アリゾナ州フェニックス市場を俯瞰する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アリゾナ州は私(佐藤)が好きな地域の一つです。

アリゾナというといつも思い出すのが岩と夕日のコントラスト。

グランドキャニオンは言わずとしれた有名な観光地ですが、グランドキャニオンで見る朝日の反射でまばゆく光る壮大な岩の並びは圧巻の一言です。

またグランドキャニオンのみならず素晴らしい岩山に囲まれているこの地域の建物のつくりは

・岩山とマッチするデザイン

・灼熱の暑さでも通気性のよい間取り

を意識して作られています。

建物の中に入るとスカイウィンドウで取り入れる光量と済んだ空気が絶妙にマッチして、その中にいるだけで心地よい気分になります。

数年前は日本でもパワースポットとして知られているセドナに妻と訪れましたが、自然の岩が織りなす芸術に魅了された人々がセドナに定住する気持ちもうなずけるものです。

そんなアリゾナ州ですが、とりわけ近年は不動産投資スポットとしても注目を浴びています。

データベースで数字を見ても、2019年に全米で最も盛り上がった市場の一つはアリゾナ州なのでした。

特に以前から注目を集めているのはアリゾナ州フェニックス市。

NBAチームの一つであるフェニックスサンズ等を通して日本でもよく知られているフェニックスはこの年の重要投資スポットとしても知られています。

このフェニックス市には私(佐藤)も

高級住宅地域

平均所得地域

シニアコミュニティ(リタイヤされた方のみが暮らす一画)地域

やや危ない地域

と実に様々な地域を回ってきましたが、にわかラスベガスと同様に砂漠と岩山に囲まれたフェニックスはまだまだ周囲に広がり発展し続ける余地があることを確認しています。

そんなアリゾナ州フェニックスですが、当地への投資についてお問い合わせを頂くことが度々あります。

投資対象として見る前からよく知っている都市ですが、今日から本年2019年にご紹介する最後の投資対象市場としてお伝えさせて頂きます。

フェニックスはキャピタルゲイン市場

約10年前、アメリカで不動産大暴落が発生した時にはここアリゾナ州フェニックスもカリフォルニア州やフロリダ州と同様に激しく物件価格が下落しました。

その時の様子を如実に表すグラフがこちらです。

ものすごい価格の下落であったことが分かりますね。最悪の時期にはインデックス指標で127ほど下げています。

まずアメリカ中の不動産投資家が湧いていた最中、2004年に入るとフェニックス近郊の物件価格は上記グラフのように加熱していきます。

この加熱ぶりは、ともすると数年前に見たビットコインの上げ幅にすら似ているものです。

そして2005年の暮から価格上昇が鈍くなり、2006年7月をピークにジェットコースターよろしく価格が一気に急降下することになりますが、この反応はカリフォルニア州やフロリダ州のそれと酷似しています。

そうすると仮にアメリカで再び不動産価格の調整が発生するとしたら、ここアリゾナ州フェニックスでも再びカリフォルニア州やフロリダ州と同様の動きが見られる可能性が高い、と言えるかもしれません。

「アリゾナ州フェニックスの不動産価格はキャピタルゲイン市場の動きをしている」

ここは重要はポイントなので覚えておきましょう。

フェニックス投資は二刀流で考える

それではフェニックスへの投資は完全にスルーすべきかといえば、そんなことはありません。

前述のキャピタルゲイン市場の特徴についてはあくまでも平均の話ですし、

・長期的には着実に価値が上がる

・10年前の暴落時にも変動は限定的だった

この条件を満たす物件はいくらでもあります。

そして興味深いのは、フェニックスもまた近年のアイドルビジネス(空き時間のアイドリング利用のビジネス)の影響を受けてAirbnbを始めとする民泊が盛んな地域の一つです。

特にグランドキャニオンやセドナへの入り口でもあるフェニックスは世界中から観光客が訪れ、街の中に宿のニーズは溢れています。

そうすると従来の伝統的な賃貸運営に加え、Airbnb等の民泊物件として運営して賃料を入れる投資も盛んなのです。

ここに伝統的な賃貸投資と民泊投資の2つの賃料を比較した数字があります。

物件平均価格:$392,891

伝統的な賃貸物件運営としての家賃:$1,530 / 月

民泊運営としての家賃:$2,599 / 月(稼働率が50%の場合)

家賃収入として見ると実に約$1,000の差で民泊運営の方が収入が高いことが分かります。

ただし、フェニックスでは民泊は合法ではありますが

State Transaction Privilege Tax (5.5%)

City Transient Lodging Tax (3%)

City Privilege Tax (1.75%)

と最低でも3つの税金が収入に対して発生するのでここは注意です。

上記の平均に対しては

$266.40($2,599 × 10.25%)

もの税金がかかるということになります。

かくして、アリゾナ州フェニックスでは

伝統的な賃貸物件

民泊物件

の二刀流で収入を得る方法が主流です。

安定の意味では伝統的な方法で賃貸運営しながらも、テナントが出るタイミングでは季節的な理由で長いターンオーバーが見込まれる場合は

1.しばらく民泊として出す(賃貸募集は続ける)

2.新テナントが契約したら民泊利用を外す

という運営も考えられるわけです。

明日から、フェニックス市場の全体像をより細かく統計で見ていきましょう。


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