Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード) ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日はよくあるご質問にお答えする形で

Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)

についてお伝えさせて頂きました。

その過程で書きながら気づいたのですが、当ブログ上でまだ「Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)」について触れていなかったと思います。

不動産権譲渡証書となるDeed(ディード)の種類には実に数多くの種類があり、それぞれの状況に応じて適切なDeed(ディード)が使い分けられています。

その中でも

Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)

はあまり聞き慣れない言葉ですが、アメリカ不動産に関する辞書的な存在を目指す当ブログでは網羅しておきたいもの。

そこで今日はSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)についてお伝えさせて頂きます。

Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)

まずはSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)の定義についてです。

前提として、Warranty Deed(ワランティ・ディード)こそが「各種Deed(ディード)の中でも最上位の位置づけ」であることは左のリンク内でもお伝えした通りです。

大抵の州では住居物件売買における不動産権譲渡の形態はこのWarranty Deed(ワランティ・ディード)で行われています。

ここで

Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)

という言葉を見てみると、最初に

Special(スペシャル、特別な)

という単語ついている為に何か特別なWarranty Deed(ワランティ・ディード)以上の力があるかのように感じてしまいます。

けれども実際にはその反対で、Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)の法的効力が及ぶ範囲としてはWarranty Deed(ワランティ・ディード)よりも下に位置付けられるものです。

より厳密にいえば、昨日お伝えしたQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)と比較すると法的効力範囲の順には

1.Warranty Deed(ワランティ・ディード)

2.Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)

3.Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)

と、ちょうど真ん中にくるのがSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)です。

そしてSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)は各州・各地域市場では別の名称で呼ばれています。

その別名とは主に

Covenant Deed(カバナント・ディード)

Grant Deed(グラント・ディード)

Limited Warranty Deed(リミテッド・ワランティ・ディード)

の三つ。

上記のうちGrant Deed(グラント・ディード)に関してはリンク内でお伝えしていますが、名称が違うだけでその法的効力の範囲は全く同じになります。

ポイントを定義づけると、

Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)

・Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)は売主(物件をこのスペシャル・ワランティ・ディードで譲渡する現オーナー)が所有していた期間に発生した諸問題(所有権や抵当権に関するトラブル)にのみ保証する

・Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)が保証する範囲は端的に二つの項目のみ:①譲渡人(売主)が該当物件を所有しており、販売できる権利を有すること、②譲渡人(売主)の所有期間には何ら所有権に関わる問題はなかったこと(問題は残されていないこと)

・Special Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)はその物件の建築当初からの歴史全体については保証しないこと

です。

例えば、本年私(佐藤)がある州で携わった案件の中に新築ホヤホヤの物件がありました。

新築は新築で全てがピカピカの新品ですので、現場検証の時など心がウキウキしてきます。

そして新築ですから、売主は当然デベロッパーだということになります。

デベロッパーが買い上げたその土地一帯を開発し、初ものの物件を複数建てて売りに出すわけです。

そしていよいよクロージングの日、目の前に出てきたDeed(ディード)は正にこのSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)でした。

すなわち、そこにある譲渡人(デベロッパー)の意図は

「この土地を開発して物件を建てましたが、私たちが土地を買い上げる前にこの土地の権利に関して発生した出来事には責任を持ちませんよ」

というわけです。

ちなみにSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)の形態はこのような新築物件や商業物件の取引で主に使われています。

けれども新築や商業物件のみならず、住居物件においても特異な状況においてはSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)がそれなりに使われているものです。

ここはアメリカ不動産取引を深く理解する上でもう少し掘り下げておくべきところですので、いくつかの例を上げながらSpecial Warranty Deed(スペシャル・ワランティ・ディード)について深堀してみましょう。

明日に続けます。



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