける都市の一つと言えそうです。

それでは、フェニックスで働く人々の収入はどのようになっているのでしょうか。

明日は不動産需要三大要素の最後、賃金・雇用機会の観点からフェニックス市場を俯瞰していきましょう。


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