フェニックスへの不動産投資を検証する ~ フェニックスの人口変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

本年ご紹介する最後の地域市場として

アリゾナ州フェニックス

についてお伝えしています。

アリゾナ州フェニックスの名前はそれなりに日本でも知られていると思いますが、不動産市場としてフェニックスを俯瞰するとなかなか、というよりもかなり侮れない市場です。

フェニックスそのものは1881年に牧場地として正式に米国政府に認定されています。

もともとは砂漠と岩山に囲まれた地域ですが、ここに集落が出来た一番の理由は2つの川から豊富な水が得られたことです。

その川は山側から流れるのみならず、この地に降る雨も手伝って水が枯渇することはありません。

事実、大都市の一つとして発展した今でもフェニックスにおける70%は作物に利用されているほど、砂漠の中にあっても水が豊富な土地柄なのです。

気候としては夏は相当暑く、灼熱の太陽が照りつけてきます。

かといえば冬は雪も降るほどの寒さがあり、一年を通して寒暖差の激しい地域です。

そんなフェニックスは今では毎年に「全米で成長し続けている都市」の上位に顔を出しています。

不動産市場としてフェニックスを捉えていく上で、今日からいつものとおり不動産需要の三大要素

人口
人口動態
賃金・雇用機会

の切り口でフェニックスを見ていきましょう。

フェニックスの人口変化

前述のとおり砂漠と周囲が岩山だらけのこの土地に人が集まりだした一番の理由は豊富な水があったことです。

灼熱の砂漠の中に水がなければそもそも人が集まることはなかったと思いますが、言い換えれば水さえ豊富にあれば人は集落を作るとも言えます。

そこでまずは近年のフェニックスの人口変化をグラフで見てみましょう。

厳密にはフェニックス市のみならず、

「Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan(フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン」

と呼ばれる、フェニックス周辺の市も含めたメトロポリタン人口となります。

このフェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタンに属する郡は

Maricopa County(マリコパ郡)

Pinal County(ピナル郡)

の2つであり、そこには

Scottsdale(スコッツデール)

Mesa(メサ)

Chandler(チャンドラー)

Gilbert(ギルバート)

Glendale(グレンデール)

Goodyear(グッドイヤー)

Surprise(サプライズ)

といった地域が含まれています。

それらの前知識をもって、フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタンの人口を見てみましょう。

実に分かりやすいですね。

ストレートにフェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタンの人口は伸び続けており、昨年2018年の統計ではメトロポリタンとしての人口は485,000人を超えています。

米国政府の国勢調査によると、ここからメトロポリタン人口は2030年までには630,000人に達すると予想されていますので相当な勢いが続く見込みです。

グラフを見ると約10年前の不動産価格暴落後の2009年、世界金融危機の時期に人口が減っていることが分かりますが人口減少はその後2010年まで1年間続いたのみで、その後は再び増加傾向に戻っていることが分かります。

雇用機会の詳細については後日お伝えさせて頂きますが、人口減少が顕著だったのは

2009年 〜 2010年

の1年間のみであったことを考えると、あの時の世界金融危機がフェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタン経済に大きく影響したことが分かります。

けれどもその後はまた元気よく人口が増え続けている事実を見て理解しておきたいのは、

「フェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタンに人が集まり続ける理由はなぜなのか?」

ということです。

先にフェニックスは水が豊富な土地であることはお伝えしましたが、水が豊富な地域など全米にいくらでもあります。

アメリカの緑豊かな片田舎には未だに天然水でバーボンウイスキーを醸造している地域があるほとですし、何も砂漠に水を求める必要もないのです。

地の利が人口を増やし続けている

ここはぜひ覚えておきたいポイントですが、実は

「フェニックスは雇用が安定し易い」

という事実があります。

なぜ雇用が安定し易いのかといえば、一番の理由は

「気候が一年を通して安定しており、自然災害が少ない」

ことです。

気候が安定して自然災害が少ないとは具体的には

・一年を通して適切な雨量がある

・ハリケーンはフェニックスに届かない

・トルネードも発生しない

・山火事も発生しない(岩山なので)

・土砂崩れもない(岩山なので)

といった「The Valley of Sun(太陽の谷)」と呼ばれるにふさわしい地の利が整っているのです。

この地の利は必然、雇用機会にも大きな影響を与えることになります。

想像に容易いと思いますが、気候が安定して自然災害も少ないということは各企業はそれらを心配することなく事業を継続し続けられるということです。

結果としてこの地の利がフェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタンの発展を促し、位置する産業は様々ある中でも最も大規模に展開される分野が

Aerospace(航空産業)

Electronics(電子機器)

という、アメリカ経済の中核を担う産業です。

加えて各企業にしてみれば

・気候が安定しており自然災害が少ない

・質の高い労働力が揃っている(ハイテク分野に専門家が集まる)

・賃金は米国では低め

という好条件がある為に、このメトロポリタンはこれからも各企業にそっぽを向かれてしまう可能性は少ないと思います。

そしてもう一つ重要な事実が。

上記にお見せした人口グラフはフェニックス-メサ-スコッツデールメトロポリタンとしての人口変化ですが、これをフェニックス市単体で見たときには驚いてしまいます。

下のグラフをご覧ください。

このフェニックス市の驚異的な伸びはいかがでしょうか。

100年間の人口変化を横に凝縮していますので上昇角度は大きくなって当然ですが、まさに不死鳥フェニックスが空高く舞う如く、例の10年前の世界金融危機の時期にすら力強く人口が伸び続けていますね。

数字で見ると

2019年 〜 2010年

この時期にはフェニックスの人口成長はそれまでの2%〜3%から0.93%にガクッと膝をつきかけてはいますが、決してマイナスにはなっていません。

このことはすなわち、フェニックス市に関して言えば将来再び不動産価格の調整が発生したとしても(それが雇用環境に影響したとしても)、フェニックスの人口はそのまま上昇し続ける可能性が高いということです。

不動産需要の要素として極めて大切な人口変化の意味ではフェニックスは非常に力強く、今後も人口増加が続いていくだろうことは疑いようがないと思います。

明日に続けます。


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